החלטת מיסוי חדשה (1919/25) מסמנת נתיב אסטרטגי עבור קרנות להשקעה במקרקעין (ריט - REIT) המבקשות להפוך לציבוריות ללא הליך הנפקה (IPO) מסורתי. רשות המסים אישרה מיזוג של קרן ריט פרטית לתוך שלד בורסאי בפטור ממס, תוך הכרה במיזוג כעמידה בחובת הרישום למסחר בבורסה. עם זאת, ההחלטה מציבה תג מחיר כבד: מחיקה מוחלטת של הפסדי המס הצבורים בשלד הבורסאי, קביעה המשליכה באופן ישיר על שווי השלדים בעסקאות מסוג זה.
‍

תקציר הקביעות המרכזיות

• מסלול ירוק לציבוריות: מיזוג קרן ריט פרטית לתוך שלד בורסאי הוכר כאירוע מס הפטור ממס (דחיית מס) לפי סעיף 103 לפקודה.
• עמידה בתנאי ריט: מועד המיזוג ייחשב כמועד הרישום למסחר של הקרן, מה שמאפשר לקרן לעמוד בדרישות החוק להפוך לציבורית בלוחות הזמנים הקבועים בסעיף 64א3.
• סנקציית ההפסדים: הפסדים צבורים של השלד הבורסאי (החברה הקולטת) יימחקו לחלוטין ולא יהיו ניתנים לקיזוז בעתיד.
  ‍

הרקע למחלוקת: הדרך לבורסה עוברת בשלד

המקרה הנדון עוסק בקרן להשקעה במקרקעין (חברה א' – "החברה המעבירה"), שהתאגדה כחברה פרטית בסוף שנת 2021 ופעלה בתחום הדיור להשכרה. על פי הוראות פקודת מס הכנסה (סעיף 64א3), קרן ריט נדרשת לרשום את מניותיה למסחר בבורסה בתוך פרק זמן קצוב מיום הקמתה כדי להמשיך וליהנות מהטבות המס הייחודיות לקרנות ריט.

במקום לבצע הנפקה ראשונית לציבור (IPO), שהיא הליך יקר ומורכב, ביקשה הקרן להתמזג עם חברה ציבורית קיימת (חברה ב' – "החברה הקולטת"). חברה ב' הייתה "שלד בורסאי" – חברה ללא פעילות עסקית או נכסים משמעותיים (זולת מזומנים), אך בעלת הפסדים צבורים לצרכי מס ופלטפורמה ציבורית נסחרת.

הסוגיה המשפטית

בפני רשות המסים עמדו שלוש שאלות מרכזיות:

1. סיווג המיזוג: האם מיזוג של חברה פעילה (הקרן) לתוך שלד בורסאי חסר פעילות יזכה להטבות המס של שינוי מבנה (פטור ממס במועד המיזוג), למרות שלחברה הקולטת אין פעילות עסקית משל עצמה?
2. עמידה בדרישות הריט: האם המיזוג לתוך השלד נחשב כ"רישום למסחר" של הקרן, באופן המונע את שלילת מעמד הריט שלה עקב אי-עמידה בלוחות הזמנים להנפקה?
3. גורל ההפסדים: מה דינם של ההפסדים הצבורים בשלד הבורסאי – האם הקרן הממוזגת תוכל להשתמש בהם כמגן מס כנגד רווחיה העתידיים?

‍

הכרעת רשות המסים

החטיבה המקצועית ברשות המסים אישרה את המיזוג וקבעה הסדר מס מפורט, הכולל "גזרים" ו"מקלות":

1. אישור המיזוג ודחיית המס

הרשות אישרה כי המיזוג יתבצע בפטור ממס לפי סעיף 103 לפקודה. המשמעות היא שנכסי הקרן והתחייבויותיה עוברים לחברה הקולטת (השלד) ללא אירוע מס מיידי, ובעלי המניות בקרן מקבלים מניות בחברה הציבורית (השלד) בשחלוף פטור ממס.

‍

2. הכרה במועד הרישום למסחר (הבשורה לקרנות ריט)

נקודה קריטית בהחלטה היא האישור כי מועד המיזוג ייחשב כמועד הרישום למסחר של מניות הקרן (סעיף 3.8 להחלטה). קביעה זו מאפשרת לקרן לעמוד בהוראות סעיף 64א3(2) לפקודה. כלומר, במקום להנפיק, הקרן הופכת לציבורית באמצעות המיזוג, ובכך נמנעת מסנקציות של שלילת הטבות מס בגין אי-רישום למסחר בזמן.

‍

3. מחיקת הפסדי השלד (הסנקציה)

בצעד אגרסיבי, הרשות קבעה כי כל ההפסדים הצבורים של החברה הקולטת (השלד הבורסאי) יימחקו במועד המיזוג. סעיף 3.4 להחלטה קובע כי הפסדים אלו לא יהיו ניתנים לקיזוז או להעברה לשנים הבאות "בדרך כלשהי".
רציונל זה נובע ככל הנראה מהתפיסה שהשלד הוא "כלי קיבול" ריק, והתרת קיזוז ההפסדים כנגד רווחי הקרן (שאינם קשורים לפעילות שיצרה את ההפסדים) תהווה תכנון מס בלתי לגיטימי ("קניית הפסדים").

‍

משמעויות פרקטיות (Takeaways)

1. אלטרנטיבה להנפקה: עבור יזמי נדל"ן וקרנות ריט, מיזוג לשלד בורסאי הוא מסלול ולידי ומאושר רגולטורית להפוך לחברה ציבורית. זהו פתרון מצוין בתקופות שבהן שוק ההנפקות הראשוניות (IPO) קפוא או סגור.
2. תמחור שלדים בורסאיים: בעסקאות של מיזוג פעילות ריט לשלד, אין לייחס שווי כלכלי להפסדי המס של השלד. החלטה זו מבהירה כי בסיטואציה זו, ההפסדים שווים אפס. על הרוכשים לוודא שהם לא משלמים פרמיה עבור "נכס מס" שיימחק ביום הסגירה.
3. תכנון לוחות זמנים: יש לוודא כי מועד המיזוג (שהוא המועד הקובע לעניין הפיכה לציבורית) חל בתוך החלון המותר בחוק לקרן הריט, כדי לא לאבד את מעמד הקרן רטרואקטיבית.

‍

שאלות ותשובות (FAQ)

ש: האם הפסדי הקרן המעבירה (הפעילות האמיתית) נשמרים?
ת: כן. הפסדי החברה המעבירה (הקרן) עוברים לחברה המאוחדת, אך השימוש בהם כפוף למגבלות הרגילות של סעיף 103ח לפקודה (מגבלת ה-20% או 5 שנים וכו'). המחיקה הטוטאלית חלה רק על הפסדי השלד הקולט.

ש: האם החברה הקולטת הופכת לקרן ריט לאחר המיזוג?
ת: כן. ההחלטה מבהירה כי מבחינה מהותית, לאחר המיזוג, החברה הקולטת (השלד לשעבר) תעמוד בתנאים של קרן להשקעות במקרקעין ותפעל ככזו.

ש: האם נדרש אישור מראש מרשות המסים למהלך כזה?
ת: כן. מדובר בשינוי מבנה (מיזוג סטטוטורי) הדורש אישור המנהל כדי ליהנות מפטור ממס. במקרה זה, ההחלטה ניתנה במסלול "החלטת מיסוי בהסכם"

‍