ב-28 בינואר 2016 חתם דן ליאם אצ'רקן על טופס הצטרפות לקבוצת רכישה בשם "יונייטד שרונה". כעבור פחות משבועיים, ב-4 בפברואר, הוא חתם על הסכם השיתוף ועל ייפוי-כוח לבאי-כוח הקבוצה. ב-21 במרץ זכתה הקבוצה במכרז של רמ"י על מתחם להקמת פרויקט מגורים בתוספת מסחר ומשרדים.
‍

אחרי דין ודברים עם המשיב נחתמה פשרה: דירת המגורים סווגה כדירה יחידה בשווי כ-3.9 מיליון שקל. הזכויות הנוספות (מסחר ומשרדים) סווגו כדירה שאינה יחידה בשווי כ-1.1 מיליון שקל. מס הרכישה שנקבע - כ-113 אלף שקל קרן על דירת המגורים, וכ-93 אלף שקל קרן על הזכויות הנוספות.
‍

ובינואר 2018 - הזכויות נמכרו לרוכש חדש. לא מבחירה. דרך ייפוי-הכוח שאצ'רקן הפקיד שנתיים קודם בידי הקבוצה, אחרי שסירב להמשיך לשלם בעקבות שינויים שהקבוצה הודיעה עליהם בגודל הדירה ובקומה.
‍

הוא הגיש תביעה נגד הקבוצה ונציגיה. שש שנים אחר כך - בפברואר 2026 - התביעה נדחתה. בקשתו למשיב לבטל את עסקת הרכישה (מאי 2023) נדחתה ביולי 2024. הערר על דחיית הבקשה נדחה אף הוא, באפריל 2026.
‍

החלטת ועדת הערר במחוזי תל אביב מיום 23.4.2026 (ו"ע 18216-08-24) חושפת חמש נקודות שכל מייצג של נישום בקבוצת רכישה חייב להפנים לפני שהוא מגיש בקשה לביטול עסקה.
‍

תקציר

• בקשה לבטל עסקה לפי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין דורשת אחד משניים: הסכמת שני הצדדים, או החלטה שיפוטית. בקשה חד-צדדית של הרוכש לא תספיק.
• כשהמוכרת היא רמ"י, חייבים לפנות אליה ישירות. תביעה נגד הקבוצה היא תביעה לביטול הסכם השיתוף - לא לביטול עסקת הרכישה.
• מכירת הזכויות לרוכש חדש - גם אם נעשתה דרך ייפוי-כוח שהקבוצה החזיקה - הופכת את העסקה ל"שורשית בקרקע המציאות" וחוסמת ביטול.
• בקבוצת רכישה הקבוצה נתפסת כ"רוכש אחד" מבחינת רמ"י. לא ניתן להחזיר חלק יחסי של הקרקע ולפרקה, גם אם חבר אחד פרש.
• בדעת מיעוט הציע עו"ד מרגליות שהגיע הזמן לתיקון חקיקה ייעודי לקבוצות רכישה. הצעה ראויה לעיון - לא קביעה משפטית מחייבת.
  ‍

רקע: איך נישום מוצא את עצמו עם דירה שאין לו, ומס שכבר שילם

ב-21.3.2016 זכתה הקבוצה במכרז. הוגש דיווח ראשוני בשם אצ'רקן: דירת מגורים בשווי כ-3.2 מיליון שקל וזכויות נוספות בכ-770 אלף שקל. המשיב לא קיבל את הסיווג ואת השווי. אחרי המשא-ומתן הגיעו לפשרה: 3.9 מיליון לדירה, 1.1 מיליון לזכויות הנוספות. המס הכולל - כ-206 אלף שקל קרן.

ואז התגלע הסכסוך. מארגני הקבוצה הודיעו לאצ'רקן על שינויים בגודל הדירה, בקומה ובתנאי התשלום. הוא סירב לשלם. הקבוצה הפעילה את ייפוי-הכוח, וב-3.1.2018 מכרה את זכויותיו למר אורי שבשין. ב-15.1.2018 דווחה המכירה. שומה עצמית באפס שקל מס שבח - אושרה.

בינואר 2020 הוגשה התביעה האזרחית (ת"א (שלום בת ים) 38460-01-20). במאי 2023 הוגשה בקשה למשיב לבטל את עסקת הרכישה. ביולי 2024 - נדחתה. בפברואר 2026 - התביעה האזרחית נדחתה. באפריל 2026 - גם הערר.
‍

1. סעיף 102 לחוק - מה באמת צריך כדי שתוכר בקשה לביטול

סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר השבת מס אם הוכח שעסקת המכירה בוטלה. הוועדה הבהירה שבסיס ההכרה דורש אחד משניים: הסכמה של שני הצדדים על הביטול, או החלטה שיפוטית המורה על ביטול בעילה חוזית או חוקית. דיני המס בעניין זה הולכים אחרי דיני החוזים - אין ביטול חוזי, אין ביטול לצורכי מס. גם הוראות הביצוע 26/92 ו-8/2008, שהמשיב הסתמך עליהן בדחיית הבקשה, בנויות על ההיגיון הזה.

בעניין אצ'רקן, אף אחד משני התנאים לא התקיים. רמ"י לא הסכימה לבטל. לא ניתן צו שיפוטי. הבקשה למשיב הוגשה כשרמ"י לא חתומה על טופס הביטול ולא צורפה עמדתה. רק אחרי ישיבת קדם-המשפט (12.12.2024) הוא פנה לרמ"י - והיא לא ענתה.

מייצגים: כשנישום פונה אליכם בבקשה לבטל עסקה בקבוצת רכישה, השאלה הראשונה היא לא "מה הסיפור" אלא "מה יש לנו ביד מהמוכרת". בלי הסכמה כתובה של רמ"י או צו שיפוטי - גם תיק חזק עובדתית לא יזיז את המשיב.
‍

2. הצד הלא-נכון בתביעה: כשתובעים את הקבוצה במקום את המוכרת

אצ'רקן תבע את הקבוצה, את הגורם המארגן ואת בא-כוח הקבוצה (עו"ד זהבי). הוא לא תבע את רמ"י. בישיבת קדם-המשפט בדצמבר 2024 הוועדה הסבה את תשומת ליבו לכך - ועדיין הוא לא צירף את רמ"י כנתבעת.

ההבחנה כאן עקרונית: הסכם השיתוף בין חברי הקבוצה הוא הסכם פנימי. הסכם המכר מול רמ"י הוא הסכם נפרד. גם אם אצ'רקן היה זוכה בתביעתו (והוא לא זכה - היא נדחתה ב-24.2.2026), זה לא היה מבטל את העסקה מול רמ"י. הסעדים שביקש מופנים כלפי הקבוצה. העסקה במישור הקנייני נחתמה מול בעלת הקרקע.

מייצגים: במצב של סכסוך עם קבוצת רכישה, הניתוח חייב לעבוד בשני מישורים. ראשון - מי המוכר במישור הקנייני (כמעט תמיד רמ"י). שני - מי המתעלל לכאורה (בדרך כלל הקבוצה או המארגן). תביעה נגד מי שהתעלל לא מבטלת את העסקה במישור הקנייני. זה תהליך נפרד, ולעיתים קרובות מציאותית בלתי-אפשרי.
‍

3. "השבה הדדית" - המבחן שמרבים להחמיץ

אחת מאבני הבוחן המוכרות לביטול אמיתי של עסקה היא השבת המצב לקדמותו. שני הצדדים מחזירים מה שקיבלו. הוועדה הזכירה את עניין ינובסקי (ע"א 738/89) - שיגור הודעת ביטול לא מספיק, יש לשכנע את המשיב בהחזרת הגלגל לאחור גם במציאות הכלכלית.

בעניין אצ'רקן זה לא קרה: הוא לא קיבל בחזרה מרמ"י את הכסף ששילם. הוא לא החזיר את הזכויות שלו לרמ"י - הן נמכרו לרוכש החדש. אין השבה הדדית, אין ביטול.

הוועדה גם הזכירה את מבחני העזר שהותוו בעניין מ.ו. השקעות (ע"א 8340/10): האם הביטול בהסכמה? קשר משפחתי? מטרת הביטול - חיסכון במס או טעם כלכלי? משך הזמן בין כריתה לביטול? האם העסקה כבר הושלמה ונקלטה? מהו גובה ההשבה? במקרה דנן - הזכויות לא הושבו, התקופה ארוכה (יותר מחמש שנים מהרכישה ועד הבקשה לבטל), והעסקה כבר סוחרה לצד שלישי.

מייצגים: לקראת הגשת בקשת ביטול, בנו תיק ראיות של "השבה הדדית" עוד לפני הפנייה למשיב. תיעוד של החזרת כסף, החזרת זכויות, ביטול רישום, ועדכון מערכות הצדדים. בלי זה, הבקשה לא תחזיק.
‍

4. "שורשים בקרקע המציאות" - העיקרון שמסיים את הדיון

זה אולי הביטוי הקריטי בכל פסיקת ביטול עסקאות מקרקעין. עסקה ש"הכתה שורשים בקרקע המציאות" לא ניתנת עוד לביטול לצורכי מס. הקריטריונים הם הקריטריונים שהותוו בעניין זמר (ע"א 304/85): רישום הזכויות, מסירת חזקה, הפקת פירות, שינויים בנכס - וכן, סיחור הזכויות הלאה.

בעניין אצ'רקן, מכירת הזכויות לרוכש החדש הייתה הקדנציה. ברגע שהזכויות הופנו לצד ג', העסקה המקורית קיבלה משמעות חיצונית, יצאה אל הפועל וכבר אינה רק חוזית. מעניין במיוחד הוא סעיף 3.5 בהסכם המכירה לרוכש החדש, שעליו עמדה הוועדה: לפי נוהלי רמ"י, אצ'רקן נשאר רשום כ"חוכר מקורי" גם אחרי המכירה. ההעברה הקניינית ברמ"י עצמה - לא הושלמה. וזו בדיוק נקודת התורפה של הטענה שהעסקה בוטלה.

מייצגים: המומנט שבו זכויות בקבוצת רכישה מסוחרות לצד ג' הוא נקודת אל-חזור. בקשת ביטול חייבת להיות מוגשת לפני הסיחור, או לכל הפחות במקביל לעצירתו. אחרי הסיחור - הסיכוי קלוש בכל מקרה.
‍

5. דעת מיעוט של עו"ד מרגליות: הזמן לתיקון חקיקה ייעודי?

החלק המעניין ביותר בהחלטה - לא במישור התוצאה אלא במישור החשיבה - הוא ההערות של עו"ד דן מרגליות (שמאי מקרקעין), חבר הוועדה. הוא הסכים עם התוצאה, אך הציע מסגרת חשיבה שונה.

לטענתו, קבוצת רכישה היא יצור כלאיים: מצד אחד עסקה במקרקעין מול בעלי הקרקע (בדרך כלל רמ"י), ומצד שני עסקה עסקית מול הקבוצה והגורם המארגן. הכשלים בדרך כלל נופלים בעסקה השנייה - לא בראשונה. ובכל זאת, לפי המצב המשפטי הקיים, ביטול העסקה במישור המס דורש ביטול של שני המישורים גם יחד.

מרגליות הציע מסלול אלטרנטיבי שראוי לבחינה: אפשר ביטול עסקה לצורכי מס בקבוצת רכישה רק במישור הקבוצה והגורם המארגן, והפיכת הביטול מול רמ"י לטכני בלבד. מדובר בהצעה לחקיקה - לא בקביעה משפטית - אבל היא מסמנת כיוון שראוי לעקוב אחריו, במיוחד לאור תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין שהוסיף לו את ההגדרות הקבוצת-רכישתיות.

מייצגים: דעת המיעוט הזו אינה מחייבת, אך היא יכולה לשמש בסיס לטיעון בכתיבה אקדמית, בפניות לגורמי חקיקה, או כטענה משלימה בתיקים אחרים. המתח שמרגליות מצביע עליו - בין מהות הסכסוך (בקבוצה) לבין המישור הפורמלי שבו הוא נדון (מול רמ"י) - הוא מתח אמיתי שדורש מענה.
‍

שאלות נפוצות

מהו הקריטריון המרכזי לביטול עסקה לפי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין?דרושים שני תנאים מצטברים: הראשון - הסכמת שני הצדדים על הביטול, או לחילופין החלטה שיפוטית המורה על ביטול בעילה חוזית. השני - השבה הדדית בפועל: כסף שחוזר למוכר, זכויות שחוזרות לקונה. הוועדה לא תכיר בביטול שמתבטא רק במישור הפורמלי-משפטי - היא דורשת שינוי במציאות הכלכלית.

אם תבעתי את קבוצת הרכישה ולא את רמ"י - האם זה משנה?משנה משמעותית. הסכם השיתוף בין חברי הקבוצה הוא הסכם פנימי, נפרד מהסכם המכר עם רמ"י. תביעה לביטול הסכם השיתוף, גם אם מתקבלת, לא מבטלת את עסקת רכישת הזכויות מבעלת הקרקע. למעשה ההיפך - היא מאשררת שהעסקה במישור הקנייני נשארת בעינה.

אם הזכויות שלי כבר סוחרו לצד ג' - יש סיכוי לבטל את עסקת הרכישה המקורית?הסיכויים נמוכים מאוד. ברגע שהעסקה הכתה שורשים בקרקע המציאות - באמצעות סיחור, רישום, מסירת חזקה, או הפקת פירות - הוועדה תראה אותה כעסקה שיצאה אל הפועל ואינה ניתנת לתלישה. בקבוצת רכישה הסיחור באמצעות ייפוי-כוח של הקבוצה הוא דפוס שכיח, ולא בהכרח חוסם בפני עצמו, אבל בשילוב עם היעדר השבה הדדית הוא חוסם.

האם הוראת ביצוע מס שבח 20/97 (החלפת דירה מקבלן) חלה גם על קבוצות רכישה?לא. הוראת הביצוע חלה על מי שרכש דירה מקבלן ובמהלך הבנייה החליף אותה לדירה אחרת באותו פרויקט (או באותו בניין, לפי הנוסח המקורי). בעניין אצ'רקן הוועדה ציינה שהרציונל זהה - שמירה על רציפות מס - אך נמנעה מלהרחיב את ההוראה על קבוצות רכישה. מי שרוצה להחיל אותה דורש פנייה לרשות המסים בבקשה לשינוי הוראת הביצוע - לא דרך הליך ערר.

מה הסיכוי לבטל עסקה מול רמ"י כשקבוצת רכישה כבר זכתה במכרז?הסיכוי קלוש. בקבוצת רכישה הקבוצה נתפסת כ"רוכש אחד" מבחינת רמ"י. החוזה הוא בין רמ"י לקבוצה כמכלול, לא לכל חבר בנפרד. רמ"י לא נוהגת לפרק את החוזה ולהחזיר חלק יחסי של הקרקע. הוועדה ציינה שלא בכדי הנישום נמנע מלתבוע את רמ"י - אין לו עילה משפטית מובנית לבטל מול בעלת הקרקע.

מה אם נפלתי קורבן להונאה של הקבוצה - האם זה מקנה זכות לביטול במס?לא ישירות. טענת הונאה היא טענה אזרחית-חוזית מול הצד שהונה - הקבוצה או המארגן. אם תזכה בתביעה ובית המשפט יורה על ביטול ההסכם והשבה כספית, יתכן שתוכל לבסס בקשת ביטול לפי סעיף 102. אבל הטענה עצמה, גם אם נכונה, לא מספיקה ללא הליך משפטי שמסתיים בהחלטה אופרטיבית. בעניין אצ'רקן התביעה האזרחית נדחתה - והוסר עוד עוגן אפשרי.
‍

סיכום

החלטת ועדת הערר באצ'רקן לא חידשה את היסודות, אבל סידרה אותם בצורה שמייצגי נישומים בקבוצות רכישה צריכים להפנים. הביטול הוא לא טכני - הוא דורש הסכמה מהמוכרת, השבה הדדית בפועל, וקבוצת רכישה שטרם הספיקה להסיר את הזכויות מהנישום. ברגע שאחד מהשלושה חסר - הסיכוי קלוש.
‍

עלינו

שוקלים פרישה מקבוצת רכישה או מצויים בעיצומו של סכסוך עם הגורם המארגן? קיבלתם החלטת מנהל הדוחה בקשה לביטול עסקה, או נדרשתם למס רכישה על עסקה שלא יצאה אל הפועל בעיניכם?

משרד עורכי דין KLF Tax Law מתמחה במיסוי מקרקעין, בליווי קבוצות רכישה, ובייצוג נישומים בהליכי השגה וערר מול רשויות המס. אנו נוודא שבקשת הביטול מוגשת בעיתוי הנכון, מול הצד הנכון, ועם הראיות הנכונות - ושאתם משלמים אך ורק את מס האמת.

‍