האם גורם מארגן יכול להיות חלק מקבוצת הרכישה לצורך מיסויו במס רכישה בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין?
ו"ע 9536-10-17
2.12.2019
רקע: העוררת (חברה פרטית), ארגנה קבוצת רכישה לצורך הגשת הצעה לחכירת מקרקעין המיועדים לבנייה משותפת של 96 יחידות דיור במסגרת מכרז של רמ"י. תנאי סף להגשת הצעה במכרז היה, כי תוגש הצעה לרכישת זכויות החכירה במקרקעין בשלמותם. לאור כך שקבוצת הרכישה לא עמדה בתנאי האמור, החליטה העוררת להצטרף לקבוצת הרכישה ולרכוש 27 יחידות דיור, על מנת לעמוד בתנאי הסף. לאחר הזכייה במכרז, העוררת מכרה לצדדים שלישיים חלק מתוך 27 יחידות הדיור שנרכשו על ידה. במסגרת מכירות אלה העבירה העוררת לאותם צדדים שלישיים את כל זכויותיה והתחייבויותיה בחלקי המקרקעין וכלפי יתר חברי קבוצת הרכישה.
עמדת העוררת: יש לראות ברכישת 31 יחידות הדיור ה"עודפות" על ידי העוררת כ"רכישת גישור", כזו שנועדה לאפשר את התמודדות קבוצת הרכישה במכרז ולאחריו לאפשר את שיווקן של יחידות הדיור הללו לחברים חדשים. לפיכך, אין לראות בעוררת כחברה בקבוצת הרכישה ובהתאמה אין למסותה בהתאם לשווי יחידות הדיור המוגמרות, אלא לפי שווי הקרקע הנרכשת.
עמדת המשיב: העוררת הצטרפה למכרז כרוכשת של יחידות דיור וזאת מתוך מטרה להוציא לפועל את הפרויקט במסגרת קבוצת הרכישה. העוררת לא רכשה יחידות דיור בנפרד מקבוצת הרכישה, והללו אינן עומדות בנפרד לבניה עצמאית, אלא כחלק ממערך בניה משותף לכלל הרוכשים בקבוצת הרכישה. לא ניתן לראות בעוררת כרוכשת בנאמנות את אותן יחידות דיור, שכן ההלכה הפסוקה קובעת כי לא תוכר נאמנות לפי חוק מיסוי מקרקעין כאשר זהות הנהנים אינה ידועה ומזוהה במועד הרכישה בנאמנות. במקרה דנן – זהותם של מי שירכשו את הזכויות מהעוררת – לא היתה ידועה כלל ועל כן יש לראות את העוררת כמי שרכשה דירות מגורים, כמו כל חבר אחר בקבוצת הרכישה.
החלטת וועדת הערר: יש לדחות את טענת העוררת לפיה על פי הדין – לפי פרשנותו הלשונית והתכליתית - לא יכול גורם מארגן להיות חלק מקבוצת הרכישה, הן מבחינה לשונית והן מבחינה תכליתית. גורם מארגן יכול שיהיה חלק מקבוצת רכישה ואין בכך כדי לשלול את מעמדו כ"גורם מארגן". ייתכן כי העוררת התכוונה מלכתחילה למכור את יחידות הדיור שרכשה במסגרת המכרז לצדדים שלישיים. אך לכוונות הלב של העוררת לגבי העתיד, לאחר הזכייה במכרז אין ולא כלום לעניין החיוב במס רכישה. שיעור מס הרכישה, האם לפי שווי הדירות המוגמרות או לפי שווי הקרקע, אינו מושפע ואינו נקבע בהתאם לכוונותיה העתידיות של העוררת ביחס לנכס שרכשה. החיוב במס רכישה נקבע בהתאם לנכס הנרכש במועד הרכישה, כפי שהוא הוגדר לצורך כך בהוראת החוק הרלוונטית. הנכס שנרכש על ידי העוררת איננו קרקע בלבד, אלא הוא קרקע שעליה ייבנו דירות מגורים. ומטעם זה, גם אם העוררת לא התכוונה בסופו של דבר להחזיק בדירות המגורים – מס הרכישה בו היא חייבת, הוא מס רכישה החל על רכישת דירת מגורים.
רקע: העוררת (חברה פרטית), ארגנה קבוצת רכישה לצורך הגשת הצעה לחכירת מקרקעין המיועדים לבנייה משותפת של 96 יחידות דיור במסגרת מכרז של רמ"י. תנאי סף להגשת הצעה במכרז היה, כי תוגש הצעה לרכישת זכויות החכירה במקרקעין בשלמותם. לאור כך שקבוצת הרכישה לא עמדה בתנאי האמור, החליטה העוררת להצטרף לקבוצת הרכישה ולרכוש 27 יחידות דיור, על מנת לעמוד בתנאי הסף. לאחר הזכייה במכרז, העוררת מכרה לצדדים שלישיים חלק מתוך 27 יחידות הדיור שנרכשו על ידה. במסגרת מכירות אלה העבירה העוררת לאותם צדדים שלישיים את כל זכויותיה והתחייבויותיה בחלקי המקרקעין וכלפי יתר חברי קבוצת הרכישה.
עמדת העוררת: יש לראות ברכישת 31 יחידות הדיור ה"עודפות" על ידי העוררת כ"רכישת גישור", כזו שנועדה לאפשר את התמודדות קבוצת הרכישה במכרז ולאחריו לאפשר את שיווקן של יחידות הדיור הללו לחברים חדשים. לפיכך, אין לראות בעוררת כחברה בקבוצת הרכישה ובהתאמה אין למסותה בהתאם לשווי יחידות הדיור המוגמרות, אלא לפי שווי הקרקע הנרכשת.
עמדת המשיב: העוררת הצטרפה למכרז כרוכשת של יחידות דיור וזאת מתוך מטרה להוציא לפועל את הפרויקט במסגרת קבוצת הרכישה. העוררת לא רכשה יחידות דיור בנפרד מקבוצת הרכישה, והללו אינן עומדות בנפרד לבניה עצמאית, אלא כחלק ממערך בניה משותף לכלל הרוכשים בקבוצת הרכישה. לא ניתן לראות בעוררת כרוכשת בנאמנות את אותן יחידות דיור, שכן ההלכה הפסוקה קובעת כי לא תוכר נאמנות לפי חוק מיסוי מקרקעין כאשר זהות הנהנים אינה ידועה ומזוהה במועד הרכישה בנאמנות. במקרה דנן – זהותם של מי שירכשו את הזכויות מהעוררת – לא היתה ידועה כלל ועל כן יש לראות את העוררת כמי שרכשה דירות מגורים, כמו כל חבר אחר בקבוצת הרכישה.
החלטת וועדת הערר: יש לדחות את טענת העוררת לפיה על פי הדין – לפי פרשנותו הלשונית והתכליתית - לא יכול גורם מארגן להיות חלק מקבוצת הרכישה, הן מבחינה לשונית והן מבחינה תכליתית. גורם מארגן יכול שיהיה חלק מקבוצת רכישה ואין בכך כדי לשלול את מעמדו כ"גורם מארגן". ייתכן כי העוררת התכוונה מלכתחילה למכור את יחידות הדיור שרכשה במסגרת המכרז לצדדים שלישיים. אך לכוונות הלב של העוררת לגבי העתיד, לאחר הזכייה במכרז אין ולא כלום לעניין החיוב במס רכישה. שיעור מס הרכישה, האם לפי שווי הדירות המוגמרות או לפי שווי הקרקע, אינו מושפע ואינו נקבע בהתאם לכוונותיה העתידיות של העוררת ביחס לנכס שרכשה. החיוב במס רכישה נקבע בהתאם לנכס הנרכש במועד הרכישה, כפי שהוא הוגדר לצורך כך בהוראת החוק הרלוונטית. הנכס שנרכש על ידי העוררת איננו קרקע בלבד, אלא הוא קרקע שעליה ייבנו דירות מגורים. ומטעם זה, גם אם העוררת לא התכוונה בסופו של דבר להחזיק בדירות המגורים – מס הרכישה בו היא חייבת, הוא מס רכישה החל על רכישת דירת מגורים.