תקציר:
ב-25 במרץ 2026 אישרה הכנסת תיקון לחוק דחיית מועדים (חרבות ברזל), הכולל פרק ייעודי לדיני מיסוי מקרקעין (פרק ב'1). התיקון קובע "תקופה קובעת שנייה" (28.2.2026 עד 31.5.2026). נישומים ש"תקופת המכירה" של הדירה הישנה שלהם חופפת עם תקופה זו, יזכו להארכה סטטוטורית של 3 חודשים. המטרה: להגן על "משפרי דיור" ומשקיעים מפני אובדן פטור ממס שבח וחיוב רטרואקטיבי במס רכישה, עקב הקיפאון בשוק הנדל"ן בצל המלחמה.
‍

הסכנה: אובדן הטבות מס של מאות אלפי שקלים

החוק הישראלי מאפשר ל"משפרי דיור" לרכוש דירה חדשה בטרם מכרו את דירתם הישנה, ועדיין ליהנות ממדרגות מס רכישה של "דירה יחידה" ומפטור ממס שבח במכירה. התנאי לכך הוא מכירת הדירה הישנה בתוך פרק זמן מוגדר בחוק (לרוב 18 או 24 חודשים).

המלחמה המתמשכת יצרה קשיים אדירים בסגירת עסקאות. משפרי דיור רבים מצאו את עצמם מתקרבים לדד-ליין החוקי מבלי שהצליחו למכור את הדירה הישנה. המשמעות של פספוס הדד-ליין היא קטסטרופלית: חיוב רטרואקטיבי במס רכישה של 8% ומעלה (בתוספת קנסות והצמדות), ואובדן מוחלט של הפטור ממס שבח.

התיקון החדש לחוק (סעיף 3א) נועד למנוע את העיוות הזה, ומעניק "חמצן" קריטי לנישומים. עם זאת, מנגנון החישוב שנקבע בחוק הוא מורכב, וטעות של יום אחד עלולה לעלות ביוקר.
‍

3 כללי ברזל לחישוב הארכת המועדים ב-2026 (מאת מומחי המס של KLF)

כדי לוודא שאתם לא מאבדים את זכויותיכם, הנה העקרונות המשפטיים שחובה להכיר:

1. מבחן החפיפה (לא רק תאריך היעד): ההארכה אינה מוגבלת רק למי שהדד-ליין שלו פוקע עכשיו. לשון החוק קובעת שמספיק ש"תקופת המכירה" שלכם (למשל, חלון ה-18 חודשים) חופפת, כולה או חלקה, עם "התקופה הקובעת השנייה" (28.2.2026 עד 31.5.2026) – כדי שתהיו זכאים להארכה.
2. נוסחת החישוב המדויקת: החוק קובע כי המועד החדש יידחה ב-3 חודשים. מאיזה תאריך מתחילים לספור את ה-3 חודשים? מהתאריך המאוחר מבין השניים: סוף התקופה הקובעת (31.5.2026) או המועד המקורי שלכם.
3. היערכות מראש: 3 חודשים עוברים מהר בשוק נדל"ן מלחמתי. שר האוצר אמנם הוסמך להאריך את התקופה בצו (עד 9 חודשים בסך הכל), אך אין להסתמך על כך כאסטרטגיית מס. יש לנצל את ההארכה הנוכחית כדי לתמחר את הנכס נכון ולהשלים את המכירה.
   ‍

שאלות ותשובות נפוצות: הארכת מועדים במיסוי מקרקעין 2026

ש: על אילו סעיפי מס חלה ההארכה החדשה?
ת: ההארכה חלה ספציפית על המועדים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין למכירת דירה חלופית: סעיפים 9(ג1ג)(2)(ב) ו-(ב1) (הקפאת מדרגות מס רכישה לדירה יחידה) וסעיפים 49ג ו-49ה (פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה).

ש: הדד-ליין המקורי שלי למכירת הדירה הוא ה-15 באפריל 2026. מהו המועד החדש שלי?
ת: מכיוון שתקופת המכירה שלך חופפת עם "התקופה הקובעת השנייה" (פברואר-מאי 2026), אתה זכאי להארכה. החוק קובע שמוסיפים 3 חודשים מהתאריך המאוחר מבין השניים (31.5.2026 או 15.4.2026). התאריך המאוחר הוא ה-31.5.2026, ולכן הדד-ליין החדש שלך נדחה ל-31 באוגוסט 2026.

ש: ומה אם הדד-ליין המקורי שלי הוא ה-10 ביוני 2026?
ת: גם במקרה זה אתה זכאי להארכה! מכיוון שתקופת המכירה שלך חפפה עם חודש מאי (שהוא חלק מהתקופה הקובעת), אתה מקבל 3 חודשים נוספים. הפעם, התאריך המאוחר מבין השניים הוא הדד-ליין המקורי שלך (10.6.2026). לכן, 3 החודשים יתווספו אליו, והדד-ליין החדש שלך יהיה ה-10 בספטמבר 2026.

ש: האם צריך להגיש בקשה מיוחדת לרשות המיסים כדי לקבל את ההארכה?
ת: לא. דחיית המועדים הקבועה בחוק (פרק ב'1) חלה באופן סטטוטורי ואוטומטי על מי שעומד בתנאי התאריכים. עם זאת, חובה לעדכן את הדיווחים מול מיסוי מקרקעין בעת ביצוע העסקה כדי למנוע חיובים וקנסות אוטומטיים במחשבי רשות המיסים.
‍

השורה התחתונה של:
המחוקק זרק ל"משפרי הדיור" גלגל הצלה משמעותי, אך מנגנון החישוב דורש דיוק כירורגי. בעולמות של מיסוי מקרקעין, טעות של יום אחד בחישוב המועדים עלולה להוביל לשומות מס כבדות ולביטול פטורים.

הדד-ליין שלכם למכירת הדירה מתקרב ואתם חוששים מחיוב מס דרמטי?
מחלקת מיסוי מקרקעין במשרד עורכי דין KLF מתמחה בתכנון מס בעסקאות נדל"ן מורכבות, ייצוג מול רשויות המס והגנה על הפטורים שלכם. אנו נוודא שאתם מנצלים את מלוא תקופת ההארכה שהחוק מאפשר לכם, בביטחון מלא ובאפס חשיפות מיותרות.[צרו קשר עם מומחי המס של KLF לבחינת מועדי המס בעסקה שלכם]

‍