רקע: בשנות ה-90 רכשה המערערת א', זכיות במקרקעין בתל אביב. בחלוף מספר שנים, מכרה המערערת א' מחצית מזכויותיה במקרקעין למערערת ב' (להלן: "החברות") – בכוונת החברות היה להרוס בניין קיים במקרקעין, לבנות בניין חדש תחתיו ולמכור יחידות בבניין החדש. תוכנית זו לא יצאה אל הפועל. בשנת 2012, מכרו החברות את זכויותיהן במקרקעין לצדדים שלישיים. בהתאם להסכם המכר בין החברות לצדדים השלישיים, אם אכן יוטל מע"מ על המכירה, אזי המס יתווסף למחיר הזכויות והרוכשים יישאו בו –נבהיר כי היות ומדובר בגורמים פרטיים הם לא יהיו זכאים לנכות את המס כמס תשומות.

עמדת מנהל מע"מ: הזכויות במקרקעין נמכרו על ידי החברות במהלך עסקיהם ועל כן נעשתה "עסקה" החייבת במס לפי חוק מע"מ.

עמדת החברות: לטענתם, חרף הכוונה המקורית ליזום בנייה ולמכור יחידות, הזכויות לא נמכרו במהלך עסק או כנכס ששימש בעסק.

החלטת בית המשפט: המבחנים השונים לבחינת קיומו של עסק(קביעות ורציפות הפעילות, תדירות העסקאות, ההיקף הכספי של ההשקעות, סוג הנכס מושא הפעילות, קיום מנגנון תפעולי, בקיאות בענף, מעשי השבחה, מעשי שיווק, נטילת מימון זר, ייעוד התמורות ומבחן גג המביט על כלל הנסיבות), מעלים קושי הנעוץ ביישום המבחנים ובמתן משקל לסממנים השונים במקרה הקונקרטי. במקרה דנן, אין מחלוקת כי תחילה עניינם של החברות בנכס היה עסקי וכוונתם הייתה להשיא רווח עסקי ממיזם הבנייה, לרבות ממכירת היחידות, אלא שמיזם הבנייה לא קרם עור וגידים. בנסיבות מסוימות, מיזם עסקי עלול להיות מסוכל בשל מכשול חיצוני ואובייקטיבי, המונע כליל את ניהול העסק כמתוכנן או לכל הפחות, מונע את ניהולו באופן כדאי מבחינה כלכלית – נסיבות שלא התקיימו בעניינו. במקרה דנן, החברות לא עמדו בנטל השכנוע כי בנסיבות המקרה לא התקיימה "עסקה" (בחלופה הראשונה או השנייה להגדרה זו בחוק מע"מ). לאור האמור, דוחה בית המשפט את ערעור החברות.