ביטול עסקת מכר מכוח סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין
ו"ע 6386-05-22
6.4.2023
סעיף 102 לחוק – "המנהל יחזיר מס אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהם המס".
ההלכה הפסוקה מפי בית המשפט העליון בעניין זמר קבעה כי בבחינת השאלה האם בוטלה עסקה, במשמעות סעיף 102 לחוק, השאלה אינה שאלה של מלאכותיות אלא יש לבחון אם הכינוי שהצדדים כינו את העסקה והשם שנתנו לה – תואמים את מהותה האמיתית. בהלכת זמר אף נקבע כאשר הצדדים לעסקה טענו בפני מנהל מיסוי מקרקעין כי העסקה ביניהם בוטלה – על המנהל לבחון האם העסקה, שאת ביטולה מבקשים, הכתה שורשים בקרקע המציאות, אם לאו.
תחולתו של סעיף 102 לחוק אינה מוגבלת רק למצבים אשר בהם שולם כבר המס על ידי הצדדים לעסקה, והוא יחול גם ביחס למכירות ופעולות באיגוד אשר טרם שולם בגינן המס, וככל שתהא הכרה בביטול העסקה או הפעולה, אזי המשמעות תהא ייתור הצורך לשלם את המס. בקובץ הוראות הפרשנות לחוק מיסוי מקרקעין (חב"ק) בעניין פרשנות סעיף 102 "החזרת מס בביטול מכירה" נקבעו על ידי מנהל מיסוי מקרקעין הוראות לפעולה שנועדו להנחות את משרדי מיסוי מקרקעין בעת בחינת בקשות לביטול עסקה. על פי הוראות החב"ק – התנאי הבסיסי לבחינת בקשה לביטול עסקה הוא הסכמת שני הצדדים לעסקה לביטולה, או הצגת פסק דין של ערכאה שיפוטית הקובע כי המכירה בטלה. הצדדים לעסקה נדרשים לצרף לבקשה לביטול העסקה תצהיר שייחתם על ידי שני הצדדים.
יודגש, כי הנחיות המשיב מלמדות כי גם כאשר ניתן פסק דין על ידי ערכאה שיפוטית מוסמכת – אזי עדיין ביטול העסקה על ידי המשיב אינו אוטומטי אלא נבחנת שאלת ביטול העסקה – האם מדובר בבטלות שפועלה למפרע או בביטול שפועלו מכאן ואילך ומצריך בדיקה האם העסקה בכל זאת הכתה שורשים בקרקע המציאות, במשמעות הנדרשת לצרכי מיסוי מקרקעין.
סעיף 102 לחוק – "המנהל יחזיר מס אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהם המס".
ההלכה הפסוקה מפי בית המשפט העליון בעניין זמר קבעה כי בבחינת השאלה האם בוטלה עסקה, במשמעות סעיף 102 לחוק, השאלה אינה שאלה של מלאכותיות אלא יש לבחון אם הכינוי שהצדדים כינו את העסקה והשם שנתנו לה – תואמים את מהותה האמיתית. בהלכת זמר אף נקבע כאשר הצדדים לעסקה טענו בפני מנהל מיסוי מקרקעין כי העסקה ביניהם בוטלה – על המנהל לבחון האם העסקה, שאת ביטולה מבקשים, הכתה שורשים בקרקע המציאות, אם לאו.
תחולתו של סעיף 102 לחוק אינה מוגבלת רק למצבים אשר בהם שולם כבר המס על ידי הצדדים לעסקה, והוא יחול גם ביחס למכירות ופעולות באיגוד אשר טרם שולם בגינן המס, וככל שתהא הכרה בביטול העסקה או הפעולה, אזי המשמעות תהא ייתור הצורך לשלם את המס. בקובץ הוראות הפרשנות לחוק מיסוי מקרקעין (חב"ק) בעניין פרשנות סעיף 102 "החזרת מס בביטול מכירה" נקבעו על ידי מנהל מיסוי מקרקעין הוראות לפעולה שנועדו להנחות את משרדי מיסוי מקרקעין בעת בחינת בקשות לביטול עסקה. על פי הוראות החב"ק – התנאי הבסיסי לבחינת בקשה לביטול עסקה הוא הסכמת שני הצדדים לעסקה לביטולה, או הצגת פסק דין של ערכאה שיפוטית הקובע כי המכירה בטלה. הצדדים לעסקה נדרשים לצרף לבקשה לביטול העסקה תצהיר שייחתם על ידי שני הצדדים.
יודגש, כי הנחיות המשיב מלמדות כי גם כאשר ניתן פסק דין על ידי ערכאה שיפוטית מוסמכת – אזי עדיין ביטול העסקה על ידי המשיב אינו אוטומטי אלא נבחנת שאלת ביטול העסקה – האם מדובר בבטלות שפועלה למפרע או בביטול שפועלו מכאן ואילך ומצריך בדיקה האם העסקה בכל זאת הכתה שורשים בקרקע המציאות, במשמעות הנדרשת לצרכי מיסוי מקרקעין.