היטל השבחה ותמ"א 38: איך מחשבים את שווי המקרקעין? פסק דין מנחה מבית המשפט העליון 2025
בר"מ 1975/24
23.10.2025
בית המשפט העליון קבע החלטה מרחיקת לכת בנושא אופן חישוב היטל השבחה כאשר על המקרקעין חלות גם תמ"א 38 וגם תכנית משביחה אחרת. פסק הדין בבר"מ 1975/24 (הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נגד לויתן אדיב שמואל) ובבר"מ 25226-04-25 (עיריית ירושלים נגד יערה קלמנוביץ ואח') מבהיר כיצד יש להעריך את שווי המקרקעין במצב הקודם לצורך שומת ההשבחה, ומה מקומה של תמ"א 38 בחישוב זה.
תקציר הקביעות המרכזיות
בית המשפט העליון קבע פה אחד:
- בהערכת שווי מקרקעין במצב הקודם יש לכלול את תרומתה של תמ"א 38 לשוויים
- אין לנטרל את השפעת תמ"א 38 משווי השוק של המקרקעין
- עצם אישורה של תמ"א 38 ללא הוצאת היתר בניה אינו מכונן אירוע מס של השבחה
- הערעורים של הוועדות המקומיות נדחו
הרקע העובדתי
הסוגיה התעוררה במסגרת שני תיקים שונים שטופלו במאוחד בשל הדמיון ביניהם. תיק לויתן עסק במכירת זכויות בשתי דירות בתל אביב שהיו כפופות לתכנית רובע 3, תכנית מפורטת לתוספת זכויות בניה שנערכה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. תיק קלמנוביץ עסק בעשרות חיובים בהיטל השבחה בירושלים בגין מכר מקרקעין עליהם חלתה תכנית 9988, תכנית מפורטת להגדלת זכויות בניה באזור שכונת רחביה.
בשני המקרים, על המקרקעין חלו גם תמ"א 38 וגם תכנית משביחה אחרת. הוועדות המקומיות השיתו חיוב בהיטל השבחה בגין התכניות המפורטות, אך המחלוקת נסבה על השאלה כיצד לחשב את גובה ההיטל. באופן ספציפי, השאלה הייתה האם בהערכת שווי המקרקעין במצב הקודם, ערב אישורה של התכנית המשביחה, יש לכלול או לנטרל את עליית השווי שנבעה מעצם אישורה של תמ"א 38.
המחלוקת המשפטית המרכזית
המחלוקת נסבה על שתי גישות מנוגדות לחישוב היטל השבחה במצב שבו על המקרקעין חלות גם תמ"א 38 וגם תכנית משביחה אחרת. הוועדות המקומיות והיועצת המשפטית לממשלה דגלו בגישת הנטרול, לפיה יש להפחית משווי המקרקעין במצב הקודם את עליית הערך שמקורה בתמ"א 38. לעומתן, המשיבים טענו לגישת ההכללה, לפיה יש להעריך את שווי המקרקעין במצב הקודם כמות שהם, בהתאם לערכם בשוק חופשי, תוך התחשבות בתרומתה של תמ"א 38 לשווי זה.
טיעוני הוועדות המקומיות
הוועדות המקומיות טענו כי ההשבחה שנובעת מאישור תמ"א 38 משקפת אפשרות תכנונית ספקולטיבית בלבד, ומאחר שאין מדובר בהשבחה ממשית יש לנטרל רכיב זה מערך המקרקעין במצבם שקדם לתכנית המשביחה. לטענתן, בשומת המצב הקודם יש לנטרל את עליית ערך המקרקעין אשר נובעת ממהלכים תכנוניים רגולטוריים, להבדיל מפוטנציאל תכנוני כללי אשר מהווה חלק מדעת השוק. הוועדות סמכו את טענותיהן על עניין לוסטרניק שם נקבע כלל הנטרול לפיו יש לנטרל ציפיות הנובעות מהליכי תכנון של התכנית המשביחה.
עוד טענו הוועדות כי הכללת השפעתה של תמ"א 38 בשווי המקרקעין במצב הקודם תעלה את שווי המקרקעין ללא הצדקה ותקטין את השבחתם באמצעות התכנית המשביחה עד כדי הענקת פטור מהיטל השבחה לבעל המקרקעין. הדבר, לטענתן, יפגע באופן ממשי בתכליתה המרכזית של תמ"א 38, עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ויביא להתעשרות יתר של בעל המקרקעין שאינו חולק עם הציבור שום חלק מהמתת שקיבל מהמדינה או מהרשות המקומית.
טיעוני המשיבים
המשיבים טענו כי בהתאם לחוק התכנון והבניה, היטל השבחה צריך להיגבות אך ורק בגין אותה השבחה שנוצרה כתוצאה מאישור התכנית המשביחה. לטענתם, דרישת הקשר הסיבתי אינה מתקיימת במקרים הנדונים, שכן ההשבחה הנובעת מתמ"א 38 אינה קשורה בקשר סיבתי לתכניות בגינן הוטלו ההיטלים. כמו כן, נטען כי שיעור ההיטל חייב לשקף את ההשבחה הריאלית בהתאם לערך המקרקעין בשוק חופשי, וכי נטרול מלאכותי של עליית הערך אשר נצמחה מעצם אישורה של תמ"א 38 גורר אחריו מיסוי שאינו מייצג את ערכם האמיתי של המקרקעין.
המשיבים הוסיפו וטענו כי אמנם בעניין רון נקבע שהזכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות, אך קביעה זו אינה נוגעת להערכת שווי המקרקעין ואינה מבססת מסקנה שמאית לפיה תמ"א 38 לא השביחה את המקרקעין. שוק המקרקעין לבדו הוא זה שנותן מענה לשאלה אם עצם אישורה של תמ"א 38 השביח את המקרקעין שבהם עסקינן.
פסיקת בית המשפט העליון: דחיית גישת הנטרול
השופט אלכס שטיין, שכתב את חוות הדעת העיקרית אליה הצטרפו שני שופטיו הנוספים של ההרכב, קבע כי הדין עם המשיבים ויש לדחות את הערעורים. השופט שטיין הסביר בהרחבה את הרציונל המשפטי העומד בבסיס הכרעה זו, תוך התייחסות מעמיקה למסגרת הנורמטיבית של היטל השבחה ולעקרונות דיני המס.
עקרון אירוע המס והקשר הסיבתי
בית המשפט הדגיש כי בלב הסוגיה עומד אירוע המס. אירוע המס הרלבנטי והיחיד בענייננו הוא אירוע המס אשר מתגבש עם אישורה של התכנית האחרת, ולא עם אישורה של תמ"א 38. כפי שכבר נפסק בעניין רון, אישור תמ"א 38 ללא הוצאת היתר בניה מכוחה אינו מגבש אירוע מס של השבחה. אירוע המס של השבחה מוגבל בהוראות סעיף 1א לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה אך ורק לעליית שווי המקרקעין אשר בינה לבין התכנית המשביחה יש קשר סיבתי ישיר או בלתי אמצעי.
בית המשפט הבהיר כי לא כל פעולה תכנונית של רשות ציבורית, גם אם יש בה כדי להעשיר את האזרח, מכוננת אירוע מס וגוררת אחריה חיוב במס כדוגמת היטל השבחה. עליית הערך אשר נובעת מתמ"א 38 ללא הוצאת היתר בניה אינה עולה כדי מתת רגולטורי. עליית ערך זאת היא תוצאה של כוחות השוק אשר מעלים את הביקוש לנכסים מסוג זה בשל הפוטנציאל התכנוני הגלום בהם.
ההבחנה בין השבחה משפטית להשבחה עובדתית
אחד מהחידושים המשמעותיים בפסק הדין הוא ההבחנה שערך בית המשפט בין השבחה כאירוע מס, או השבחה משפטית, לבין השבחה כעובדה כלכלית שמאית, או השבחה עובדתית. השבחה כאירוע מס מתגבשת רק בהתמלא התנאים הקבועים לכך בחוק התכנון והבניה. השבחה כעובדה כלכלית שמאית היא למעשה כל עלייה בפועל בערך המקרקעין, תהא אשר תהא.
בית המשפט הבהיר כי העובדה שתמ"א 38 יצרה השבחה עובדתית, דהיינו העלתה את שווי המקרקעין בפועל, אינה מנביעה התגבשות של אירוע מס. ולהפך, העובדה כי תמ"א 38 אינה מייצרת אירוע מס אינה מלמדת על כך שלא צמחה בגינה עליית ערך המקרקעין. מדובר בשני מובנים שונים של השבחה. התחשבות כלכלית בזכויות מותנות מכוח תמ"א 38 בשומת המצב הקודם אינה הופכת זכויות אלה לזכויות מוקנות.
דחיית הטענה ל"פטור" דה פקטו
בית המשפט דחה את טענת הוועדות המקומיות והיועצת לפיה הכללת עליית הערך אשר צמחה מעצם אישורה של תמ"א 38 בשומת המצב הקודם מובילה, הלכה למעשה, למתן פטור מהיטל השבחה על עליית ערך זו במכירת המקרקעין. בית המשפט קבע כי על פי הדין הקיים, פטור כאמור ממילא מוכר ומיושם בפועל במדיניות המס. ליתר דיוק, הפטור הנטען אינו אלא אשליה, כיוון שאישורה של תמ"א 38 מלכתחילה אינו מגבש אירוע מס של השבחה במכירת המקרקעין.
בית המשפט הוסיף והדגיש כי בהינתן העובדה שבמסגרת הדין הקיים לא נגבה היטל השבחה על עליית הערך מכוח אישור תמ"א 38 בעת מכר, מוקשית הגישה לפיה יש להחיל דין שונה, גביית ההיטל בגין עליית הערך הנובעת מתמ"א 38, אך ורק בשל אישורה של תכנית אחרת אשר חלה על אותם מקרקעין. יישומה של גישה מעין זו מוביל לתוצאות שרירותיות ובלתי שוויוניות בעליל.
יישום עקרון שווי השוק
בית המשפט קבע כי סעיף 4(7) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מורה כי עליית ערך המקרקעין תחושב כאילו נמכרו בשוק חפשי. בכך גילה המחוקק את דעתו כי מבין הגישות המוצעות, יש לנקוט בגישת ההכללה. אם השוק מייחס ערך כלכלי לעצם תחולתה של תמ"א 38 על המקרקעין, יש לכלול השפעה זו בשומת ערך המקרקעין. גישת זו מיישמת כהלכה את אחת המטרות המרכזיות של דיני המס, השאיפה להגיע לגביית מס אמת.
בית המשפט הבהיר כי ערך מקרקעין בשוק החופשי מגלם משתנים שונים, לרבות זכויות שאינן מוקנות והציפיות אשר נלוות אליהן. בעל המקרקעין אינו אמור לחלוק עם הציבור את מה שהשוק נתן לו, כשם שהציבור אינו אמור לפצותו על מה שהשוק לקח ממנו. כאשר שוק הנדל"ן מוריד את ערכם של מקרקעין פרטיים, בעל המקרקעין אינו זכאי לבוא אל הציבור ולדרוש כי יחלוק עמו את הפסדו.
דחיית ההקבלה לעניין לוסטרניק
בית המשפט דחה את ניסיון הוועדות המקומיות וה יועצת ללמוד גזרה שווה מעניין לוסטרניק. בית המשפט הבהיר כי הרציונל שעמד בבסיס כלל הנטרול בעניין לוסטרניק הוא הקשר ההדוק בין אותן ציפיות ספציפיות שיש לנטרל לבין התכנית המשביחה, בבחינת ציפייה והתממשותה. לעומת זאת, ציפיות שמתעוררות בעקבות תמ"א 38 דומות יותר במהותן לציפייה כללית לשינוי תכנוני, אותה, לפי הלכת לוסטרניק, אין לנטרל.
בעניין לוסטרניק נקבע כלל הנטרול לפיו ממכלול הנתונים האובייקטיביים אשר משפיעים על שווי השוק של המקרקעין במצב הקודם יש להוציא את עליית הערך אשר נגרמה בעטיין של ציפיות לאישור התכנית המשביחה שבגינה נגבה ההיטל. אולם, כלל זה נוגע לציפיות הספציפיות שנובעות מהתכנית המשביחה עצמה ולא לציפיות כלליות או לציפיות הנובעות מתכניות אחרות כמו תמ"א 38.
ההשלכות המעשיות
פסק הדין קובע כללים ברורים לאופן חישוב היטל השבחה כאשר על המקרקעין חלות גם תמ"א 38 וגם תכנית משביחה אחרת. בעת שומת המצב הקודם של מקרקעין לצורך גביית היטל השבחה, אין מקום להפחית משווי השוק של המקרקעין את תרומתה של תמ"א 38 לשוויים, אם ישנה כזאת על פי הכרעת השמאי. השמאי צריך להעריך את שווי המקרקעין במצב הקודם בהתאם לערכם בשוק חופשי, כמות שהם, תוך התחשבות במלוא המשתנים המשפיעים על שווי השוק, לרבות הפוטנציאל התכנוני הגלום בתמ"א 38.
השאלה אם עצם אישורה של תמ"א 38 אכן תרם בפועל לערך המקרקעין היא שאלה שמאית מובהקת, שדינה להיקבע על ידי השמאים המוסמכים. שומת מקרקעין היא תיאור מקצועי של עובדות שעניינו התנהגותם של אנשים ומוסדות אשר מוכרים, קונים, משכירים ושוכרים נכסים בשוק הנדל"ן. תיאור זה מתמקד בחליפין אמתיים ובנכונות אמתית של קונה או שוכר לשלם סכום כסף מסוים בעד רכישה של נכס מקרקעין בזמן הנתון.
לבעלי מקרקעין שהוטל עליהם היטל השבחה, פסק הדין מציב דרישה ברורה: ההיטל יחושב בהתאם לשווי השוק האמיתי של המקרקעין במצבם שלפני התכנית המשביחה, כולל ההשפעה של תמ"א 38, בכפוף למתן ביטוי למידת אי הוודאות הכרוכה במימוש הזכויות מכוח התמ"א. לוועדות המקומיות, פסק הדין מבהיר כי גביית היטל השבחה מותנית בהתקיימות של קשר סיבתי ישיר בין התעשרותו של בעל המקרקעין לתכנית המשביחה, וכי אין לגבות היטל בגין עליית ערך שאינה קשורה באופן ישיר לתכנית.
בית המשפט העליון קבע החלטה מרחיקת לכת בנושא אופן חישוב היטל השבחה כאשר על המקרקעין חלות גם תמ"א 38 וגם תכנית משביחה אחרת. פסק הדין בבר"מ 1975/24 (הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נגד לויתן אדיב שמואל) ובבר"מ 25226-04-25 (עיריית ירושלים נגד יערה קלמנוביץ ואח') מבהיר כיצד יש להעריך את שווי המקרקעין במצב הקודם לצורך שומת ההשבחה, ומה מקומה של תמ"א 38 בחישוב זה.
תקציר הקביעות המרכזיות
בית המשפט העליון קבע פה אחד:
- בהערכת שווי מקרקעין במצב הקודם יש לכלול את תרומתה של תמ"א 38 לשוויים
- אין לנטרל את השפעת תמ"א 38 משווי השוק של המקרקעין
- עצם אישורה של תמ"א 38 ללא הוצאת היתר בניה אינו מכונן אירוע מס של השבחה
- הערעורים של הוועדות המקומיות נדחו
הרקע העובדתי
הסוגיה התעוררה במסגרת שני תיקים שונים שטופלו במאוחד בשל הדמיון ביניהם. תיק לויתן עסק במכירת זכויות בשתי דירות בתל אביב שהיו כפופות לתכנית רובע 3, תכנית מפורטת לתוספת זכויות בניה שנערכה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. תיק קלמנוביץ עסק בעשרות חיובים בהיטל השבחה בירושלים בגין מכר מקרקעין עליהם חלתה תכנית 9988, תכנית מפורטת להגדלת זכויות בניה באזור שכונת רחביה.
בשני המקרים, על המקרקעין חלו גם תמ"א 38 וגם תכנית משביחה אחרת. הוועדות המקומיות השיתו חיוב בהיטל השבחה בגין התכניות המפורטות, אך המחלוקת נסבה על השאלה כיצד לחשב את גובה ההיטל. באופן ספציפי, השאלה הייתה האם בהערכת שווי המקרקעין במצב הקודם, ערב אישורה של התכנית המשביחה, יש לכלול או לנטרל את עליית השווי שנבעה מעצם אישורה של תמ"א 38.
המחלוקת המשפטית המרכזית
המחלוקת נסבה על שתי גישות מנוגדות לחישוב היטל השבחה במצב שבו על המקרקעין חלות גם תמ"א 38 וגם תכנית משביחה אחרת. הוועדות המקומיות והיועצת המשפטית לממשלה דגלו בגישת הנטרול, לפיה יש להפחית משווי המקרקעין במצב הקודם את עליית הערך שמקורה בתמ"א 38. לעומתן, המשיבים טענו לגישת ההכללה, לפיה יש להעריך את שווי המקרקעין במצב הקודם כמות שהם, בהתאם לערכם בשוק חופשי, תוך התחשבות בתרומתה של תמ"א 38 לשווי זה.
טיעוני הוועדות המקומיות
הוועדות המקומיות טענו כי ההשבחה שנובעת מאישור תמ"א 38 משקפת אפשרות תכנונית ספקולטיבית בלבד, ומאחר שאין מדובר בהשבחה ממשית יש לנטרל רכיב זה מערך המקרקעין במצבם שקדם לתכנית המשביחה. לטענתן, בשומת המצב הקודם יש לנטרל את עליית ערך המקרקעין אשר נובעת ממהלכים תכנוניים רגולטוריים, להבדיל מפוטנציאל תכנוני כללי אשר מהווה חלק מדעת השוק. הוועדות סמכו את טענותיהן על עניין לוסטרניק שם נקבע כלל הנטרול לפיו יש לנטרל ציפיות הנובעות מהליכי תכנון של התכנית המשביחה.
עוד טענו הוועדות כי הכללת השפעתה של תמ"א 38 בשווי המקרקעין במצב הקודם תעלה את שווי המקרקעין ללא הצדקה ותקטין את השבחתם באמצעות התכנית המשביחה עד כדי הענקת פטור מהיטל השבחה לבעל המקרקעין. הדבר, לטענתן, יפגע באופן ממשי בתכליתה המרכזית של תמ"א 38, עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ויביא להתעשרות יתר של בעל המקרקעין שאינו חולק עם הציבור שום חלק מהמתת שקיבל מהמדינה או מהרשות המקומית.
טיעוני המשיבים
המשיבים טענו כי בהתאם לחוק התכנון והבניה, היטל השבחה צריך להיגבות אך ורק בגין אותה השבחה שנוצרה כתוצאה מאישור התכנית המשביחה. לטענתם, דרישת הקשר הסיבתי אינה מתקיימת במקרים הנדונים, שכן ההשבחה הנובעת מתמ"א 38 אינה קשורה בקשר סיבתי לתכניות בגינן הוטלו ההיטלים. כמו כן, נטען כי שיעור ההיטל חייב לשקף את ההשבחה הריאלית בהתאם לערך המקרקעין בשוק חופשי, וכי נטרול מלאכותי של עליית הערך אשר נצמחה מעצם אישורה של תמ"א 38 גורר אחריו מיסוי שאינו מייצג את ערכם האמיתי של המקרקעין.
המשיבים הוסיפו וטענו כי אמנם בעניין רון נקבע שהזכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות, אך קביעה זו אינה נוגעת להערכת שווי המקרקעין ואינה מבססת מסקנה שמאית לפיה תמ"א 38 לא השביחה את המקרקעין. שוק המקרקעין לבדו הוא זה שנותן מענה לשאלה אם עצם אישורה של תמ"א 38 השביח את המקרקעין שבהם עסקינן.
פסיקת בית המשפט העליון: דחיית גישת הנטרול
השופט אלכס שטיין, שכתב את חוות הדעת העיקרית אליה הצטרפו שני שופטיו הנוספים של ההרכב, קבע כי הדין עם המשיבים ויש לדחות את הערעורים. השופט שטיין הסביר בהרחבה את הרציונל המשפטי העומד בבסיס הכרעה זו, תוך התייחסות מעמיקה למסגרת הנורמטיבית של היטל השבחה ולעקרונות דיני המס.
עקרון אירוע המס והקשר הסיבתי
בית המשפט הדגיש כי בלב הסוגיה עומד אירוע המס. אירוע המס הרלבנטי והיחיד בענייננו הוא אירוע המס אשר מתגבש עם אישורה של התכנית האחרת, ולא עם אישורה של תמ"א 38. כפי שכבר נפסק בעניין רון, אישור תמ"א 38 ללא הוצאת היתר בניה מכוחה אינו מגבש אירוע מס של השבחה. אירוע המס של השבחה מוגבל בהוראות סעיף 1א לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה אך ורק לעליית שווי המקרקעין אשר בינה לבין התכנית המשביחה יש קשר סיבתי ישיר או בלתי אמצעי.
בית המשפט הבהיר כי לא כל פעולה תכנונית של רשות ציבורית, גם אם יש בה כדי להעשיר את האזרח, מכוננת אירוע מס וגוררת אחריה חיוב במס כדוגמת היטל השבחה. עליית הערך אשר נובעת מתמ"א 38 ללא הוצאת היתר בניה אינה עולה כדי מתת רגולטורי. עליית ערך זאת היא תוצאה של כוחות השוק אשר מעלים את הביקוש לנכסים מסוג זה בשל הפוטנציאל התכנוני הגלום בהם.
ההבחנה בין השבחה משפטית להשבחה עובדתית
אחד מהחידושים המשמעותיים בפסק הדין הוא ההבחנה שערך בית המשפט בין השבחה כאירוע מס, או השבחה משפטית, לבין השבחה כעובדה כלכלית שמאית, או השבחה עובדתית. השבחה כאירוע מס מתגבשת רק בהתמלא התנאים הקבועים לכך בחוק התכנון והבניה. השבחה כעובדה כלכלית שמאית היא למעשה כל עלייה בפועל בערך המקרקעין, תהא אשר תהא.
בית המשפט הבהיר כי העובדה שתמ"א 38 יצרה השבחה עובדתית, דהיינו העלתה את שווי המקרקעין בפועל, אינה מנביעה התגבשות של אירוע מס. ולהפך, העובדה כי תמ"א 38 אינה מייצרת אירוע מס אינה מלמדת על כך שלא צמחה בגינה עליית ערך המקרקעין. מדובר בשני מובנים שונים של השבחה. התחשבות כלכלית בזכויות מותנות מכוח תמ"א 38 בשומת המצב הקודם אינה הופכת זכויות אלה לזכויות מוקנות.
דחיית הטענה ל"פטור" דה פקטו
בית המשפט דחה את טענת הוועדות המקומיות והיועצת לפיה הכללת עליית הערך אשר צמחה מעצם אישורה של תמ"א 38 בשומת המצב הקודם מובילה, הלכה למעשה, למתן פטור מהיטל השבחה על עליית ערך זו במכירת המקרקעין. בית המשפט קבע כי על פי הדין הקיים, פטור כאמור ממילא מוכר ומיושם בפועל במדיניות המס. ליתר דיוק, הפטור הנטען אינו אלא אשליה, כיוון שאישורה של תמ"א 38 מלכתחילה אינו מגבש אירוע מס של השבחה במכירת המקרקעין.
בית המשפט הוסיף והדגיש כי בהינתן העובדה שבמסגרת הדין הקיים לא נגבה היטל השבחה על עליית הערך מכוח אישור תמ"א 38 בעת מכר, מוקשית הגישה לפיה יש להחיל דין שונה, גביית ההיטל בגין עליית הערך הנובעת מתמ"א 38, אך ורק בשל אישורה של תכנית אחרת אשר חלה על אותם מקרקעין. יישומה של גישה מעין זו מוביל לתוצאות שרירותיות ובלתי שוויוניות בעליל.
יישום עקרון שווי השוק
בית המשפט קבע כי סעיף 4(7) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מורה כי עליית ערך המקרקעין תחושב כאילו נמכרו בשוק חפשי. בכך גילה המחוקק את דעתו כי מבין הגישות המוצעות, יש לנקוט בגישת ההכללה. אם השוק מייחס ערך כלכלי לעצם תחולתה של תמ"א 38 על המקרקעין, יש לכלול השפעה זו בשומת ערך המקרקעין. גישת זו מיישמת כהלכה את אחת המטרות המרכזיות של דיני המס, השאיפה להגיע לגביית מס אמת.
בית המשפט הבהיר כי ערך מקרקעין בשוק החופשי מגלם משתנים שונים, לרבות זכויות שאינן מוקנות והציפיות אשר נלוות אליהן. בעל המקרקעין אינו אמור לחלוק עם הציבור את מה שהשוק נתן לו, כשם שהציבור אינו אמור לפצותו על מה שהשוק לקח ממנו. כאשר שוק הנדל"ן מוריד את ערכם של מקרקעין פרטיים, בעל המקרקעין אינו זכאי לבוא אל הציבור ולדרוש כי יחלוק עמו את הפסדו.
דחיית ההקבלה לעניין לוסטרניק
בית המשפט דחה את ניסיון הוועדות המקומיות וה יועצת ללמוד גזרה שווה מעניין לוסטרניק. בית המשפט הבהיר כי הרציונל שעמד בבסיס כלל הנטרול בעניין לוסטרניק הוא הקשר ההדוק בין אותן ציפיות ספציפיות שיש לנטרל לבין התכנית המשביחה, בבחינת ציפייה והתממשותה. לעומת זאת, ציפיות שמתעוררות בעקבות תמ"א 38 דומות יותר במהותן לציפייה כללית לשינוי תכנוני, אותה, לפי הלכת לוסטרניק, אין לנטרל.
בעניין לוסטרניק נקבע כלל הנטרול לפיו ממכלול הנתונים האובייקטיביים אשר משפיעים על שווי השוק של המקרקעין במצב הקודם יש להוציא את עליית הערך אשר נגרמה בעטיין של ציפיות לאישור התכנית המשביחה שבגינה נגבה ההיטל. אולם, כלל זה נוגע לציפיות הספציפיות שנובעות מהתכנית המשביחה עצמה ולא לציפיות כלליות או לציפיות הנובעות מתכניות אחרות כמו תמ"א 38.
ההשלכות המעשיות
פסק הדין קובע כללים ברורים לאופן חישוב היטל השבחה כאשר על המקרקעין חלות גם תמ"א 38 וגם תכנית משביחה אחרת. בעת שומת המצב הקודם של מקרקעין לצורך גביית היטל השבחה, אין מקום להפחית משווי השוק של המקרקעין את תרומתה של תמ"א 38 לשוויים, אם ישנה כזאת על פי הכרעת השמאי. השמאי צריך להעריך את שווי המקרקעין במצב הקודם בהתאם לערכם בשוק חופשי, כמות שהם, תוך התחשבות במלוא המשתנים המשפיעים על שווי השוק, לרבות הפוטנציאל התכנוני הגלום בתמ"א 38.
השאלה אם עצם אישורה של תמ"א 38 אכן תרם בפועל לערך המקרקעין היא שאלה שמאית מובהקת, שדינה להיקבע על ידי השמאים המוסמכים. שומת מקרקעין היא תיאור מקצועי של עובדות שעניינו התנהגותם של אנשים ומוסדות אשר מוכרים, קונים, משכירים ושוכרים נכסים בשוק הנדל"ן. תיאור זה מתמקד בחליפין אמתיים ובנכונות אמתית של קונה או שוכר לשלם סכום כסף מסוים בעד רכישה של נכס מקרקעין בזמן הנתון.
לבעלי מקרקעין שהוטל עליהם היטל השבחה, פסק הדין מציב דרישה ברורה: ההיטל יחושב בהתאם לשווי השוק האמיתי של המקרקעין במצבם שלפני התכנית המשביחה, כולל ההשפעה של תמ"א 38, בכפוף למתן ביטוי למידת אי הוודאות הכרוכה במימוש הזכויות מכוח התמ"א. לוועדות המקומיות, פסק הדין מבהיר כי גביית היטל השבחה מותנית בהתקיימות של קשר סיבתי ישיר בין התעשרותו של בעל המקרקעין לתכנית המשביחה, וכי אין לגבות היטל בגין עליית ערך שאינה קשורה באופן ישיר לתכנית.
