‍רקע: שתי חברות ישראליות (להלן: "החברות") תכננו להקים על מקרקעין שבבעלותן, פרויקט משרדים. בין השטחים שבבעלותן, הפרידה חלקת קרקע בבעלות אחרת (להלן: "חלקת הקרקע"). חלקת הקרקע הוחכרה לחברה ישראלית אחרת שהינה איגוד מקרקעין. בשנת 2015 רכשו החברות את מניות החברה האחרת, בתמורה כוללת של כ -37 מיליון ₪.החברות דיווחו למנהל מיסוי מקרקעין על שווי לצורך חישוב מס רכישה בסך של כ -20מיליון ₪, המשקף לגישתן את שווי השוק של הקרקע. מנהל מיסוי מקרקעין דחה את דיווחי החברות לאור כך שלגישתו יש להעמיד את שווי הקרקע בהתאם לתמורה החוזית ששולמה על ידי החברות. שכן הפרדת התמורה היא מלאכותית ונועדה להפחית את השווי לצורכי מס רכישה.

השאלה המשפטית: במקרה דנן, השאלה המשפטית מתחלקת לשתיים: האחת – האם כחלק מעסקת רכישת המניות החברה הישראלית האחרת, רכשו החברות (למעט הקרקע) גם זכות נפרדת שאינה עולה כדי "זכות במקרקעין", ועל כן רכישת זכות זו אינה חבה במס רכישה? השנייה – האם שווי הזכות (המניות באיגוד מקרקעין) ייקבע לפי שווי השוק(כעמדת החברות) או השווי החוזי (כעמדת מנהל מיסוי מקרקעין)?  

החלטת וועדת הערר:

השאלה הראשונה: חוק מיסוי מקרקעין קובע, כי בדומה לרכישה ישירה של זכות במקרקעין, גם על פעולה באיגוד מקרקעין, יחול מס רכישה. כאשר מס הרכישה המוטל על רכישת מניות באיגוד מקרקעין, מחושב לפי שווי הזכויות במקרקעין ולא על פי שווי המניות (ס' 9(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין). בעניין גזית גלוב, עמד בית המשפט העליון על תוכנה והיקפה של "זכות במקרקעין" לצרכי החוק וכך נקבע כי זכות במקרקעין הינה "נכס מורכב" אשר כולל גם זכויות אחרות שנטמעות בו. על מנת להראות כי בנוסף לזכות במקרקעין נרכשו גם נכסים נוספים, יש לעמוד בשני תנאים: הראשון – יש להוכיח כי שולמה תמורה גם עבור דבר קיים שאיננו הקרקע והמחובר אליה. השני – לעמוד בנטל השכנוע כי מדובר בנכס נפרד שאינו נבלע בזכות המקרקעין והניתן לניתוק משפטי או מסחרי מהקרקע. לאחר שהניח את התשתית הנורמטיבית לבחינת השאלה המשפטית הראשונה, קובעת וועדת הערר ברוב קולות, כי לא נמצא בחומר הראיות בסיס עובדתי-אובייקטיבי לכך שהחברות רכשו מידי המוכרים זכות נוספת פרט לקרקע (והבניין שמעליה).

השאלה השנייה: הגדרת המונח "שווי" (סעיף 1 לחוק) כוללת מספר דרכים לקביעת שווי, ביניהן שווי השוק האובייקטיבי - הכלל (להלן: "חלופת שווי השוק") או סכום התמורה שהוסכמה בין הצדדים - החריג (להלן: "חלופת התמורה החוזית").לעמדת בית המשפט במקרה דנן התקיימו מלוא התנאים להתקיימותה של חלופת התמורה החוזית. ראשית דרישת הכתב - קיים הסכם כתוב ותום ליבם של הצדדים לא היה שנוי במחלוקת. שנית, יש לבחון האם התקיימו יחסים מיוחדים בין הצדדים ואם כן, האם היחסים המיוחדים בין הצדדים שהשפיעו על קביעת התמורה – לעמדת בית המשפט, אין מקום לקבוע כי שררו בין המוכרים לבין החברות "יחסים מיוחדים" כמשמעות ביטוי זה בחוק, וזאת אף אם הנטל לשכנע את ועדת הערר בדבר העדר יחסים מיוחדים היה מוטל על מנהל מיסוי מקרקעין.

לאור האמור, קובע בית המשפט כי נרכשו אך ורק זכויות במקרקעין ולא נכסים אחרים כלשהם; בנסיבות המקרה, שווי הרכישה ייקבע לפי התמורה החוזית (אף אם היא עלתה על שווי השוק של הזכויות). למותר לציין, כי החלטת וועדת הערר התקבלה ברוב דעות (2 כנגד 1).