פסק דין דרמטי ותקדימי של ועדת הערר בחיפה קובע: חברות קבלניות הזוכות במכרזי "מחיר למשתכן" אינן רוכשות "זכות במקרקעין" בקרקע, ולפיכך אינן חייבות בתשלום מס רכישה על מרכיב הקרקע בפרויקט. בית המשפט אימץ את גישת ה"מהות הכלכלית", וקבע כי היזם משמש כ"צינור" או כפרויקטור עבור המדינה בלבד. הכרעה זו, הצפויה להשפיע על למעלה מ-150 עררים דומים התלויים ועומדים, עשויה להוביל להחזרי מס של מאות מיליוני שקלים לענף הנדל"ן.

• המהות גוברת על הצורה: למרות שההסכמים מול רמ"י כונו "חוזי חכירה", המגבלות הקשיחות במכרז שוללות מהיזם את סממני הבעלות והחכירה.
• העדר זכות ל-25 שנה: ליזם אין זכות משפטית אכיפה להחזיק בקרקע מעל 25 שנה; הוא מחויב למכור את הדירות לזכאים תוך פרק זמן קצר.
• זכות לתיקון שומה: טעות משפטית בסיווג העסקה היא עילה לגיטימית לתיקון שומה לפי סעיף 85, גם אם הנישום היה מיוצג בעת הגשת השומה העצמית.
  ‍

הרקע למחלוקת: מכרזי מחיר למשתכן

חברת אשדר זכתה במספר מכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) במסלול "מחיר למשתכן". כנהוג בענף, החברה דיווחה על העסקאות כרכישת זכויות חכירה ושילמה מס רכישה בשיעור של 6% על מרכיב הקרקע. בשנת 2019, בעקבות ייעוץ משפטי חדש, פנתה אשדר למנהל מיסוי מקרקעין בבקשה לתיקון השומות והחזר המס ששולם.

טענתה המרכזית של אשדר הייתה כי במכרזי "מחיר למשתכן", המדינה שולטת בכל היבטי הפרויקט: היא קובעת את זהות הרוכשים (הזכאים), את מחיר המכירה המקסימלי ואת מפרט הבנייה המדויק. בנסיבות אלו, טענה החברה, היא אינה "חוכרת" אלא קבלן מבצע המספק שירותי בנייה למדינה. מנהל מיסוי מקרקעין דחה את הבקשה, בטענה כי מדובר בטעות בכדאיות העסקה וכי החברה מושתקת מלטעון נגד הדיווחים שהגישה בעצמה.
‍

הסוגיה המשפטית: מהי "זכות במקרקעין"?

השאלה המשפטית שעמדה להכרעה היא האם המערך החוזי המורכב של "מחיר למשתכן" עונה להגדרת "זכות במקרקעין" לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין. החוק דורש כי חכירה תהיה לתקופה העולה על 25 שנים כדי להיחשב כזכות במקרקעין החייבת במס.

רשות המיסים טענה כי מבחינה פורמלית, היזם חתום על חוזה ל-98 שנים. מנגד, היזמים טענו כי המהות הכלכלית שוללת מהם כל יכולת להפיק הנאה מהקרקע מעבר לשנות הבנייה הבודדות, ולכן אין מדובר בחכירה לדורות.
‍

הכרעת ועדת הערר: היזם כ"פרויקטור" של המדינה

יו"ר הוועדה, השופטת אורית וינשטיין, קיבלה את הערר במלואו ומתחה ביקורת על עמדת רשות המיסים. בית המשפט קבע כי יש לבחון את "אגד הזכויות" שבידי היזם. במכרזי מחיר למשתכן, ליזם אין שיקול דעת עסקי: הוא אינו יכול להחליט למי למכור, מתי למכור או באיזה מחיר. הוא אף אינו נהנה מעליית ערך הקרקע בתקופת הבנייה.

השופטת קבעה כי המדינה נותרה "קשורה בטבורה" למקרקעין לאורך כל הדרך. היזם משמש כ"צינור" בלבד להעברת הזכויות מהמדינה לזכאים. מכיוון שליזם אין זכות משפטית אכיפה להחזיק בקרקע מעל 25 שנה (הוא חייב למכור אותה מיד עם סיום הבנייה), התנאי היסודי להגדרת "זכות במקרקעין" אינו מתקיים.

בנוסף, בית המשפט דחה את טענות המניעות וההשתק שהעלה המשיב. נקבע כי האינטרס של גביית "מס אמת" גובר על שיקולי סופיות השומה, וכי נישום רשאי לתקן טעות משפטית גם אם נבעה מפרשנות שגויה של יועציו המקוריים.
‍

משמעויות פרקטיות

• הגשת בקשות להחזר מס: יזמים וקבלנים שזכו במכרזי "מחיר למשתכן" ושילמו מס רכישה ב-4 השנים האחרונות, צריכים לבחון הגשת בקשות לתיקון שומה לפי סעיף 85 בהסתמך על פסק דין זה.
• בחינת מכרזים עתידיים: פסק הדין מספק כלים לניתוח עסקאות מול רמ"י שבהן המגבלות הממשלתיות כבדות. יש לבחון האם המהות היא רכישת זכות או מתן שירות.
• חשיבות הליווי המקצועי: הכרעה זו מדגישה כי גם בחוזים "סטנדרטיים" של המדינה, קיימת מורכבות מיסויית שדורשת ניתוח מעמיק מעבר לכותרת המסמך.
  ‍

שאלות ותשובות

ש: האם פסק הדין חל על כל פרויקט של רשות מקרקעי ישראל?
ת: לא. פסק הדין מתמקד במאפיינים הייחודיים של "מחיר למשתכן". במכרזים רגילים שבהם ליזם יש שליטה על מחיר המכירה וזהות הרוכשים, מדובר ברכישת זכות במקרקעין כרגיל.

ש: האם רשות המיסים יכולה לערער על ההחלטה?
ת: כן, לרשות המיסים עומדת הזכות להגיש ערעור לבית המשפט העליון. עם זאת, פסק הדין מנומק היטב ונשען על הלכות קיימות של העליון בנושא המהות הכלכלית.

ש: מה קורה אם הפרויקט כולל גם דירות למכירה בשוק החופשי?
ת: בית המשפט הבחין בין מרכיב "מחיר למשתכן" לבין הדירות בשוק החופשי. על החלק המיועד לשוק החופשי ימשיך לחול מס רכישה, שכן שם ליזם יש סממני בעלות מלאים.

‍