פסק דין "א.ג. דיור רעננה" החדש (2026) שם לזה סוף וקובע: מע"מ משלמים רק על הערך המוסף (הרווח), ולא על הקרן. חיוב על המחיר המלא הוא "אבסורד ועיוות".
‍

תקציר מנהלים:
בפסק דין טרי של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (ע"מ 29130-08-23, א.ג. דיור רעננה בע"מ נ' ממונה אזורי מע"מ השרון), דחה השופט אבי גורמן את עמדת רשות המיסים שניסתה למסות חברה על מלוא דמי השכירות שקיבלה. בית המשפט קבע כי בהתאם לסעיף 5(ב) לחוק מע"מ, כאשר חברה שוכרת דירות מאנשים פרטיים ומשכירה אותן הלאה, היא תשלם מע"מ רק על ההפרש (הרווח) שבין דמי השכירות ששילמה לאלו שגבתה. פסק הדין מגן על עסקים מפני כפל מס ומונע מצב של תשלום מס אפקטיבי של מאות אחוזים.
‍

הזווית המקצועית של KLF (למה זה קריטי לעסק שלכם):
כעורכי דין המייצגים חברות מול רשויות המס במשרד KLF, אנו נתקלים שוב ושוב בטקטיקה של רשות המיסים: היצמדות לפרשנות טכנית וצרה כדי למקסם גבייה, תוך התעלמות מההיגיון הכלכלי.

במקרה הזה, חברת שיקום ששכרה דירות מפרטיים והשכירה אותן למטופלים, נדרשה לשלם מע"מ על כל שקל שקיבלה ממשרד השיכון. רשות המיסים טענה: "אתם חברת שיקום, לא חברת נדל"ן, ולכן סעיף 5(ב) שמגן על 'עוסק במקרקעין' לא חל עליכם".

השופט גורמן עשה כאן סדר משפטי מבריק ⚖️. הוא חזר להיסטוריה החקיקתית של החוק מ-1993 והזכיר לרשות המיסים עובדה בסיסית: מס ערך מוסף, כשמו כן הוא – מוטל על הערך המוסף. מיסוי המחזור המלא כשאין אפשרות לקזז תשומות (כי הנכס נשכר מאדם פרטי), יוצר עיוות כלכלי אבסורדי.
‍

כדי להגן על שורת הרווח שלכם, הנה 3 חוקי ברזל בהתנהלות מול מע"מ ב-2026 💡:

1️⃣ הילחמו על מיסוי המרווח בלבד: אם המודל העסקי שלכם כולל רכישה/שכירות מאנשים פרטיים (שאינם מוציאים חשבונית מס) ומכירה/השכרה לעוסקים, ודאו שאתם ממוסים רק על המרווח (לפי סעיף 5(ב) בנדל"ן, או תקנות ציוד משומש). אל תסכימו למיסוי הקרן.
2️⃣ חברה יכולה להיות "עוסק במקרקעין" גם כפעילות משנית: רשות המיסים תנסה לטעון שאתם לא זכאים להגנות של חוקי הנדל"ן אם זו לא הפעילות העיקרית שלכם. פסק הדין קובע מפורשות: חברה יכולה להיחשב "עוסק במקרקעין" גם אם הנדל"ן הוא רק כלי שרת לפעילות המרכזית שלה.
3️⃣ חשבוניות עצמיות הן לא המלצה: שוכרים נכס מסחרי או עסקי מאדם פרטי? חובה עליכם להוציא "חשבונית עצמית" (לפי תקנה 6ב). החדשות הטובות? ברוב המקרים תוכלו לקזז את מס התשומות באותו הרגע, כך שמדובר במשחק סכום אפס 🔄.
‍

שאלות ותשובות נפוצות : סעיף 5(ב) ומיסוי עסקאות מול פרטיים

❓ מה קובע סעיף 5(ב) לחוק מע"מ?
ת: הסעיף קובע כי כאשר עוסק במקרקעין מוכר או משכיר דירת מגורים שרכש/שכר מאדם פרטי (שאינו עוסק ולכן לא הוציא חשבונית), המע"מ יוטל רק על ההפרש שבין מחיר המכירה/השכרה למחיר הרכישה/השכירות, ולא על הסכום המלא.
❓ מה נקבע בפסק דין א.ג. דיור רעננה (ע"מ 29130-08-23)?
ת: בית המשפט קבע כי חברה ששוכרת דירות מפרטיים ומשכירה אותן ללקוחותיה (גם אם במסגרת שירותי שיקום), נחשבת ל"עוסק במקרקעין" לצורך סעיף 5(ב). לכן, היא תשלם מע"מ רק על שורת הרווח (ההפרש) מדמי השכירות, מה שמונע כפל מס ועיוות כלכלי.
❓ האם רשות המיסים יכולה לגבות מע"מ על פעילות הפסדית?
ת: רשות המיסים מנסה לעיתים למסות תקבולים גם בפעילות גרעונית. פסק הדין מדגיש כי יש לפרש את החוק כך שימוסה רק ה"ערך המוסף" הכלכלי האמיתי, כדי למנוע מצב שבו המס האפקטיבי מזנק למאות אחוזים.
‍

השורה התחתונה של KLF:
אל תקבלו שומות מע"מ כתורה מסיני. כשרשות המיסים נצמדת לפרשנות טכנית שיוצרת עיוות כלכלי, בתי המשפט מוכנים להתערב ולהחזיר את ההיגיון המסחרי לתמונה.
‍

מנהלי כספים (CFOs) וחשבים – האם אתם משלמים מע"מ על מחזורים מלאים בעסקאות מול אנשים פרטיים?
פנו למחלקת המיסים של KLF לבדיקת חבויות המע"מ שלכם. 👇

‍