ישיבת ההוכחות בערר על שומת מס שבח נפתחה בגילוי נאות. חבר ועדת הערר, רואה חשבון, מסר שבעל השליטה בחברה שקנתה את המקרקעין מהמערערים (החברה הקונה) הוא בעל מניות בחברה אחרת, שמנוהלת במשרדו. המערערים ביקשו לפסול את חבר הוועדה מלדון בערר, וועדת הערר דחתה את הבקשה באותו דיון.

נשיא בית המשפט העליון, שדן בערעור כדן יחיד, קיבל את הערעור. הוא קבע שבקשה לפסילת חבר ועדת ערר נבחנת לפי אותו הסדר שחל על שופטים, גם כשחבר הוועדה אינו שופט. בתוך כך הוא הבהיר מי נחשב צד להליך לעניין פסלות, ובחן אם הקשר בין משרדו של חבר הוועדה לבין חברה שבעל השליטה בחברה הקונה מחזיק במניותיה יוצר חשש ממשי למשוא פנים.
‍

עיקרי הדברים

• הסדר הפסלות שבסעיף 77א לחוק בתי המשפט חל גם על חבר ועדת ערר מיסוי מקרקעין שאינו שופט: אמות המידה לפסילה, מתכונת הדיון בבקשה ודרך ההשגה עליה. לפי ההסדר, בבקשה לפסול חבר ועדה מכריע חבר הוועדה שפסילתו מתבקשת, ולא ועדת הערר כולה.
• כשנשאלת השאלה אם מי שאינו מופיע בכתבי הטענות הוא צד להליך, עילת הפסלות נבחנת במבחן מהותי בן שני שלבים, ולא במבחן פורמלי בלבד. בשלב הראשון נקבע שניתן לראות בבעל השליטה בחברה הקונה צד להליך, כי קבלת טענת המערערים להפחתת תמורת המכירה צפויה להשפיע במישרין על האינטרס הכספי של החברה שבבעלותו.
• בשלב השני נקבע שבנסיבות המקרה הוקם חשש ממשי אובייקטיבי למשוא פנים, משני טעמים יחד: משרדו של חבר הוועדה נמצא בקשר עכשווי של נותן שירות ולקוח עם חברה שאותו צד מחזיק בחלק משמעותי ממניותיה, וקבלת טענת הפחתת התמורה צפויה להשפיע על החברה הקונה.
• בנסיבות המקרה לא הייתה משמעות לטענת המשיב שלמערערים ולחברה הקונה עשויים להיות אינטרסים זהים, או לשאלה אם קיימת יריבות בין המערערים לבין בעל השליטה בחברה הקונה.
• חבר הוועדה לא יישב בהליך, ובמקומו יבוא חבר ועדה אחר. המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, חויב בהוצאות של 3,000 שקל.
  ‍

רקע

המערערים הם חברה (החברה המערערת) ואדם שלפי כתבי הטענות שולט בה (המערער). כל אחד מהם החזיק ב-24.737% מהזכויות במקרקעין. את יתרת הזכויות, 50.526%, החזיקה חברה לבנייה ופיתוח, שלפי כתבי הטענות נשלטת בידי אדם אחר. בבית משפט השלום בתל אביב התנהלה תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין. ניתן צו לפירוק השיתוף, מונה כונס נכסים, והוא ערך התמחרות בין הצדדים. ב-15.10.2023, לפי החלטת בית המשפט, הוכרזה החברה לבנייה ופיתוח כזוכה בהתמחרות.

בעקבות זאת מכר כל אחד מהמערערים את זכויותיו לחברה הזוכה תמורת 5,689,486 שקל, ובסך הכול 11,378,972 שקל. זו החברה הקונה שהוזכרה בפתיח, ומי ששולט בה הוא בעל השליטה בחברה הקונה. המערערים הגישו שומות עצמיות. מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (המשיב) דחה אותן וקבע שומות לפי מיטב השפיטה. המערערים השיגו על השומות, והמשיב דחה את עיקר ההשגה. ב-25.2.2025 הגישו המערערים ערר לוועדת ערר מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, על החלטת המנהל בעניין שומת מס שבח לפי סעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין.

ב-3.7.2025 עדכנו המערערים את הוועדה שבתביעת פירוק השיתוף חויבה החברה המערערת להשיב לחברה הקונה 1,057,425 שקל. לטענתם, יש להפחית בהתאם את התמורה שקיבלה החברה המערערת, כך שתעמוד על 4,632,061 שקל. ניסיון להגיע לפשרה לא צלח, והתיק נקבע להוכחות. המשיב טען שהטענה להפחתת התמורה היא הרחבת חזית. לפי המערערים, בערר שלוש מחלוקות: שיעור המס בעסקה, ניכוי הסכום של 1,057,425 שקל מהתמורה, ואי ההכרה בהוצאה של 75,000 שקל ששולמה כשכר טרחה לכונס הנכסים.
‍

גילוי נאות, בקשת פסלות והחלטת הוועדה

ב-25.5.2026, בפתח ישיבת ההוכחות, מסר חבר הוועדה, רואה חשבון, שבעל השליטה בחברה הקונה הוא בעל מניות בחברה אחרת שמנוהלת במשרדו. הוא הבהיר שהחברה הקונה עצמה אינה לקוחה של המשרד.

המערערים ביקשו לפסול את חבר הוועדה. לטענתם, בחומר הראיות יש מסמכים בכתב ידו של בעל השליטה בחברה הקונה, להתנהלותו מול רשות המסים יש השפעה על השומה, ובינו לבין המערער יש סכסוך ארוך שנים. המשיב התנגד. בשלב הזה טען שהקביעות בהליך לא ישפיעו על בעל השליטה בחברה הקונה או על החברה עצמה, והקשר שהוצג אינו קשר אישי שעלול לפגום בניהול ההליך.

ועדת הערר דחתה את הבקשה. לפי החלטתה, סעיף 77א(א1) לחוק בתי המשפט עוסק בקשר בין השופט לבין צד להליך, בא כוחו או עד מרכזי, ובעל השליטה בחברה הקונה אינו אף אחד מאלה. הוועדה גם לא מצאה חשש ממשי למשוא פנים. לא נמצא שתוצאות ההליך ישפיעו על בעל השליטה בחברה הקונה, בין אם הערר יתקבל ובין אם יידחה, ונקבע שהקשר המקצועי בין חבר הוועדה לבין החברה האחרת אינו משפיע על תוצאות ההליך. הוועדה דחתה גם את הטענה שהיריבות בין בעל השליטה בחברה הקונה לבין המערער תשפיע על שיקוליו המקצועיים של חבר הוועדה, והוסיפה שממילא לא הוכח שקיימת יריבות כזו. לפי ההחלטה, חבר הוועדה הצהיר שאין לו נגיעה לעניין, מלבד קשר רחוק שהוא מקצועי במהותו.
‍

פסילת חבר ועדת ערר שאינו שופט: איזה דין חל

ועדת הערר בחנה את הבקשה לפי סעיף 77א לחוק בתי המשפט. אבל תחולת הסעיף על חבר ועדה שאינו שופט אינה מובנת מאליה: הסעיף עוסק במצבים שבהם שופט לא ישב בדין, וחוק מיסוי מקרקעין, שמסדיר את הרכב ועדת הערר ואת סמכויותיה, אינו קובע עילות לפסילת חברי הוועדה, אינו קובע סדרי דין לבקשת פסלות ואינו מחיל עליהם את ההסדר שבחוק בתי המשפט. מכאן השאלה: איזה דין חל על בקשה לפסול חבר ועדה שאינו שופט, ואיך משיגים על ההחלטה בה.

פסק הדין מזכיר שלגבי יושב ראש הוועדה, שלפי סעיף 89(א) לחוק מיסוי מקרקעין נדרש להיות שופט, כבר נפסק בעבר שסעיף 77א חל עליו. הדרך להשיג על החלטת פסלות בעניינו היא ערעור פסלות לבית המשפט העליון.

הנשיא קבע שאותו הסדר חל גם על חבר ועדה שאינו שופט, הן לעניין אמות המידה המהותיות לפסילה והן לעניין מתכונת הדיון וההשגה. הנימוק הראשון: קשה לקבל מצב שבו בקשות פסלות באותו הליך ייבחנו לפי אמות מידה שונות ויהיו כפופות להסדרים דיוניים שונים, רק בגלל זהות חבר המותב שאליו הן מופנות. זאת במיוחד כשאפשר, באופן עקרוני, לבקש לפסול את שלושת חברי המותב בבת אחת.

הנימוק השני הוא האופי השיפוטי של התפקיד. לפי פסק הדין, זו הסיבה שחברי ועדת הערר הם אנשי מקצוע, כמו עורכי דין, רואי חשבון, שמאים וכלכלנים. סעיף 89(ג) לחוק מיסוי מקרקעין מקנה לוועדה סמכויות מעין שיפוטיות, ובהן סמכויות חקירה וחיפוש. על החלטת הוועדה אפשר לערער בבעיה משפטית לבית המשפט העליון לפי סעיף 90 לחוק (על המועדים לערעור כזה ראו ניתוח החלטת בית המשפט העליון בעניין מועדי ערעור בדיני מיסוי מקרקעין). בנוסף, אף שהחוק עצמו אינו מסדיר את הנושא, תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין (סדרי הדין בפני ועדות ערר), התשכ"ה-1965, מחילה על ההליכים בוועדה גם את ההסדרים של תקנות סדר הדין האזרחי לגבי טענות פסלות.

פסק הדין מוסיף שהגישה מתיישבת עם פסיקה קודמת של בית המשפט העליון, שלפיה הוא מוסמך לדון בערעורים על החלטות פסלות של המפקח על המקרקעין גם בלי הוראת חוק מפורשת, בעיקר בגלל האופי המעין שיפוטי של התפקיד. כך גם נקבע בעבר שבית המשפט העליון מוסמך לדון בהעברת מקום הדיון של הליך בוועדת ערר מיסוי מקרקעין, אף שלשון סעיף 78 לחוק בתי המשפט אינה חלה לכאורה על הליך כזה באופן ישיר. גם בערכאות הדיוניות נדונו בעבר בקשות לפסילת חברי ועדה שאינם שופטים לפי אמות המידה של חוק בתי המשפט.

בהתאם להסדר הזה, ההכרעה בבקשת הפסלות מסורה לחבר הוועדה שפסילתו מתבקשת, ולא לוועדת הערר כולה. סעיף 77א(ב) לחוק בתי המשפט קובע שהשופט שנגדו נטענה טענת הפסלות יחליט בה מיד, לפני כל החלטה אחרת.

כדאי לשים לב: במקרה הזה את בקשת הפסלות דחתה ועדת הערר כולה, ופסק הדין לא קבע שזה כשלעצמו פגם. להערכתנו, כדאי להפנות את הבקשה במפורש לחבר הוועדה שפסילתו מתבקשת.
‍

מי נחשב צד להליך

סעיף 77א(א) קובע עילה כללית: נסיבות שיש בהן כדי ליצור חשש ממשי למשוא פנים. סעיף 77א(א1) מוסיף עילות סטטוטוריות, ובהתקיימן הפסילה מיידית. שתיים מהן עמדו במוקד. הראשונה: צד להליך, בא כוחו או עד מרכזי הוא בן משפחה של השופט, או שיש ביניהם קרבה ממשית אחרת. השנייה: לשופט יש עניין כספי ממשי או עניין אישי ממשי בהליך או בתוצאותיו, בצד להליך, בבא כוחו או בעד מרכזי.

ועדת הערר קבעה שבעל השליטה בחברה הקונה אינו צד להליך. לפי פסק הדין, בבחינה פורמלית לפי כתבי הטענות בלבד זו אכן המסקנה. אבל בדיני פסלות, קיומה של עילת פסלות במקרים כאלה אינו נבחן רק במבחן הפורמלי, אלא בבחינה מהותית בת שני שלבים. בשלב הראשון בוחנים מה מידת העניין של אותו צד בתוצאת ההליך. צירופו של אדם כבעל דין אינו מכריע את מעמדו לצורך דיני הפסלות, והיעדרו מכתבי הטענות אינו שולל בהכרח את האפשרות לראות בו צד. פסק הדין מביא בהקשר זה ספרות משפטית, שלפיה כשהקרבה של השופט היא לבעל מניות בתאגיד שהוא בעל הדין, ראוי לשקול הרמת מסך ההתאגדות לצורך בחינת עילת הפסלות.

ביישום המבחן על המקרה, הנשיא קבע שניתן לראות בבעל השליטה בחברה הקונה צד להליך לצורך דיני הפסלות, כי יש לו עניין ישיר בתוצאה: קבלת הטענה להפחתת התמורה צפויה להשפיע במישרין על האינטרס הכספי של החברה שבבעלותו. הנשיא נשען על נתונים שלגביהם, לפי פסק הדין, דומה שאין מחלוקת: המשיב לא חלק על טענת המערער שבעל השליטה בחברה הקונה הוא הבעלים היחיד שלה, והצדדים גם אינם חולקים על כך שלטענה להפחתת התמורה יש השפעה, לכאן או לכאן, על מס הרכישה שהחברה הקונה תידרש לשלם. פסק הדין מפנה בהקשר זה גם לחקירת נציג המשיב בישיבת ההוכחות.

כדאי לשים לב: להערכתנו, מי שיש לו עניין בתוצאת ערר לא תמיד מופיע בכתבי הטענות. הצד השני לעסקה ובעלי השליטה בו הם דוגמה לכך, ולכן כדאי לבדוק את קשריו של חבר הוועדה גם אליהם, ולא רק אל המערער ואל המשיב.
‍

קשר עכשווי, ולא היכרות מקצועית גרידא

ההכרה במישהו כצד להליך היא רק השלב הראשון, ואין זה אומר בהכרח שיש לפסול את המותב באופן אוטומטי. העילות הסטטוטוריות דורשות גם קרבה ממשית או עניין ממשי, ולכן בשלב השני בוחנים את מידת העניין האישי או את מידת החשש הממשי למשוא פנים בנסיבות העניין. לפי הפסיקה שפסק הדין מביא, את המונח "עניין ממשי" יש לפרש לפי מבחן החשש הממשי למשוא פנים, תוך מתן משקל לקשר שבין העניין האישי לבין השופט וההליך.

בהחלטה מ-14.7.2026, מכוח תקנה 174(ה) לתקנות סדר הדין האזרחי, הורה הנשיא לחבר הוועדה להבהיר מה שיעור ההחזקה של בעל השליטה בחברה הקונה באותה חברה אחרת, שמשרדו של חבר הוועדה מעניק לה שירותים חשבונאיים. ההבהרה הוגשה ב-20.7.2026, יחד עם נסח החברה. המערערים טענו שרק בעקבותיה גילו שבעל השליטה בחברה הקונה ורעייתו מחזיקים יחד בכ-50% מהמניות. המשיב הצביע על כך שלפי נסח החברה, בעל השליטה מחזיק במישרין ב-36.64% מהון המניות, והיה נכון להניח לצורך הדיון שהשניים פועלים במשותף ומחזיקים יחד ב-49.15%. לטענת המשיב, החזקה של מעט פחות מ-50% מחלישה את הטענה לתלות של חבר הוועדה בבעל השליטה.

בערעור טען המשיב גם שמדובר בקשר מקצועי שאינו נוגע לחברה הקונה או למיסוי העסקה. לגבי טענת ההפחתה הוסיף, בשונה מעמדתו בוועדה שלפיה הקביעות בהליך לא ישפיעו על החברה הקונה, שאם הטענה תתקבל, היא תוביל להקטנת מס הרכישה של החברה הקונה. לשיטתו, כדי להיטיב עם החברה הקונה ועם בעל השליטה בה, יהיה על חבר הוועדה לאמץ דווקא את עמדת המערערים, ולכן המערערים לא ביססו חשש ממשי למשוא פנים נגדם.

הנשיא לא קיבל את הטענה שמדובר בקשר מקצועי בלבד. לפי פסק הדין, מדברי חבר הוועדה עולה שאין כאן היכרות מקצועית גרידא, וגם לא היכרות מהעבר על רקע עבודה משותפת, אלא מערכת יחסים עכשווית של נותן שירות ולקוח: החברה שבעל השליטה בחברה הקונה מחזיק בחלק משמעותי ממניותיה מקבלת שירותים חשבונאיים ממשרדו של חבר הוועדה. פסק הדין לא התייחס במפורש לטענת המשיב על החזקה של פחות מ-50%, אבל ציין כנתון שאינו שנוי במחלוקת שבעל השליטה מחזיק במישרין ב-36.64% מהמניות, ותיאר זאת כחלק משמעותי ממניות החברה. לכך מצטרפת, כאמור, ההשפעה הצפויה של הטענה להפחתת התמורה על החברה הקונה, השפעה שגם עליה לא הייתה מחלוקת.

גם הטענה השנייה של המשיב לא התקבלה. לפי פסק הדין, בנסיבות המקרה ובראי דיני הפסלות אין משמעות לטענה שלמערערים ולחברה הקונה עשויים להיות אינטרסים זהים, וגם לא לשאלה אם קיימת יריבות בין המערערים לבין בעל השליטה בה. די בחשש ממשי אובייקטיבי למשוא פנים כדי לקבוע שחלה על חבר הוועדה מניעות סטטוטורית מלדון בהליך.

כדאי לשים לב: נסח החברה ושיעורי ההחזקה הוצגו כאן רק בעקבות ההבהרה שבית המשפט הורה לחבר הוועדה להגיש. להערכתנו, כשהגילוי הנאות כללי, כדאי לבקש פרטים על טיב הקשר ועל היקפו לפני שמחליטים אם לבקש פסילה.
‍

הרחבת חזית ותוצאת הערעור

לטענת הרחבת החזית יש משקל מיוחד: לפי פסק הדין, ההשפעה על החברה הקונה נובעת מהטענה להפחתת התמורה. להערכתנו, אילו טענת ההפחתה הייתה מוצאת מהדיון, היה נשמט גם הבסיס לראות בבעל השליטה בחברה הקונה צד להליך. כאמור, המשיב טען שהטענה להפחתת התמורה היא הרחבת חזית, ובערעור הוסיף שהמערערים הגישו לוועדה רק הודעה בנושא, בלי בקשה סדורה לתיקון הודעת הערר (על הרחבת חזית בוועדת ערר מיסוי מקרקעין ראו גם החלטת ועדת ערר בעניין הגבלת הרחבת חזית בידי רשויות המס). הנשיא היה ער לטענת הרחבת החזית, אבל קבע שאין בה כדי להטות את הכף: טענת ההפחתה הועלתה לפני הגילוי הנאות, ובסופו של דבר ועדת הערר תידרש להכריע גם בשאלת הרחבת החזית.

הערעור התקבל. חבר הוועדה לא יישב בהליך, ובמקומו יבוא חבר ועדה אחר. המשיב חויב בהוצאות המערערים בסך 3,000 שקל.
‍

שאלות ותשובות

האם פסילת חבר ועדת ערר שאינו שופט נבחנת לפי הכללים שחלים על שופטים? כן, לפי פסק הדין. הסדר הפסלות של חוק בתי המשפט חל גם על חבר ועדת ערר מיסוי מקרקעין שאינו שופט, הן לעניין העילות לפסילה והן לעניין מתכונת הדיון ודרך ההשגה.

מי מחליט בבקשה לפסול חבר ועדה? לפי ההסדר שבחוק בתי המשפט, מחליט חבר הוועדה שפסילתו מתבקשת, ולא ועדת הערר כולה. ההחלטה צריכה להינתן מיד, לפני כל החלטה אחרת.

איך משיגים על החלטה שלא לפסול חבר ועדה? בערעור פסלות לבית המשפט העליון, כמו בהחלטת פסלות בעניין יושב ראש הוועדה. כך הגיע ההליך הזה לבית המשפט העליון.

האם מי שאינו מופיע בכתבי הטענות יכול להיחשב צד להליך? כן. לפי פסק הדין, בדיני פסלות השאלה מוכרעת במבחן מהותי. כאן נקבע שניתן לראות בבעל השליטה בחברה שקנתה את המקרקעין צד להליך, כי קבלת הטענה להפחתת התמורה צפויה להשפיע במישרין על האינטרס הכספי של החברה שבבעלותו.

האם כל קשר מקצועי של חבר הוועדה מוביל לפסילה? פסק הדין לא קבע זאת. הוא הבחין בין היכרות מקצועית גרידא או היכרות מהעבר לבין מערכת יחסים עכשווית של נותן שירות ולקוח. במקרה הזה היה קשר מהסוג השני: משרדו של חבר הוועדה מעניק שירותים חשבונאיים לחברה שבעל השליטה בחברה שקנתה את המקרקעין מחזיק בחלק משמעותי ממניותיה. לכך הצטרפה השפעה צפויה של טענת הפחתת התמורה על החברה שקנתה את המקרקעין.

ומה אם לחברה שקנתה את המקרקעין ולמערערים יש דווקא אינטרס זהה? לפי פסק הדין, בנסיבות המקרה אין לכך משמעות, וגם לא לשאלה אם קיימת יריבות בין המערערים לבין בעל השליטה בה. די בחשש ממשי אובייקטיבי למשוא פנים.

האם פסק הדין הכריע בשומת מס השבח? לא. פסק הדין עסק רק בשאלת הפסלות. בהליך שבוועדת הערר יבוא חבר ועדה אחר במקום מי שנפסל.
‍

סיכום

חוק מיסוי מקרקעין אינו כולל הוראה שמסדירה את העילות לפסילת חברי ועדת ערר או את סדרי הדין בבקשת פסלות. פסק הדין משלים את התמונה: גם בבקשה לפסילת חבר ועדת ערר שאינו שופט חל הסדר הפסלות של חוק בתי המשפט, חבר הוועדה עצמו מכריע בבקשה, וההשגה היא בערעור פסלות לבית המשפט העליון. באותו פסק דין נקבע גם שניתן לראות במי שאינו בעל דין רשמי צד להליך כשיש לו עניין ישיר בתוצאה. בנסיבות המקרה, הקשר העכשווי של נותן שירות ולקוח בין משרדו של חבר הוועדה לבין חברה שאותו צד מחזיק בחלק משמעותי ממניותיה, יחד עם ההשפעה הצפויה של טענת הפחתת התמורה על החברה שבבעלותו, הקים חשש ממשי אובייקטיבי למשוא פנים.

להערכתנו, בערר מיסוי מקרקעין כדאי לבחון את הרכב הוועדה מול כל מי שהעסקה משפיעה עליו, ולא להסתפק בגילוי נאות כללי. פסק הדין ניתן בידי נשיא בית המשפט העליון כדן יחיד, בערעור פסלות.
‍

מנהלים ערר מיסוי מקרקעין?

קיבלתם גילוי נאות מחבר ועדה ואינכם בטוחים מה המשמעות שלו? יש לכם ספק אם הרכב הוועדה שדנה בעניינכם ראוי?

משרד עורכי דין KLF Law מתמחה במיסוי מקרקעין ובליטיגציה מול רשות המסים. נבחן את ההליך שלכם, ונוודא שאתם משלמים אך ורק את מס האמת.

לתיאום פגישת ייעוץ וליווי משפטי עם המשרד

‍

על הכותב: רועי קריב, עורך דין ויועץ מס בכיר. מייסד KLF Law. תובע לשעבר ביחידה למקרים מיוחדים ברשות המסים. 10+ שנות ניסיון בייעוץ מסי חוצה גבולות, ליטיגציה מסית, וייצוג נישומים בבית המשפט העליון. מייסד ktAi, פלטפורמת AI למיסוי בינלאומי.

‍