המרת חנות בדירת מגורים תמ"א 38/2
החלטת מיסוי מקרקעין מס' 1132/21
7.2.2022
העובדות: יחיד הינו בעלים במשותף (במושע) עם שני בעלים נוספים ב 3- חנויות בחולון (להלן: "היחיד"). היחיד מחזיק ב 33.3%- בכל אחת מ 3- החנויות (להלן: "החנות" ו/או "החנויות"). מעל החנויות בנוי בניין מגורים. חברה יזמית פנתה לדיירים בבניין המגורים ולבעלי החנויות להתקשר בעסקת תמ"א 38/2, במסגרתה ירכוש היזם חלק מהמקרקעין לרבות זכויות בנייה מכח תמ"א 38
וזכויות בנייה מכח תב"ע, לצורך הקמת בניין חדש. בכוונת היחיד לבקש דירת מגורים חלופית חלף החנות שבבעלותו (להלן: "דירת המגורים החלופית").
הבקשה: האם בהמרת החנות לדירת מגורים החלופית יחול הפטור הקבוע בסעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין? ומהן השלכות המס בגין מכירה עתידית של דירת מגורים חלופית?
החלטת המיסוי: פרק חמישי 5 לחוק מסדיר את הוראות המיסוי בעת מכירת זכויות מקרקעין שניתנו מכח תמ״א 38 בתמורה לחיזוק, לשיפוץ ולבנייתו של המבנה בפני רעידות אדמה, על ידי היזם. סעיף 49 לג1 לחוק חל מקום בו נמכרת זכות במקרקעין שהתמורה בעדה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה, כהגדרתה בסעיף 49 לב לחוק, ובהתקיים התנאים הקבועים בו. סעיף 49לג1(א) לחוק קובע כי מכירת זכות במקרקעין שהתמורה בעדה מושפעת מזכויות בנייה כאמור, תהא פטורה ממס שבח, בהתקיים התנאים האמורים בו. מס הרכישה יחול על היזם. לצורך חישוב תקרות הפטור הקבועות בסעיף 49לג1(א) לחוק, ככל שהיחיד מחזיק במושע בשליש בכל אחת משלוש החנויות באותו בניין, כמפורט בחלק העובדתי, ניתן יהיה לראות בכך מכירה של חנות אחת, מקום בו זכויותיו של כל אחד מהבעלים בכלל החנויות שקולה כלכלית לזכות בחנות אחת ממוצעת. אין בהיעדר חלוקה כשלעצמה כדי לשלול את תחולת הוראות הפטור, הקבועה בסעיף 49 לג1 לחוק, וזאת בהתאם לאמור בע"א 2100/07. בנוסף, תקרות הפטור הקבועות בסעיף 49לג1(א) לחוק יחולו גם על נכס מקרקעין, שאינו דירת מגורים ותמורתו בדירת מגורים.
בהתאם לאמור בסעיף 49לג1(ו)(2) לחוק, במכירת דירת המגורים החלופית שהתקבלה תמורת החנות, לא יחולו פטור ממס, כולו או חלקו, שיעור מס מופחת או דחיית מס לפי הוראות החוק או לפי הוראות פקודת מס הכנסה. הואיל והפטור הניתן מכח פרק חמישי 5 לחוק הינו פטור מסוג דחיית מס ומכח עיקרון רציפות המס, עלות הרכישה של דירת המגורים החלופית בעת מכירתה בעתיד, תהא העלות המקורית של החנות בידי היחיד, ולא יותרו בניכוי עלויות הבנייה שהשקיע היזם בבנייתה של דירת המגורים החלופית.
העובדות: יחיד הינו בעלים במשותף (במושע) עם שני בעלים נוספים ב 3- חנויות בחולון (להלן: "היחיד"). היחיד מחזיק ב 33.3%- בכל אחת מ 3- החנויות (להלן: "החנות" ו/או "החנויות"). מעל החנויות בנוי בניין מגורים. חברה יזמית פנתה לדיירים בבניין המגורים ולבעלי החנויות להתקשר בעסקת תמ"א 38/2, במסגרתה ירכוש היזם חלק מהמקרקעין לרבות זכויות בנייה מכח תמ"א 38
וזכויות בנייה מכח תב"ע, לצורך הקמת בניין חדש. בכוונת היחיד לבקש דירת מגורים חלופית חלף החנות שבבעלותו (להלן: "דירת המגורים החלופית").
הבקשה: האם בהמרת החנות לדירת מגורים החלופית יחול הפטור הקבוע בסעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין? ומהן השלכות המס בגין מכירה עתידית של דירת מגורים חלופית?
החלטת המיסוי: פרק חמישי 5 לחוק מסדיר את הוראות המיסוי בעת מכירת זכויות מקרקעין שניתנו מכח תמ״א 38 בתמורה לחיזוק, לשיפוץ ולבנייתו של המבנה בפני רעידות אדמה, על ידי היזם. סעיף 49 לג1 לחוק חל מקום בו נמכרת זכות במקרקעין שהתמורה בעדה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה, כהגדרתה בסעיף 49 לב לחוק, ובהתקיים התנאים הקבועים בו. סעיף 49לג1(א) לחוק קובע כי מכירת זכות במקרקעין שהתמורה בעדה מושפעת מזכויות בנייה כאמור, תהא פטורה ממס שבח, בהתקיים התנאים האמורים בו. מס הרכישה יחול על היזם. לצורך חישוב תקרות הפטור הקבועות בסעיף 49לג1(א) לחוק, ככל שהיחיד מחזיק במושע בשליש בכל אחת משלוש החנויות באותו בניין, כמפורט בחלק העובדתי, ניתן יהיה לראות בכך מכירה של חנות אחת, מקום בו זכויותיו של כל אחד מהבעלים בכלל החנויות שקולה כלכלית לזכות בחנות אחת ממוצעת. אין בהיעדר חלוקה כשלעצמה כדי לשלול את תחולת הוראות הפטור, הקבועה בסעיף 49 לג1 לחוק, וזאת בהתאם לאמור בע"א 2100/07. בנוסף, תקרות הפטור הקבועות בסעיף 49לג1(א) לחוק יחולו גם על נכס מקרקעין, שאינו דירת מגורים ותמורתו בדירת מגורים.
בהתאם לאמור בסעיף 49לג1(ו)(2) לחוק, במכירת דירת המגורים החלופית שהתקבלה תמורת החנות, לא יחולו פטור ממס, כולו או חלקו, שיעור מס מופחת או דחיית מס לפי הוראות החוק או לפי הוראות פקודת מס הכנסה. הואיל והפטור הניתן מכח פרק חמישי 5 לחוק הינו פטור מסוג דחיית מס ומכח עיקרון רציפות המס, עלות הרכישה של דירת המגורים החלופית בעת מכירתה בעתיד, תהא העלות המקורית של החנות בידי היחיד, ולא יותרו בניכוי עלויות הבנייה שהשקיע היזם בבנייתה של דירת המגורים החלופית.