מס רכישה: ייבוא שומה ממתחם יוקרתי לפארק חדש נפסל
28.6.2026
חברה ציבורית רכשה מחברה קשורה 20% ממניות איגוד מקרקעין, ודיווחה על שווי מכירה למס רכישה של כ-28 מיליון שקל. המנהל סבר ששווי השוק גבוה הרבה יותר, ובהמשך אף תיקן את שומתו והעמיד את שווי המכירה על כ-63 מיליון שקל. כדי להצדיק את הקפיצה, נשען המנהל על שמאות מכרעת של מתחם משרדים יוקרתי ומבוסס, מבלי לבצע התאמות לנכס מושא הערר, פארק עתיר ידע חדש שסבל מתפוסה נמוכה.
ביום 22 ביוני 2026 קיבלה ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, שליד בית המשפט המחוזי, את הערר, ביטלה את השומה המתוקנת והותירה את השומה העצמית על כנה. ההחלטה אינה פסק דין של בית המשפט העליון ואינה הלכה מחייבת. היא החלטת ועדה, אך הלקח שבה חד.
עיקרי הדברים
- ועדת ערר קיבלה ערר על שומת מס רכישה, ביטלה את השומה המתוקנת והותירה את השומה העצמית על כנה. זו החלטת ועדה, לא הלכה מחייבת.
- נטל ההוכחה לשווי השוק מוטל על המנהל. גם כשקיימים יחסים מיוחדים בין הצדדים, על המנהל להוכיח תחילה את שווי השוק.
- שמאות מכרעת של נכס יוקרתי ושונה אינה עסקת השוואה אמיתית. בלי התאמות מהותיות, אין בה כדי לבסס את שווי המכירה.
- תיקון שומה לפי סעיף 85 מחייב הנמקה. אין די בהפניה לאקונית לסעיף או בטענה כי "התגלתה שמאות".
- נתוני הנכס הקונקרטיים, דמי השכירות בפועל וניצול הזכויות בפועל, גוברים על ממוצעים אזוריים שלא הוכחו כברי השוואה.
רקע
העוררת, חברה ציבורית, רכשה מחברה קשורה שבשליטתה 20% ממניות איגוד מקרקעין. האיגוד מחזיק בשני מגרשים. האחד ריק ובלתי בנוי, ובו זכויות בנייה נרחבות. השני בנוי, ועליו בניין משרדים בן שבע קומות בתפוסה של כ-94%, בדמי שכירות ממוצעים של כ-44 שקל למטר רבוע.
העוררת דיווחה בשומה עצמית על שווי הנכס בכללותו בכ-141 מיליון שקל, ובהתאם על שווי מכירה של כ-28 מיליון שקל, על בסיס חוות דעת שמאית שנערכה סמוך למועד העסקה. המנהל לא קיבל זאת, ובשומה לפי מיטב השפיטה העריך את שווי הנכס בכ-236 מיליון שקל, כך ששווי המכירה עלה לכ-47 מיליון שקל. לאחר שההשגה התקבלה בחלקה, עשה המנהל שימוש בסעיף 85 לחוק ותיקן את השומה, הפעם בהסתמך על שמאות של מתחם משרדים יוקרתי סמוך. בעקבות זאת טיפס שווי הנכס לכ-315 מיליון שקל, והשווי לכ-63 מיליון שקל. ההשגה השנייה נדחתה, והערר הוגש. המס שבמחלוקת עמד על כ-2,100,000 שקל.
נטל ההוכחה על המנהל
נקודת המוצא בחוק היא ששווי המכירה נקבע לפי שווי השוק, אלא אם השתכנע המנהל כי התמורה החוזית נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מיחסים מיוחדים. לפי פסיקת בית המשפט העליון, הנטל להוכיח את שווי השוק מוטל על המנהל. רק לאחר שהמנהל הרים נטל זה, ובמקרים של פער גדול ויחסים מיוחדים, עובר אל הנישום נטל מוגבר להוכיח את החריג. כאן, אף שהעוררת והחברה המוכרת היו חברות קשורות, הוועדה קבעה שהמנהל לא הרים את הנטל הראשוני להוכיח שווי שוק הגבוה מהשומה העצמית.
מייצגים: יחסים מיוחדים אינם פוטרים את המנהל מהנטל הראשוני. ראשית עליו להוכיח את ערך השוק, ורק אז עובר הנטל לנישום.
תיקון שומה לפי סעיף 85: חובת ההנמקה
המנהל תיקן את שומתו לפי סעיף 85 לחוק, אך החלטת התיקון לא כללה הסבר ממשי. כל שנאמר בה הוא הפניה לעילות שבסעיף ולטענה כי התגלתה שמאות סמוכה. הוועדה הזכירה עמדה שהובעה בהחלטת ועדה קודמת, שלפיה כל צד המבקש לתקן שומה בעילת הטעות נדרש לבאר מהי הטעות וכיצד אירעה, ואין די באמירה כללית. במקרה זה המנהל לא הסביר איזו טעות נפלה בשומה שהוא עצמו הוציא, וספק אם עצם איתור שמאות גבוהה יותר, שאינה נוגעת לנכס הנדון, מצדיק תיקון. לכך נוסף שלא הובא תצהיר מטעם הגורם שהוציא את ההחלטה, ולא הובהר מתי וכיצד הגיעה השמאות המכרעת לידי המנהל, ואם ניתנה לעוררת הזדמנות להתייחס אליה. בכל אלה נפל פגם משמעותי.
שמאות מכרעת של נכס לא דומה אינה השוואה
לב ההכרעה הוא שהמנהל ביסס את שווי השוק על שמאות מכרעת של מתחם משרדים יוקרתי ומבוסס, שמאפייניו שונים מהותית מהנכס הנדון. הוועדה קיבלה את טענת העוררת בדבר פערים מהותיים בין השניים: מוניטין של עשרות שנים מול פארק חדש שטרם התגבש, ניצול זכויות של כ-100% ותפוסה מלאה מול ניצול של פחות מ-2.5% שבו אף מבנים חדשים מתקשים למצוא שוכרים, וכן הבדלים בדמי השכירות, בשימושים המותרים ובנגישות התחבורתית. למעשה, אותה שמאות עצמה ביצעה התאמות מיקום כלפי מתחמים אחרים שאינם שווי ערך, ואף השמאי מטעם המנהל הסכים בחקירתו כי נדרשות התאמות. המנהל לא ביצע כל התאמה כזו. בכך אין מדובר בעסקת השוואה אמיתית.
מייצגים: השוואה לנכס יוקרתי טעונה התאמות למוניטין, לתפוסה, לשימושים ולנגישות. בלעדיהן, השמאות אינה ראיה לשווי האמיתי.
נתוני הנכס הקונקרטי גוברים על ממוצעים
הוועדה העדיפה את חוות הדעת מטעם העוררת, שנשענה על נתוני הנכס עצמו: דמי השכירות בפועל, היקף הזכויות הבלתי מנוצלות ומצב הפיתוח האמיתי. המנהל קבע דמי שכירות גבוהים מאלו שנגבו בפועל בבניין, בלי הנמקה, ובלי שטען כי דמי השכירות בפועל אינם משקפים שכירות ראויה. כשמדובר במבנה קיים ובמגרש שניצולו חלקי, לדמי השכירות בפועל בנכס ובסביבתו הישירה משקל ראייתי עדיף על ממוצעים אזוריים שלא הוכחו כברי השוואה. חוות הדעת מטעם העוררת אף עלתה בקנה אחד עם הערכות חיצוניות מאותה תקופה, ובהן שמאות שנערכה לבנק מלווה לצורך בטוחת אשראי ושמאות ששימשה את העוררת לדוחותיה הכספיים.
הצעה זוכה במכרז אינה שווי שוק
חלק מחוות הדעת מטעם המנהל נשען על מכרזי קרקע, אך תוך הסתמכות על ההצעה הזוכה בלבד, שהייתה גבוהה במובהק מממוצע ההצעות. הוועדה הזכירה כי בפסיקה הוכר שהצעה זוכה עשויה לבטא מחיר סובייקטיבי של "קונה מיוחד", ולא בהכרח את ערך השוק האובייקטיבי. הסתמכות על נקודת קצה חריגה, בלי לתת משקל למנעד ההצעות או לממוצען, עלולה להטות את השווי כלפי מעלה. הוועדה גם מצאה שהשמאי מטעם המנהל לא הצליח להסביר את דרך גיבוש הערכים שקבע, ייחס נתונים שגויים למגרש הריק כאילו היה בנוי, ונשען על פוטנציאל פיתוח עתידי במקום על מצב הנכס במועד הקובע.
מייצגים: הצעה זוכה חריגה אינה שווי שוק. דרשו ניתוח של מנעד ההצעות, ובדקו אם השמאות נצמדה למועד הקובע ולא לעתיד.
שאלות ותשובות
מהו איגוד מקרקעין ומדוע רכישת מניותיו חייבת במס רכישה?איגוד מקרקעין הוא חברה שעיקר נכסיה הוא זכויות במקרקעין. רכישת מניות באיגוד נחשבת פעולה באיגוד, והיא חייבת במס רכישה בדומה לרכישת המקרקעין עצמם, לפי החלק היחסי בזכויות.
על מי מוטל נטל ההוכחה בשומה לפי שווי שוק?על המנהל מוטל הנטל להוכיח את שווי השוק. הנישום רשאי להביא ראיות לסתור, ולהוכיח את החריג של השווי ההסכמי או שהשווי שונה מעמדת המנהל.
האם שמאות מכרעת של נכס סמוך יכולה לקבוע את שווי הנכס שלי?רק אם בוצעו ההתאמות הנדרשות בשל הבדלים מהותיים. בלי התאמות למוניטין, לתפוסה, לשימושים ולנגישות, אין מדובר בעסקת השוואה אמיתית.
מה נדרש כדי לתקן שומה לפי סעיף 85?על מבקש התיקון לבאר מהי הטעות שנפלה וכיצד אירעה. אין די בהפניה לאקונית לסעיף או בטענה כללית בדבר שמאות שהתגלתה.
האם דמי שכירות בפועל עדיפים על ממוצעים אזוריים?ככלל כן, לנכס קיים שניצולו חלקי. לדמי השכירות בפועל בנכס ובסביבתו הישירה משקל ראייתי עדיף על ממוצעים אזוריים שלא הוכחו כברי השוואה.
האם ההחלטה מהווה הלכה מחייבת?לא. מדובר בהחלטה של ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, ולא בפסק דין של בית המשפט העליון. ככזו אין לה מעמד של הלכה מחייבת, אלא ערך מנחה לכל היותר.
סיכום
ועדת הערר קיבלה את הערר, ביטלה את השומה המתוקנת והשאירה את השומה העצמית על כנה. המנהל לא הרים את הנטל להוכיח שווי שוק הגבוה מהשומה העצמית. תיקון השומה היה בלתי מנומק, והשמאות המכרעת של מתחם יוקרתי שונה לא יכלה לבסס את שווי השוק בלי התאמות מהותיות שלא בוצעו. נתוני הנכס הקונקרטי, דמי השכירות והניצול בפועל, גברו על ממוצעים אזוריים ועל פוטנציאל עתידי. גם בהינתן יחסים מיוחדים בין הצדדים, הנטל על המנהל לא הורם, וההוצאות הושתו עליו. נזכיר כי מדובר בהחלטת ועדה ולא בהלכה מחייבת.
רוצים לבסס נכון את שווי המכירה במס רכישה?
אתם מבצעים עסקה באיגוד מקרקעין ורוצים לבסס נכון את שווי המכירה למס רכישה?
קיבלתם שומה המסתמכת על שמאות של נכס אחר, בלי התאמות נדרשות?
משרד עורכי דין KLF Law מתמחה במיסוי מקרקעין, מיסוי איגודי מקרקעין וליטיגציה מסית. אנו בוחנים את תשתית השומה, מאתרים היעדר התאמות והנמקה, מלווים את הליך ההשגה והערר, ונוודא שאתם משלמים אך ורק את מס האמת.
חברה ציבורית רכשה מחברה קשורה 20% ממניות איגוד מקרקעין, ודיווחה על שווי מכירה למס רכישה של כ-28 מיליון שקל. המנהל סבר ששווי השוק גבוה הרבה יותר, ובהמשך אף תיקן את שומתו והעמיד את שווי המכירה על כ-63 מיליון שקל. כדי להצדיק את הקפיצה, נשען המנהל על שמאות מכרעת של מתחם משרדים יוקרתי ומבוסס, מבלי לבצע התאמות לנכס מושא הערר, פארק עתיר ידע חדש שסבל מתפוסה נמוכה.
ביום 22 ביוני 2026 קיבלה ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, שליד בית המשפט המחוזי, את הערר, ביטלה את השומה המתוקנת והותירה את השומה העצמית על כנה. ההחלטה אינה פסק דין של בית המשפט העליון ואינה הלכה מחייבת. היא החלטת ועדה, אך הלקח שבה חד.
עיקרי הדברים
- ועדת ערר קיבלה ערר על שומת מס רכישה, ביטלה את השומה המתוקנת והותירה את השומה העצמית על כנה. זו החלטת ועדה, לא הלכה מחייבת.
- נטל ההוכחה לשווי השוק מוטל על המנהל. גם כשקיימים יחסים מיוחדים בין הצדדים, על המנהל להוכיח תחילה את שווי השוק.
- שמאות מכרעת של נכס יוקרתי ושונה אינה עסקת השוואה אמיתית. בלי התאמות מהותיות, אין בה כדי לבסס את שווי המכירה.
- תיקון שומה לפי סעיף 85 מחייב הנמקה. אין די בהפניה לאקונית לסעיף או בטענה כי "התגלתה שמאות".
- נתוני הנכס הקונקרטיים, דמי השכירות בפועל וניצול הזכויות בפועל, גוברים על ממוצעים אזוריים שלא הוכחו כברי השוואה.
רקע
העוררת, חברה ציבורית, רכשה מחברה קשורה שבשליטתה 20% ממניות איגוד מקרקעין. האיגוד מחזיק בשני מגרשים. האחד ריק ובלתי בנוי, ובו זכויות בנייה נרחבות. השני בנוי, ועליו בניין משרדים בן שבע קומות בתפוסה של כ-94%, בדמי שכירות ממוצעים של כ-44 שקל למטר רבוע.
העוררת דיווחה בשומה עצמית על שווי הנכס בכללותו בכ-141 מיליון שקל, ובהתאם על שווי מכירה של כ-28 מיליון שקל, על בסיס חוות דעת שמאית שנערכה סמוך למועד העסקה. המנהל לא קיבל זאת, ובשומה לפי מיטב השפיטה העריך את שווי הנכס בכ-236 מיליון שקל, כך ששווי המכירה עלה לכ-47 מיליון שקל. לאחר שההשגה התקבלה בחלקה, עשה המנהל שימוש בסעיף 85 לחוק ותיקן את השומה, הפעם בהסתמך על שמאות של מתחם משרדים יוקרתי סמוך. בעקבות זאת טיפס שווי הנכס לכ-315 מיליון שקל, והשווי לכ-63 מיליון שקל. ההשגה השנייה נדחתה, והערר הוגש. המס שבמחלוקת עמד על כ-2,100,000 שקל.
נטל ההוכחה על המנהל
נקודת המוצא בחוק היא ששווי המכירה נקבע לפי שווי השוק, אלא אם השתכנע המנהל כי התמורה החוזית נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מיחסים מיוחדים. לפי פסיקת בית המשפט העליון, הנטל להוכיח את שווי השוק מוטל על המנהל. רק לאחר שהמנהל הרים נטל זה, ובמקרים של פער גדול ויחסים מיוחדים, עובר אל הנישום נטל מוגבר להוכיח את החריג. כאן, אף שהעוררת והחברה המוכרת היו חברות קשורות, הוועדה קבעה שהמנהל לא הרים את הנטל הראשוני להוכיח שווי שוק הגבוה מהשומה העצמית.
מייצגים: יחסים מיוחדים אינם פוטרים את המנהל מהנטל הראשוני. ראשית עליו להוכיח את ערך השוק, ורק אז עובר הנטל לנישום.
תיקון שומה לפי סעיף 85: חובת ההנמקה
המנהל תיקן את שומתו לפי סעיף 85 לחוק, אך החלטת התיקון לא כללה הסבר ממשי. כל שנאמר בה הוא הפניה לעילות שבסעיף ולטענה כי התגלתה שמאות סמוכה. הוועדה הזכירה עמדה שהובעה בהחלטת ועדה קודמת, שלפיה כל צד המבקש לתקן שומה בעילת הטעות נדרש לבאר מהי הטעות וכיצד אירעה, ואין די באמירה כללית. במקרה זה המנהל לא הסביר איזו טעות נפלה בשומה שהוא עצמו הוציא, וספק אם עצם איתור שמאות גבוהה יותר, שאינה נוגעת לנכס הנדון, מצדיק תיקון. לכך נוסף שלא הובא תצהיר מטעם הגורם שהוציא את ההחלטה, ולא הובהר מתי וכיצד הגיעה השמאות המכרעת לידי המנהל, ואם ניתנה לעוררת הזדמנות להתייחס אליה. בכל אלה נפל פגם משמעותי.
שמאות מכרעת של נכס לא דומה אינה השוואה
לב ההכרעה הוא שהמנהל ביסס את שווי השוק על שמאות מכרעת של מתחם משרדים יוקרתי ומבוסס, שמאפייניו שונים מהותית מהנכס הנדון. הוועדה קיבלה את טענת העוררת בדבר פערים מהותיים בין השניים: מוניטין של עשרות שנים מול פארק חדש שטרם התגבש, ניצול זכויות של כ-100% ותפוסה מלאה מול ניצול של פחות מ-2.5% שבו אף מבנים חדשים מתקשים למצוא שוכרים, וכן הבדלים בדמי השכירות, בשימושים המותרים ובנגישות התחבורתית. למעשה, אותה שמאות עצמה ביצעה התאמות מיקום כלפי מתחמים אחרים שאינם שווי ערך, ואף השמאי מטעם המנהל הסכים בחקירתו כי נדרשות התאמות. המנהל לא ביצע כל התאמה כזו. בכך אין מדובר בעסקת השוואה אמיתית.
מייצגים: השוואה לנכס יוקרתי טעונה התאמות למוניטין, לתפוסה, לשימושים ולנגישות. בלעדיהן, השמאות אינה ראיה לשווי האמיתי.
נתוני הנכס הקונקרטי גוברים על ממוצעים
הוועדה העדיפה את חוות הדעת מטעם העוררת, שנשענה על נתוני הנכס עצמו: דמי השכירות בפועל, היקף הזכויות הבלתי מנוצלות ומצב הפיתוח האמיתי. המנהל קבע דמי שכירות גבוהים מאלו שנגבו בפועל בבניין, בלי הנמקה, ובלי שטען כי דמי השכירות בפועל אינם משקפים שכירות ראויה. כשמדובר במבנה קיים ובמגרש שניצולו חלקי, לדמי השכירות בפועל בנכס ובסביבתו הישירה משקל ראייתי עדיף על ממוצעים אזוריים שלא הוכחו כברי השוואה. חוות הדעת מטעם העוררת אף עלתה בקנה אחד עם הערכות חיצוניות מאותה תקופה, ובהן שמאות שנערכה לבנק מלווה לצורך בטוחת אשראי ושמאות ששימשה את העוררת לדוחותיה הכספיים.
הצעה זוכה במכרז אינה שווי שוק
חלק מחוות הדעת מטעם המנהל נשען על מכרזי קרקע, אך תוך הסתמכות על ההצעה הזוכה בלבד, שהייתה גבוהה במובהק מממוצע ההצעות. הוועדה הזכירה כי בפסיקה הוכר שהצעה זוכה עשויה לבטא מחיר סובייקטיבי של "קונה מיוחד", ולא בהכרח את ערך השוק האובייקטיבי. הסתמכות על נקודת קצה חריגה, בלי לתת משקל למנעד ההצעות או לממוצען, עלולה להטות את השווי כלפי מעלה. הוועדה גם מצאה שהשמאי מטעם המנהל לא הצליח להסביר את דרך גיבוש הערכים שקבע, ייחס נתונים שגויים למגרש הריק כאילו היה בנוי, ונשען על פוטנציאל פיתוח עתידי במקום על מצב הנכס במועד הקובע.
מייצגים: הצעה זוכה חריגה אינה שווי שוק. דרשו ניתוח של מנעד ההצעות, ובדקו אם השמאות נצמדה למועד הקובע ולא לעתיד.
שאלות ותשובות
מהו איגוד מקרקעין ומדוע רכישת מניותיו חייבת במס רכישה?איגוד מקרקעין הוא חברה שעיקר נכסיה הוא זכויות במקרקעין. רכישת מניות באיגוד נחשבת פעולה באיגוד, והיא חייבת במס רכישה בדומה לרכישת המקרקעין עצמם, לפי החלק היחסי בזכויות.
על מי מוטל נטל ההוכחה בשומה לפי שווי שוק?על המנהל מוטל הנטל להוכיח את שווי השוק. הנישום רשאי להביא ראיות לסתור, ולהוכיח את החריג של השווי ההסכמי או שהשווי שונה מעמדת המנהל.
האם שמאות מכרעת של נכס סמוך יכולה לקבוע את שווי הנכס שלי?רק אם בוצעו ההתאמות הנדרשות בשל הבדלים מהותיים. בלי התאמות למוניטין, לתפוסה, לשימושים ולנגישות, אין מדובר בעסקת השוואה אמיתית.
מה נדרש כדי לתקן שומה לפי סעיף 85?על מבקש התיקון לבאר מהי הטעות שנפלה וכיצד אירעה. אין די בהפניה לאקונית לסעיף או בטענה כללית בדבר שמאות שהתגלתה.
האם דמי שכירות בפועל עדיפים על ממוצעים אזוריים?ככלל כן, לנכס קיים שניצולו חלקי. לדמי השכירות בפועל בנכס ובסביבתו הישירה משקל ראייתי עדיף על ממוצעים אזוריים שלא הוכחו כברי השוואה.
האם ההחלטה מהווה הלכה מחייבת?לא. מדובר בהחלטה של ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, ולא בפסק דין של בית המשפט העליון. ככזו אין לה מעמד של הלכה מחייבת, אלא ערך מנחה לכל היותר.
סיכום
ועדת הערר קיבלה את הערר, ביטלה את השומה המתוקנת והשאירה את השומה העצמית על כנה. המנהל לא הרים את הנטל להוכיח שווי שוק הגבוה מהשומה העצמית. תיקון השומה היה בלתי מנומק, והשמאות המכרעת של מתחם יוקרתי שונה לא יכלה לבסס את שווי השוק בלי התאמות מהותיות שלא בוצעו. נתוני הנכס הקונקרטי, דמי השכירות והניצול בפועל, גברו על ממוצעים אזוריים ועל פוטנציאל עתידי. גם בהינתן יחסים מיוחדים בין הצדדים, הנטל על המנהל לא הורם, וההוצאות הושתו עליו. נזכיר כי מדובר בהחלטת ועדה ולא בהלכה מחייבת.
רוצים לבסס נכון את שווי המכירה במס רכישה?
אתם מבצעים עסקה באיגוד מקרקעין ורוצים לבסס נכון את שווי המכירה למס רכישה?
קיבלתם שומה המסתמכת על שמאות של נכס אחר, בלי התאמות נדרשות?
משרד עורכי דין KLF Law מתמחה במיסוי מקרקעין, מיסוי איגודי מקרקעין וליטיגציה מסית. אנו בוחנים את תשתית השומה, מאתרים היעדר התאמות והנמקה, מלווים את הליך ההשגה והערר, ונוודא שאתם משלמים אך ורק את מס האמת.
