בפסק דין חדש של ועדת הערר בבית המשפט המחוזי בירושלים, התקבלו שתי הכרעות דרמטיות עבור מוכרי זכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית. הראשונה: דירה שנהרסה כליל במסגרת פרויקט פינוי-בינוי מאבדת את הסטטוס של "דירת מגורים", ולכן מכירתה אינה זכאית לפטור ממס שבח (גם אם התקבלה בירושה). השנייה: רשות המיסים אינה רשאית להתעלם ממחיר חוזי נמוך שנקבע בתום לב עקב מצוקה כלכלית של המוכרים, ואינה יכולה להחליף אותו בשווי שוק תיאורטי גבוה.

‍

עובדות המקרה: ירושה, הריסה ו"מכירה בנזיד עדשים"

הסיפור של משפחת סבג ממחיש כיצד מציאות חיים מורכבת מתנגשת בדיני המס הנוקשים. שמונה אחים ירשו מאביהם המנוח מחצית מזכויות בדירת מגורים. הדירה נכללה בפרויקט "פינוי-בינוי", ובשלב מסוים הבניין נהרס כליל על ידי היזם לקראת בניית הבניין החדש.

האחים, שהיו צעירים והתמודדו עם מצוקה כלכלית קשה וחובות בהוצאה לפועל של אמם, היו זקוקים למזומן מיידי. לכן, הם לא המתינו לסיום הבנייה, אלא מכרו את זכויותיהם (הזכות לקבל חצי דירה עתידית) לצד שלישי תמורת 900,000 ש"ח.
‍

המחלוקת מול רשות המיסים התחלקה לשתי חזיתות:

1. שאלת הפטור: האחים דרשו פטור ממס שבח בטענה שמכרו "דירת מגורים מזכה" שהתקבלה בירושה (לפי סעיף 49ב(5) לחוק). רשות המיסים טענה: מכרתם זכות חוזית לדירה עתידית, הדירה הפיזית כבר נהרסה, ולכן אין פטור.
2. שאלת השווי: רשות המיסים סירבה לקבל את מחיר העסקה (900 אלף ש"ח למחצית הדירה). הרשות העריכה את שווי הדירה השלמה העתידית בכ-3.6 מיליון ש"ח, ודרשה למסות את האחים לפי שווי של כ-1.82 מיליון ש"ח לחלקם.
   ‍

הכרעת בית המשפט: הפסד בקרב על הפטור, ניצחון במלחמה על השווי

השופט אביגדור דורות (יו"ר הוועדה) חילק את פסיקתו לשניים, ויצר איזון משפטי חשוב:

1. דירה הרוסה אינה "דירת מגורים" (הפטור נשלל)
בית המשפט קבע כי המבחן להגדרת "דירת מגורים" הוא מבחן אובייקטיבי-פיזי. ביום המכירה, הבניין היה הרוס לחלוטין (ללא גג, קירות או תשתיות). לכן, הנכס שנמכר לא היה "דירה" אלא "זכות במקרקעין". המשמעות: האחים איבדו את הזכאות לפטור ממס שבח ויאלצו לשלם מס על המכירה.
‍

2. רשות המיסים חייבת לכבד עסקאות מצוקה שנעשו בתום לב
כאן הגיע הניצחון הגדול של הנישומים. בית המשפט דחה את הניסיון של רשות המיסים למסות את האחים לפי שווי תיאורטי של 1.82 מיליון ש"ח.
השופט קבע כי כאשר עסקה נעשית בכתב, בתום לב, ובין צדדים שאין ביניהם "יחסים מיוחדים" – המחיר החוזי הוא הקובע (לפי החריג בסעיף 17 לחוק). העובדה שהאחים מכרו את זכויותיהם בזול ("בנזיד עדשים") עקב לחץ כלכלי, אינה פוסלת את העסקה. רשות המיסים אינה יכולה להתעלם מהמציאות הכלכלית של המוכרים ולמסות אותם על כסף שמעולם לא קיבלו. השורה התחתונה: האחים ישלמו מס שבח, אך הוא יחושב רק מתוך ה-900,000 ש"ח שקיבלו בפועל.
‍

3 כללי ברזל למוכרי דירות בהליכי התחדשות עירונית

פסק הדין הזה הוא שיעור חובה לכל מי שמחזיק בנכס המיועד לפינוי-בינוי:

1. תזמון המכירה הוא קריטי: רוצים למכור דירה בפרויקט פינוי-בינוי וליהנות מפטור ממס שבח? עשו זאת לפני שהטרקטור עולה על הקרקע והורס את הבניין. ברגע שהדירה נהרסת פיזית, אתם מוכרים "זכות" שחייבת במס שבח.
2. הגנו על המחיר החוזי שלכם: אם נאלצתם למכור נכס במחיר הנמוך ממחיר השוק (עקב מצוקה, צורך בנזילות או ריבוי בעלים), ודאו שהעסקה מתועדת היטב. הוכחת תום הלב והיעדר "יחסים מיוחדים" מול הקונה תמנע מרשות המיסים לנפח לכם את השומה בדיעבד.
3. ירושה אינה מגן אוטומטי: העובדה שקיבלתם נכס בירושה לא מקנה לכם פטור אוטומטי ממס שבח. הפטור תלוי בסיווג הנכס (האם הוא עומד פיזית) ביום המכירה בפועל.
   ‍

שאלות ותשובות נפוצות: מיסוי מקרקעין בפינוי-בינוי ועסקאות מצוקה

ש: האם אפשר לקבל פטור ממס שבח על מכירת דירה שנהרסה בפינוי-בינוי?
ת: לא. פסיקת בתי המשפט (לרבות פסק דין סבג מ-2026) קובעת כי נכס שנהרס אינו עונה יותר להגדרה הפיזית של "דירת מגורים". מכירתו תיחשב כמכירת זכות במקרקעין החייבת במס שבח, גם אם מדובר בדירת ירושה או בדירה יחידה.

ש: האם רשות המיסים יכולה לדרוש מס לפי "שווי שוק" אם מכרתי דירה בזול?
ת: ככלל, רשות המיסים בוחנת את שווי השוק. אולם, אם תוכיחו שהמכירה נעשתה בתום לב, בכתב, ובין צדדים שאינם קשורים (למשל, מכירה מהירה עקב מצוקה כלכלית), רשות המיסים מחויבת לקבל את המחיר החוזי בפועל, גם אם הוא נמוך משמעותית משווי השוק.

ש: מה המשמעות של "מכירה בנזיד עדשים" בדיני מיסים?
ת: זהו מונח המתאר מכירת נכס במחיר נמוך מאוד עקב לחץ, מצוקה כלכלית או צורך במזומן מיידי. בית המשפט קבע כי עסקאות כאלו, אם נעשו בתום לב, הן לגיטימיות ויש למסות אותן לפי התמורה שהתקבלה בפועל, ולא לפי שווי תיאורטי מנופח.
‍

השורה התחתונה של KLF:
דיני מיסוי מקרקעין אינם סולחים על טעויות בתזמון. מכירה של נכס יום לפני ההריסה או יום אחריה, יכולה לשנות את חבות המס שלכם במאות אלפי שקלים. מנגד, פסק הדין מוכיח שרשות המיסים אינה כל-יכולה, ויש מקום להיאבק משפטית כאשר היא מנסה להתעלם מהמציאות הכלכלית של העסקה ולמסות אתכם על כסף שלא קיבלתם.
‍

מתכננים למכור נכס בפרויקט התחדשות עירונית? קיבלתם שומה מנופחת מרשות המיסים?
משרד עורכי דין KLF מתמחה בתכנון מס בעסקאות מקרקעין מורכבות, ייצוג בהשגות ועררים, והגנה על זכויות נישומים מול רשויות המס. אנו נוודא שאתם מתזמנים את העסקה נכון ומשלמים אך ורק את מס האמת.

‍