חברי קיבוץ שהשלימו את הליך השיוך שילמו מס רכישה בשיעור אחיד של 6%, כמי שרכשו "זכות במקרקעין", ולא לפי המדרגות המקלות החלות ברכישת דירת מגורים. תובענה ייצוגית שהוגשה בעניין הסתיימה בהסדר פשרה, שלפיו הסיווג ישונה וההפרש יוחזר.

ביום 28 באוגוסט 2026 אישר בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, את הסדר הפשרה ונתן לו תוקף של פסק דין. למי שנכלל בקבוצה יש לוח זמנים קצר, ולכן כדאי לבדוק זכאות מיד.
‍

עיקרי הדברים

• הסדר הפשרה קובע שבשיוך בחלופת האגודה, ובהתקיים תנאים מצטברים, הזכות הנרכשת תסווג לצורכי מס רכישה כרכישת זכות ב"דירת מגורים" ולא כ"זכות במקרקעין".
• חברי קבוצה זכאים יקבלו החזר של הסכום ששולם ביתר, כלומר ההפרש בין המס שנגבה בפועל לבין המס לפי הסיווג החדש.
• מי שמבקש לממש את זכותו להחזר נדרש להגיש לרשות המסים הצהרה מאומתת על ידי עורך דין, בתוך 45 ימים ממועד אישור ההסדר.
• ההשבה תבוצע בתוך 120 ימים מאישור הסדר הפשרה.
• ההסדר אינו חל על מי שבמועד הגשתו היה תלוי ועומד בעניינו ערר בפני ועדת ערר באותה עילה, אלא אם יודיע אחרת במועד שנקבע.
  ‍

רקע: שני מסלולי שיוך ושני שלבים

כדי להבין את המחלוקת יש להכיר את המבנה. כיום מוכרות שתי חלופות עיקריות. האחת, חלופת השיוך הישיר, שבמסגרתה מוקנות לחבר הקיבוץ זכויות בחלקת המגורים המשויכת לו, ולאחר מכן הוא מתקשר בהסכם חכירה ישירות עם רשות מקרקעי ישראל. השנייה, חלופת האגודה, שבמסגרתה מתקשרת האגודה עם רשות מקרקעי ישראל בהסכם חכירה של כל שטחי המגורים ומשלמת את התמורה, ולאחר מכן מתקשרת עם החברים בהסכמי חכירת משנה.

כל אחת מהחלופות כוללת שני שלבים. בשלב הראשון מתקשר החבר עם הקיבוץ בהסכם לשיוך יחידת מגורים ספציפית, וזהו השיוך החוזי. בשלב הנוסף מתקשר החבר בהסכם חכירה, ישירה מרשות מקרקעי ישראל בחלופת השיוך הישיר, או חכירת משנה מהקיבוץ בחלופת האגודה, וזהו השיוך הקנייני.
‍

המחלוקת: דירת מגורים או זכות במקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין מטיל חיוב במס שבח ובמס רכישה על ביצוע עסקה במקרקעין. הסעיף המרכזי בעניין מס הרכישה הוא סעיף 9, ויחד עם תקנות מס הרכישה נקבע שעל רכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים חל מס רכישה בשיעור אחיד של 6%, בכפוף לחריגים. לעומת זאת, מס הרכישה החל ברכישת דירת מגורים מחושב באופן מדורג, כך שהמס נמוך יותר. בבסיס החישוב המדורג עומדת תכלית חברתית-כלכלית, שעיקרה הקלת נטל המס על דירות זולות והגדלתו על דירות יקרות, ולצדה הקלה מיוחדת ליחיד תושב ישראל הרוכש את דירתו היחידה.

אין חולק שההליך על כל חלקיו מהווה עסקה במקרקעין, ושיש לראות בשלב החוזי ויתור של הקיבוץ על יחידת המגורים לטובת החבר, כלומר עסקה למכירת זכויות במקרקעין הגוררת חובת תשלום מס רכישה.

השלב הקנייני הוא שעורר את המחלוקת, ובעיקר בחלופת האגודה. שתי שאלות עמדו במרכזה. האם רכישת הזכויות בחלקות המגורים על ידי הקיבוץ היא רכישה בנאמנות עבור כל אחד מהחברים, או שמא רכישה עצמאית של הקיבוץ. והאם בעת חכירת המשנה מבוצעת עסקה בדירת המגורים ששויכה לחבר, או שמא עסקה לרכישת זכות במקרקעין לפי חלקו היחסי של החבר בחלקת המגורים שרכש הקיבוץ.
‍

מה שקרה בפועל

הרצף מלמד על עוצמת הפער. לאחר השלמת השלב החוזי הגישו המבקשים, כמו חברי קיבוץ נוספים, הצהרה על ביצוע עסקה לרכישת דירת מגורים יחידה, ומנהל מיסוי מקרקעין קיבל את השומה העצמית ופטר אותם מתשלום מס רכישה.

בהמשך נחתם הסכם לחכירת משנה, כלומר הושלם גם השלב הקנייני. הקיבוץ הצהיר על רכישת זכויות החכירה מרשות מקרקעי ישראל בנאמנות עבור החברים, וצירף הודעה על רכישה בנאמנות כנדרש לפי סעיף 74 לחוק. לגבי יחידות הדיור המבונות ששויכו לחברים, נערך חישוב מס הרכישה לפי התנאים הקבועים בחוק לרכישת דירת מגורים, ולגבי כל חבר שלו שויכה דירה יחידה התבקש פטור לפי סעיף 9(ג1ג)(2). המבקשים עצמם הגישו הצהרה על רכישת הזכויות בהעברה מנאמן לנהנה, וביקשו פטור לפי סעיף 69 לחוק.

השומות העצמיות נדחו. בנימוקי הדחייה צוין שמאחר שהשלב הקנייני נעשה לפי חלופת האגודה, הנאמנות של הקיבוץ עבור התושבים אינה מתקבלת, ולכן ההעברה מנאמן לנהנה אינה פטורה ממס. בהמשך נשלחה שומה לפי מיטב השפיטה, שהטילה חיוב במס רכישה עבור רכישת זכות במקרקעין בשיעור 6%, ולא עבור רכישת זכות בדירת מגורים. המנהל ראה בעסקאות חכירת המשנה עסקאות לחכירת חלק יחסי מהמקרקעין שנרכשו על ידי הקיבוץ.

ההשגה שהוגשה נדחתה. נקבע שאין לראות בעסקת החכירה על ידי הקיבוץ רכישה בנאמנות עבור החברים, אלא יש לראות בו ביצוע של שתי עסקאות שונות. באחת, הקיבוץ רוכש מרשות מקרקעי ישראל זכויות חכירה בחלקות המגורים. ובשנייה, הוא מעניק לחבריו זכויות חכירת משנה ביחס למגרשים ששויכו להם. מהותה של העסקה, כך נקבע, היא רכישת זכות במקרקעי הקיבוץ ולא רכישה של דירת מגורים. בעקבות זאת נשלחה למבקשים שומת מס רכישה בסך של כ-12,000 שקל, ששולמה על ידם.

כדאי לשים לב: אותו חבר קיבוץ קיבל שני טיפולים הפוכים בשני שלבי אותו הליך. בשלב החוזי הוכר כרוכש דירת מגורים ואף קיבל פטור, ובשלב הקנייני סווג כרוכש זכות במקרקעין בשיעור 6%. הפער הזה הוא שהוליד את התובענה.

התובענה הייצוגית וההיקף

בקשת האישור הוגשה בדצמבר 2022. נטען בה שדרישת תשלום מס רכישה בשיעור 6% מנוגדת לדין, ונתבקשו השבת הכספים שנגבו ביתר וצו שיורה על הפסקת הגבייה מכאן ולהבא. עוד נטען שמדיניות מנהל מיסוי מקרקעין תאמה את עמדת המבקשים כמעט בכל הקיבוצים ששייכו דירות לחברים במתכונת חלופת האגודה, ושלא הובהר בהחלטה בהשגה מדוע השתנתה המדיניות.

היקף הסעד המבוקש ממחיש את משמעות הסוגיה. המבקשים העריכו שקיימים כ-30,000 רוכשי דירות בהליכי שיוך בקיבוצים שלהם זו הדירה היחידה, ששילמו מס רכישה בסך של כ-10,000 שקל בממוצע, והעמידו את סכום התביעה על 300 מיליון שקל.

במקביל התנהלו הליכים נוספים. הקיבוץ הגיש ערר על ההחלטה בהשגה, ובמסגרתו ניהלו הצדדים משא ומתן מחוץ לכתלי בית המשפט. בסופו הוסכם להחזיר את הדיון לשלב ההשגה, בית המשפט הורה על הגשת השגה חדשה ומחק את הערר. קיבוצים נוספים ניהלו הליכים דומים.
‍

ההסדר: מה נקבע בפועל

הצדדים הגיעו להסכמות בכל הנוגע לחבר קיבוץ שרכש זכות במקרקעין במסגרת שיוך בחלופת אגודה. ככל שמדובר בחכירת משנה של דירת מגורים יחידה, שחלים עליה התנאים המצטברים שפורטו בהסכם הפשרה, הזכות הנרכשת תסווג לצורכי תשלום מס רכישה כרכישת זכות בדירת מגורים כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק, והחבר יחויב במס בהתאם.

חברי הקבוצה הזכאים לשינוי הסיווג יהיו זכאים לתשלום ההפרש בין הסכום שנדרש לפי הסיווג החדש לבין הסכום ששולם על ידם ביתר, ככל ששולם.

הגדרת הקבוצה שונתה בהתאם, והיא כוללת תושב ישראל שבתקופה של 24 החודשים שקדמו למועד הגשת בקשת האישור ועד למועד פסק הדין המאשר שילם מס רכישה לפי השיעור הקבוע בתקנות מס רכישה, בגין שיוך בחלופת האגודה, בקשר עם קרקע שעליה בנויה דירת מגורים, וככל שרכישת הזכות הייתה מסווגת כדירת מגורים הייתה זו דירה יחידה כהגדרתה בסעיף 9(ג1ג)(4) לחוק.

כדאי לשים לב: הגדרת הקבוצה צומצמה במהלך ההליך. בבקשת האישור המקורית היא הוגדרה בהרחבה וכללה גם שיוך במסלול הישיר, ולצדה נטענה טענה חלופית בדבר שיעור של 5%. במהלך ההליך אושרה גם הסתלקות חלקית, וההסדר הסופי חל על חלופת האגודה בלבד. מי ששויכה לו דירה במסלול הישיר אינו נכלל בו.

לוח הזמנים: 45 ימים ו-120 ימים

זהו החלק המעשי ביותר, ומי שנכלל בקבוצה צריך לפעול מיד. חבר קיבוץ שיבקש לממש את זכותו להחזר נדרש להגיש לרשות המסים הצהרה מאומתת על ידי עורך דין בדבר התקיימות התנאים המפורטים בהסכם הפשרה, וזאת בתוך 45 ימים ממועד אישור ההסדר. ההשבה עצמה תבוצע בתוך 120 ימים מאישור הסדר הפשרה.

לצד זאת נקבע סייג. ההסדר אינו חל על חבר קבוצה שבמועד הגשת הסדר הפשרה היה תלוי ועומד בעניינו ערר בפני ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, בעילה המוסדרת בהסדר וביחס לחלופת האגודה, אלא אם יודיע אחרת במועד שנקבע. חברי קבוצה אלה יעודכנו על ידי באי כוח המבקשים בהתאם למנגנון שנקבע.

כדאי לשים לב: 45 ימים הוא לוח זמנים קצר, וההצהרה טעונה אימות עורך דין. מי שסבור שהוא נכלל בקבוצה צריך לבדוק את התנאים המצטברים ולהיערך מיד, ולא להמתין להודעה.
‍

מדוע ההסדר אושר

בית המשפט בחן את ההסדר לפי אמות המידה הקבועות בחוק תובענות ייצוגיות. סעיף 18(א) קובע שלא ייעשה הסכם ליישוב הסכסוך אלא באישור בית המשפט, וסעיף 19(א) מתווה את השיקולים, ובהם שההסדר יהיה ראוי, הוגן וסביר בהתחשב בעניינם של חברי הקבוצה, ושסיום ההליך בהסדר פשרה הוא הדרך היעילה וההוגנת להכרעה במחלוקת.

בית המשפט מצא שהתובענה עומדת לכאורה בתנאים לאישורה כייצוגית, שכן היא מעוררת שאלות משותפות לכלל חברי הקבוצה, ובראשן סיווג עסקאות השיוך בחלופת האגודה, ומדובר בשאלה משפטית בעיקרה שהכרעה בה תפתור את המחלוקות ביחס לכלל החברים. עוד נמצא שהייצוג הולם.

באשר להסדר עצמו, צוין שהוא מפצה את חברי הקבוצה באופן מלא וישיר, בכך שישיב להם את הסכומים ששולמו ביתר, המגולמים בהפרש שבין תשלום המס עבור רכישת זכות במקרקעין לבין תשלום המס עבור דירת מגורים. בהחלטה קודמת אף צוין שההסדר מקבל למעשה את טענות המבקשים במלואן ביחס לרוכשי הזכויות בחלופת האגודה, ושהוא אושר על ידי הגורמים במשרד המשפטים האמונים על הסדרים בתובענות ייצוגיות. לא הוגשו לו התנגדויות, ואף חבר קבוצה לא ביקש לצאת מהקבוצה.
‍

הפרסום: איך אמורים חברי הקיבוצים לדעת

בית המשפט הורה על פרסום הודעה שנייה לפי חוק תובענות ייצוגיות. הפרסום יבוצע בעיתון יומי אחד ובעיתון כלכלי אחד, על חשבון רשות המסים, וכן באתר האינטרנט של רשות המסים.

בנוסף, ובאופן שראוי לתשומת לב, הורה בית המשפט שרשות המסים תשלח מכתב לכל הקיבוצים שלחבריהם שויכו דירות בתקופה הרלוונטית, המזמין את חברי הקיבוץ לבחון את זכאותם להחזר. בקביעה זו הובאה בחשבון העובדה שמספר הקיבוצים מצומצם, וכי הקיבוצים הם שידוורו את ההזמנה לחבריהם.
‍

שאלות ותשובות

מהו שיוך דירות בקיבוץ? הליך שבמסגרתו מוקנות לחבר הקיבוץ זכויות ביחידת מגורים ספציפית. הוא כולל שני שלבים, חוזי מול הקיבוץ, וקנייני בדרך של חכירה ישירה מרשות מקרקעי ישראל או חכירת משנה מהקיבוץ.

מהי חלופת האגודה? מסלול שבו האגודה מתקשרת עם רשות מקרקעי ישראל בהסכם חכירה של כל שטחי המגורים ומשלמת את התמורה, ולאחר מכן מתקשרת עם החברים בהסכמי חכירת משנה.

מה הייתה המחלוקת? האם רכישת הזכות בשלב הקנייני בחלופת האגודה מסווגת כרכישת דירת מגורים, המזכה במדרגות מס מופחתות ובהקלה לדירה יחידה, או כרכישת זכות במקרקעין החייבת בשיעור אחיד של 6%.

מה קובע הסדר הפשרה? שבהתקיים התנאים המצטברים שבהסכם, הזכות תסווג כרכישת זכות בדירת מגורים כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק, וההפרש שנגבה ביתר יושב.

מה נדרש כדי לקבל את ההחזר? הגשת הצהרה לרשות המסים, מאומתת על ידי עורך דין, בדבר התקיימות התנאים, בתוך 45 ימים ממועד אישור ההסדר. ההשבה תבוצע בתוך 120 ימים.

מי אינו נכלל בהסדר? בין היתר, מי שבמועד הגשת הסדר הפשרה היה תלוי ועומד בעניינו ערר בפני ועדת ערר באותה עילה וביחס לחלופת האגודה, אלא אם יודיע אחרת במועד שנקבע.

האם ההסדר חל גם על שיוך במסלול הישיר? לא. הטענות ביחס לרוכשי זכויות במסלול השיוך הישיר נזנחו במסגרת הסתלקות חלקית שאושרה קודם לכן, וההסדר חל על חלופת האגודה בלבד.
‍

סיכום

בית המשפט אישר הסדר פשרה בתובענה ייצוגית שעניינה חישוב מס הרכישה החל על חברי קיבוץ מתחדש בתום הליך שיוך דירות. המחלוקת נגעה לשלב הקנייני בחלופת האגודה, ולשאלה אם הזכות הנרכשת מסווגת כדירת מגורים או כזכות במקרקעין החייבת בשיעור אחיד של 6%. לפי ההסדר, ובהתקיים תנאים מצטברים, הזכות תסווג כדירת מגורים לפי סעיף 9(ג) לחוק, וההפרש שנגבה ביתר יושב לחברי הקבוצה הזכאים. המימוש מותנה בהגשת הצהרה מאומתת על ידי עורך דין בתוך 45 ימים ממועד האישור, וההשבה תבוצע בתוך 120 ימים. גמול ושכר טרחה נפסקו בשיעור כולל של 14% בתוספת מע"מ מהסכומים שיושבו בפועל, ולא מונה בודק. בית המשפט הורה על פרסום הודעה שנייה בעיתונות ובאתר רשות המסים, ועל משלוח מכתב לקיבוצים שיזמין את חבריהם לבחון את זכאותם. נזכיר כי מדובר בפסק דין של בית המשפט המחוזי המאשר הסדר פשרה, ולא בהלכה מחייבת.
‍

שויכה לכם דירה בקיבוץ?

שילמתם מס רכישה בשיעור 6% בעקבות שיוך דירה בחלופת האגודה, ואתם רוצים לבדוק זכאות להחזר?

אתם צריכים להגיש הצהרה מאומתת בתוך לוח הזמנים שנקבע, ולוודא שהתנאים המצטברים מתקיימים בעניינכם?

משרד עורכי דין KLF Law מתמחה במיסוי מקרקעין, מס רכישה וליטיגציה מסית. אנו בוחנים את הזכאות מול תנאי ההסדר, מכינים את ההצהרה הנדרשת, ונוודא שאתם משלמים אך ורק את מס האמת.

לתיאום פגישת ייעוץ וליווי משפטי עם המשרד

‍

על הכותב: רוי קריב, עורך דין ויועץ מס בכיר. מייסד KLF Law. תובע לשעבר ביחידה למקרים מיוחדים ברשות המסים. 10+ שנות ניסיון בייעוץ מסי חוצה גבולות, ליטיגציה מסית, וייצוג נישומים בבית המשפט העליון. מייסד ktAi, פלטפורמת AI למיסוי בינלאומי.

‍