השורה התחתונה: רשות המסים מעניקה "מרחב נשימה" טכני אך קשיח לבעלי חברות מעטים המבקשים להעביר נכסים (בעיקר דירות) למישור האישי במסגרת מבצע המס של 2025. בעוד שהמועד האחרון לחתימה על הסכמים הוא ה-30.11.2025 (במסלול העברת נכס), ניתן להגיש את הבקשה לרשות המסים עד סוף השנה (31.12.2025). בנוסף, נקבעו כללים ברורים לדיווח על עסקאות מקרקעין ומנגנון "מסלול מהיר" לביטול עסקה במקרה של דחיית הבקשה.
‍

תקציר הקביעות המרכזיות

• הפרדה בין חתימה לדיווח: במסלול "העברת נכס" – חובה לחתום על ההסכם/החלטה עד 30.11.2025, אך ניתן להגיש את הבקשה לרשות המסים עד 31.12.2025.
• מסלול פירוק: ניתן לקבל החלטת פירוק ולהתחיל בהליך עד 31.12.2025.
• חובת דיווח מיסוי מקרקעין: יש לדווח על העסקה למיסוי מקרקעין במועד (ללא המתנה לאישור מס הכנסה), אך תשלום המס יוקפא.
• רשת ביטחון: אם רשות המסים תסרב לבקשה, ניתן יהיה לבטל את העסקה ב"מסלול מהיר" (תוך 30 יום מהסירוב).
  ‍

הרקע למחלוקת

במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית לשנת 2025 (תיקון 277 לפקודה), נקבעה הוראת שעה (סעיף 6 לחוק) המאפשרת לבעלי "חברות מעטים" (חברות ארנק) להעביר נכסים (בדגש על דירות מגורים) מהחברה לבעל המניות, או לפרק את החברה, בשיעורי מס מופחתים וללא אירוע מס מלא של מכירה רגילה.
החוק יצר לחץ זמנים אדיר על המייצגים והנישומים, שנדרשו לקבל החלטות הרות גורל ולבצע פעולות משפטיות מורכבות עד סוף נובמבר 2025. מכתב ההבהרה הנוכחי בא לפתור מצוקה זו ולהסדיר את הפרוצדורה מול משרדי מיסוי מקרקעין.
‍

הסוגיה המשפטית

השאלות הבוערות שעלו מהשטח היו:

1. מהו "יום המכירה" לעניין חוק מיסוי מקרקעין – האם יום החתימה או יום אישור רשות המסים?
2. האם ניתן לחתום על מסמכים כעת ולהגיש את הבקשה הפורמלית מאוחר יותר?
3. כיצד מדווחים על עסקה שטרם אושרה סופית (המותנית בתנאי מתלה של אישור פקיד שומה)?
4. מה קורה אם דווחה עסקה, שולם מס, ולבסוף רשות המסים מסרבת לאשר את המתווה המוטב?
   ‍

הכרעת רשות המסים (הבהרות נובמבר 2025)

1. דחיית מועד הגשת הבקשה (אך לא המעשה)

הרשות קובעת כלל ברזל: המעשה המשפטי (ההסכם או ההחלטה) חייב להתבצע במועד הקובע בחוק, אך הבירוקרטיה יכולה להמתין עד סוף השנה.

• במסלול העברת נכס (ללא פירוק): חובה לחתום על הסכם מכר או פרוטוקול החלטה עד 30.11.2025. מסמך זה יהיה מותנה בקבלת אישור הרשות. את הבקשה עצמה (הטופס לרשות) ניתן להגיש עד 31.12.2025, כשההסכם החתום מצורף אליה.
  ‍

2. קביעת "יום המכירה" במיסוי מקרקעין

המועד הקובע לחישוב המס (שבח ורכישה) נקבע כך:

• במסלול העברת נכס: יום חתימת ההסכם/ההחלטה (כאמור, עד 30.11.2025).
• במסלול פירוק: יום קבלת ההחלטה על הפירוק והעברת הנכס (ניתן לבצע עד 31.12.2025).
  תאריכים אלו קובעים את חבות המס, גם אם האישור הפורמלי מרשות המסים יתקבל במועד מאוחר יותר.
  ‍

3. חובת דיווח והקפאת תשלום

רשות המסים מבהירה כי אין להמתין עם הדיווח למיסוי מקרקעין (מש"ח). יש לדווח במועדים הקבועים בחוק (תוך 30/40 יום מיום המכירה).
ההקלה: אף שהדיווח מבוצע, גביית המס תוקפא ("החיוב במס יוקפא") עד להמצאת האישורים הנדרשים ממס הכנסה/החטיבה המקצועית.
‍

4. מנגנון ביטול עסקה (Safety Net)

במקרה שבו הבקשה ליהנות מהטבות הוראת השעה תידחה על ידי רשות המסים:

• ניתן להגיש בקשה לביטול העסקה (לפי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין).
• אם בקשת הביטול תוגש תוך 30 יום ממועד הסירוב של הרשות, היא תטופל ב"מסלול מהיר". משמעות הדבר היא החזרת המצב לקדמותו ללא קנסות או מיסים מיותרים, בכפוף לדיני הביטול הרגילים (שהעסקה לא השתרשה וכו').
  ‍

משמעויות פרקטיות (Takeaways)

1. פעלו מיד (עד 30.11): אם אתם במסלול של "העברת נכס" (ללא פירוק), עליכם לייצר מסמך משפטי מחייב (הסכם/פרוטוקול) עד סוף חודש נובמבר. אין דחייה למועד זה.
2. הגישו עד סוף השנה: את הניירת הבירוקרטית למס הכנסה ניתן להשלים במהלך דצמבר. אל תילחצו אם לא הספקתם להגיש את הטופס עצמו ב-30.11, כל עוד ההסכם חתום.
3. דיווח למיסוי מקרקעין: אל תעכבו את הדיווח למס שבח. דווחו בזמן וציינו בפירוש כי מדובר בעסקה המותנית באישור לפי הוראת השעה ודרשו את הקפאת התשלום.
4. תנאי מתלה: ודאו שבכל הסכם או החלטה מופיע סעיף מפורש המתנה את תוקף העסקה בקבלת אישור רשות המסים להחלת הוראת השעה. זה קריטי לצורך ביטול עתידי אם הבקשה תידחה.
   ‍

שאלות ותשובות (FAQ)

ש: האם ניתן להחליט על פירוק החברה ב-15 בדצמבר 2025 ועדיין ליהנות מההטבה?
ת: כן. במסלול פירוק (סעיף 2.2 למסמך), המועד הקובע הוא עד 31.12.2025. זאת בשונה ממסלול העברת נכס ללא פירוק, שמסתיים ב-30.11.2025.

ש: האם אני צריך לשלם מס רכישה מיד עם הדיווח?
ת: לא. לפי סעיף 3 למסמך, החיוב במס יוקפא עד להמצאת האישורים. עם זאת, חובה להגיש את הדיווח (הצהרה) במועד.

ש: מה קורה אם מס הכנסה לא מאשר לי את ההטבה? האם אני תקוע עם דירה שהועברה וחבות מס מלאה?
ת: לא בהכרח. הרשות מאפשרת להגיש בקשה לביטול העסקה. אם תעשו זאת תוך 30 יום מיום הסירוב, הבקשה תטופל במסלול

‍לצפייה בהוראה לחץ כאן