בפסק דין פורץ דרך שניתן ב-27 במאי 2025 בוועדת הערר במיסוי מקרקעין בירושלים, קבע השופט אביגדור דורות כי עולה חדשה זכאית להטבת מס רכישה על דירה שנרכשה בבנייה, גם כאשר חלף יותר משנתיים מיום הרכישה עקב עיכובים בסיום הבנייה. החלטה זו מהווה תקדים חשוב לעולים חדשים ומשקיעי נדל"ן.

‍

רקע המקרה

העניין עסק בגב' בוני אייזלער שרכשה דירה מקבלן ב-3 בספטמבר 2017, אך הפכה לתושבת ישראל רק ב-1 בדצמבר 2020 - כ-3 שנים ו-3 חודשים לאחר הרכישה. מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים דחה את בקשתה להטבת מס רכישה לעולה חדש, בטענה שחלפו יותר משנתיים בין הרכישה להפיכתה לתושבת ישראל.

הנסיבות המיוחדות

העוררת התמודדה עם נסיבות חריגות:

• עיכובים משמעותיים בסיום הבנייה מצד הקבלן
• מגבלות נסיעה עקב נגיף הקורונה שעיכבו את עלייתה לישראל
• מאמצים אקטיביים מצדה להקדים את מועד הגעתה לישראל

‍

הקביעות המשפטיות

הפרשנות החדשנית למועד הרכישה

השופט קבע כי יש להקיש מסעיף 49ג לסעיף 9 בחוק מיסוי מקרקעין ולפרש כי במקרה של דירה בבנייה, מועד הרכישה הרלוונטי הוא מועד סיום הבנייה ולא מועד החתימה על הסכם הרכישה.

סיבה מספקת להארכת מועד

בית המשפט הכיר בכך שמדובר ב**"סיבה מספקת" להארכת המועד** בהתאם לסעיף 107(א) לחוק מיסוי מקרקעין, בהתבסס על:

• עיכובי הבנייה מצד הקבלן
• מגבלות הנסיעה עקב מגפת הקורונה
• המאמצים של העוררת להקדים את עלייתה

הלכת רייך והשלכותיה

הפסק דין מסתמך על הלכת רייך שקבעה כי למנהל מיסוי מקרקעין יש סמכות להאריך "כל מועד" שנקבע בחוק, כולל מועדים הקשורים לקבלת הטבות מס.

‍

התכלית החקיקתית

מתן מענה לרוכשי דירות מקבלן

השופט הדגיש כי התכלית בשני הסעיפים זהה - לתת מענה לרוכש הדירה שלא הסתיימה בניית הדירה במועד, לקבל את הטבת המס. כמו שציין עד מטעם המשיב: "רשות המיסים הבינה את הצורך לתת עוד קצת זמן לרוכשים דירות מקבלן".

הגנה על זכויות עולים חדשים

הפסק דין מחזק את זכויותיהם של עולים חדשים ומספק פתרון הוגן למצבים שבהם נסיבות חריגות מונעות עמידה במועדים הקבועים בחוק.

‍

השלכות מעשיות

לעולים חדשים

1. זכאות מורחבת להטבות מס גם במקרים של עיכובי בנייה או נסיבות חריגות
2. הגנה מפני נסיבות שמחוץ לשליטה כמו מגפות או עיכובי קבלנים
3. אפשרות לפנייה למנהל מיסוי מקרקעין לבקשת הארכת מועד

למשקיעי נדל"ן ורוכשי דירות

• בהירות משפטית לגבי מועד הרכישה הרלוונטי בדירות בבנייה
• הגנה בפני עיכובי קבלנים שעלולים לפגוע בזכאות להטבות
• תקדים חשוב למקרים דומים של נסיבות חריגות

‍

דרישות עמידה בקריטריונים

הוכחת מאמצים להקדמת העלייה

בית המשפט הדגיש כי העוררת "עשתה כל אשר לאל ידה על מנת להקדים בואה ארצה". זהו קריטריון חשוב להוכחת תום הלב.

נסיבות מיוחדות מוכחות

הזכאות להארכה מותנית בהוכחת נסיבות מיוחדות וחריגות שמנעו עמידה במועד, ולא רק בבקשה כללית להארכה.

‍

המלצות מעשיות

לעולים חדשים הרוכשים דירות

1. תעדו בקפידה את כל העיכובים בבנייה ואת המאמצים להקדים את העלייה
2. שמרו על התכתבויות עם הקבלן בנוגע לעיכובים בפרויקט
3. פנו בבקשה מנומקת למנהל מיסוי מקרקעין במקרה של נסיבות חריגות

לקבלנים ויועצי השקעות

• הסבירו לרוכשים את השלכות עיכובי הבנייה על הזכאות להטבות מס
• סייעו בתיעוד נאות של כל השלבים בתהליך הרכישה והבנייה
• המליצו על התייעצות מיסויית במקרים מורכבים

‍

מסקנות

פסק הדין מהווה פריצת דרך משמעותית בתחום מיסוי הרכישה ומעניק הגנה חשובה לעולים חדשים ורוכשי דירות מקבלן. ההחלטה מדגישה את החשיבות של פרשנות תכליתית של החוק שלוקחת בחשבון את המטרות החקיקתיות ולא רק את הניסוח הפורמלי.

החלטה זו צפויה להוביל לגישה נוחה יותר של רשויות המס בטיפול בבקשות הארכת מועד במקרים מוצדקים, ולחזק את הזכויות של רוכשי דירות בפרויקטים שחווים עיכובים.

הערה חשובה: מאמר זה מבוסס על פסק דין ספציפי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי. יש להתייעץ עם יועץ מס מוסמך לפני נקיטת צעדים בהתאם למידע המובא במאמר.

‍