תאגיד זר רכש בניין ישן, ניכה את מס התשומות ברכישה, ומכר אותו שנים לאחר מכן. כשהתעורר ויכוח על המס במכירה, נוצר מצב הפוך מהרגיל. דווקא מנהל מע"מ טען שהנישום היה זכאי לנכות את מס התשומות ברכישה, ואילו הנישום טען שלא היה זכאי לכך. הסיבה לכך פשוטה. אם לא הייתה זכאות לנכות מס תשומות ברכישה, המכירה עשויה להיות פטורה ממע"מ לפי סעיף 31(4) לחוק.

ביום 25 ביוני 2026 דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב את הערעור, וקבע כי משנוכה מס התשומות בפועל בעת הרכישה, נחסם הפטור ממע"מ במכירה, וזאת גם אם הניכוי נעשה שלא כדין. מדובר בפסק דין של בית משפט מחוזי, ולא בהלכה של בית המשפט העליון, אך יש בו לקח מעשי חשוב.
‍

עיקרי הדברים

• בית המשפט המחוזי דחה ערעור וקבע כי ניכוי מס תשומות בפועל בעת הרכישה חוסם את הפטור ממע"מ במכירה לפי סעיף 31(4), גם אם הניכוי נעשה שלא כדין. זו פסיקת מחוזי, לא הלכת עליון.
• הפטור לפי סעיף 31(4) מותנה בשלושה תנאים מצטברים, ובהם שמס התשומות לא נוכה בפועל ברכישה.
• עקרון ההקבלה: הפטור במכירה נועד לפצות על היעדר היכולת לנכות את המס ברכישה. משנוכה המס בפועל, נשמט הבסיס לפטור.
• אי אפשר להשיב בדיעבד מס שהתיישן כדי להכשיר את הפטור במכירה.
• חוסר עקביות עם עמדה שהוצגה בהליך קודם חיזק את דחיית הערעור.
  ‍

רקע

תאגיד זר החזיק בנכס יחיד, בניין מגורים ישן בתל אביב ובו עשר דירות ושלוש חנויות. חלק המגורים היווה כ-89% מהבניין. הבניין נרכש בשנת 2008 מחברה משפחתית קשורה, תמורת 3.70 מיליון שקל בתוספת מע"מ, על רקע הצורך למנוע מימוש הנכס בידי בנק נושה. הרכישה דווחה כחייבת במע"מ, והתאגיד ניכה את מלוא מס התשומות, כ-574 אלף שקל.

חלק המגורים הושכר למגורים לאורך כל התקופה, לפני הרכישה ואחריה, עד למכירת הבניין בשנת 2016 תמורת כ-33.34 מיליון שקל. על המכירה הוצאה חשבונית מס בתוספת מע"מ בשיעור 17%, ובסך הכל כ-5.67 מיליון שקל.

הרוכשות סירבו לשלם את המס, מתוך הבנה שלא יוכלו לנכות אותו כמס תשומות בשל ההשכרה למגורים. לאחר התדיינות והסכם פשרה, החלו הרוכשות לטעון בשם המוכרת לפטור ממע"מ לפי הסעיף, בטענה שהמוכרת לא הייתה זכאית לנכות מס תשומות ברכישה בשנת 2008. המנהל דחה את הטענה, וההשגה נדחתה. מכאן הערעור.
‍

התחלפו היוצרות: מי טען מה

המקרה יצר מצב חריג. בדרך כלל הנישום מבקש לנכות תשומות והמנהל מתנגד. כאן היה הפוך. המנהל טען שהמוכרת הייתה זכאית לנכות את מס התשומות ברכישה, שכן לגישתו הבניין נועד למימוש בעסקה חייבת, ואילו המוכרת טענה שלא הייתה לה זכאות, מאחר שהבניין שימש להשכרה למגורים הפטורה ממס. הסיבה להיפוך ברורה. אם לא הייתה זכאות לנכות ברכישה, תיפתח הדרך לפטור במכירה. הערעור, אף שהתנהל בשם המוכרת, הובא למעשה ביוזמת הרוכשות ולתועלתן.

מייצגים: זהו את בעל העניין האמיתי בעסקה. עמדה בעניין ניכוי מס תשומות ברכישה משליכה ישירות על חבות המע"מ במכירה.
‍

שלושת התנאים לפטור לפי סעיף 31(4)

בית המשפט קבע כי הפטור מותנה בשלושה תנאים מצטברים. ראשית, שעסקת הרכישה הייתה חייבת במס עסקאות. שנית, שהדין אסר על הרוכש לנכות את המס כמס תשומות. שלישית, שלנוכח אותו איסור, המס לא נוכה בפועל. רק התקיימותם המצטברת של שלושת התנאים מצדיקה את הפטור במכירה. במקרה זה נכשל התנאי השלישי, שכן מס התשומות נוכה בפועל.

מייצגים: פטור זה אינו קם רק מקיומו של איסור ניכוי. נדרש גם שהמס לא נוכה בפועל.
‍

עקרון ההקבלה: ניכוי בפועל חוסם את הפטור

לב פסק הדין הוא עקרון ההקבלה, שהוא מיסודות חוק מס ערך מוסף. הפטור במכירה נועד לפצות על היעדר היכולת לנכות את המס ברכישה. ההצדקה הפיסקאלית לפטור מושתתת כולה על כך שברכישה לא נוכה המס. משנוכה מס התשומות בפועל, אף אם שלא כדין, נשמטת ההצדקה לפטור, ומתן הפטור דווקא היה משבש את עקרון ההקבלה ופוגע בקופת המדינה. בית המשפט קבע כי גם לשון הסעיף, המתייחסת למס שלא ניתן היה לנכותו, מניחה כנקודת מוצא שהמס לא נוכה בפועל. סכום הניכוי אינו משנה. גם ניכוי של 574 אלף שקל בלבד חוסם את הפטור, אף שהמוכרת ביקשה לחסוך באמצעותו מע"מ של מיליונים במכירה.

מייצגים: משניכיתם מס תשומות ברכישה, אתם מחויבים לנרטיב של שימוש חייב במס. לא ניתן להפוך כיוון במכירה ולטעון לפטור.
‍

אי אפשר להשיב מס תשומות שהתיישן

כעמדה חלופית הציעה המוכרת להשיב לאוצר המדינה את מס התשומות שנוכה, ובכך להכשיר את הפטור במכירה. בית המשפט דחה גם אפשרות זו. נושא התשומות של שנת 2008 התיישן מזמן, ואין מקור נורמטיבי מובהק להשבה כזו. אין להתיר התחשבנות מחדש, בדיעבד ומשיקולי כדאיות, כדי לייצר עילת פטור שנים לאחר מעשה.

מייצגים: תיקון בדיעבד של ניכוי מס תשומות שהתיישן אינו כלי לגיטימי להנדסת פטור ממע"מ במכירה.
‍

עקביות והשתק שיפוטי

בהליך קודם בין המוכרת לרוכשות טענה המוכרת בתוקף כי המכירה כולה חייבת במע"מ, וכי היא ניכתה את מס התשומות כדין. בהליך הנוכחי טענה את ההפך. בית המשפט מצא שההתנהלות בעייתית ומעלה שאלה של השתק שיפוטי. עם זאת, הוא נמנע מלדחות את הערעור על יסוד ההשתק בלבד, בשל ספקות עקרוניים לגבי תחולת הדוקטרינה כשההליך הקודם הסתיים בפשרה, ומאחר שהפשרה צפתה פנייה עתידית למנהל, ומאחר שהרוכשות, שהיו העניין האמיתי מאחורי הערעור, היו עקביות בעמדתן. חוסר העקביות חיזק את יתר הנימוקים לדחייה.

מייצגים: עמדה שאתם מציגים בהליך אחד עלולה לרדוף אתכם בהליך אחר. חוסר עקביות פוגם בתיק גם כשאינו חוסם אותו לחלוטין.
‍

שאלות ותשובות

מהו הפטור לפי סעיף 31(4) לחוק מס ערך מוסף?פטור ממע"מ במכירת נכס, כאשר על פי דין לא ניתן היה לנכות את מס התשומות בעת רכישתו. הפטור מגשים את עקרון ההקבלה בין החבות במס עסקאות לבין ניכוי מס תשומות.

אילו תנאים נדרשים לפטור לפי סעיף 31(4)?שלושה תנאים מצטברים: שהרכישה הייתה חייבת במס עסקאות, שהדין אסר את ניכוי מס התשומות, ושלנוכח האיסור המס לא נוכה בפועל.

האם ניכוי מס תשומות בפועל חוסם את הפטור?כן. לפי פסק הדין, ניכוי מס תשומות בפועל ברכישה, אף אם שלא כדין, שומט את הבסיס לפטור ממע"מ במכירה.

מהו עקרון ההקבלה במע"מ?העיקרון המקביל בין החבות במס עסקאות לבין הזכות לנכות מס תשומות. הפטור במכירה נועד לפצות על היעדר ניכוי ברכישה, ואינו חל כאשר המס נוכה.

אפשר להשיב מס תשומות שנוכה כדי לקבל את הפטור?לא. בפרט כאשר נושא התשומות התיישן. אין להתיר התחשבנות מחדש בדיעבד ומשיקולי כדאיות כדי לייצר עילת פטור.

האם פסיקת מחוזי מחייבת כתקדים?לא. מדובר בפסק דין של בית המשפט המחוזי, בעל ערך מנחה, ולא בהלכה מחייבת של בית המשפט העליון.
‍

סיכום

בית המשפט המחוזי דחה את הערעור וקבע כי ניכוי מס תשומות בפועל בעת הרכישה חוסם את הפטור ממע"מ במכירה לפי סעיף 31(4), מכוח עקרון ההקבלה, גם אם הניכוי נעשה שלא כדין. הפטור מותנה בשלושה תנאים מצטברים, ובהם שהמס לא נוכה בפועל, ואי אפשר להשיב בדיעבד מס שהתיישן כדי לעקוף זאת. חוסר העקביות עם עמדת המוכרת בהליך הקודם חיזק את התוצאה. עבור מייצגים, הלקח חד. עצם הניכוי ברכישה מקבע את החבות במכירה. נזכיר כי מדובר בפסק דין של בית המשפט המחוזי, בעל ערך מנחה, ולא בהלכה מחייבת של בית המשפט העליון.
‍

מתלבטים על ניכוי מס תשומות והשלכותיו במכירה?

אתם רוכשים נכס מקרקעין ומתלבטים אם לנכות מס תשומות?

ניכיתם מס תשומות ברכישה, וכעת נדרשתם למע"מ מלא במכירה?

משרד עורכי דין KLF Law מתמחה במע"מ, מיסוי מקרקעין וליטיגציה מיסוית. אנו בוחנים את זכאות הניכוי, ממקמים נכון את חבות המס במכירה, מלווים את הליך ההשגה והערעור, ונוודא שאתם משלמים אך ורק את מס האמת.
‍ לתיאום פגישת ייעוץ וליווי משפטי עם המשרד

‍