מס רכישה בעסקת החלפת דירה ברכישה מקבלן
ו"ע 50652-11-17
15.9.2019
רקע: העורר רכש את מלוא זכויות הבעלות בדירת מגורים עתידית בפרויקט בניה, דיווח כדין על רכישתה ושילם את המס. בחלוף מעל לשנה,נחתם הסכם חדש בין העורר לחברה המשווקת את הפרויקט להחלפת דירה (דירה זהה בקומה גבוהה יותר). ההסכם החדש ביטל את הישן והתמורה שנקבעה בו עבור הזכויות בדירה החלופית היה גבוה יותר. לאור ההסכם החדש, דיווח העורר למנהל מיסוי מקרקעין על ביטול ההסכם הישן וביקש להעביר את התשלום ששולם בגין מס הרכישה על הדירה הראשונה,למס הרכישה שיוטל בגין הדירה החלופית. לאור ההסכם החדש, קבע מנהל מיסוי מקרקעין את שיעור מס הרכישה לפי 8% (שיעור המס הקובע במועד חתימת ההסכם החדש). לטענת העורר יש להעמיד שיעור מס הרכישה על 6%, כשיעורו בעת חתימת ההסכם הראשון.
החלטת בית המשפט: מושכלת יסוד היא, כי החלפת דירה כרוכה במכירתה ורכישת דירה אחרת במקומה, בגדרן של שתי עסקאות שונות ונפרדות במקרקעין ,המקימות חבות במס . לכאורה, היה צריך למסות את החלפת הדירה כשני אירועי מס נפרדים: האחד – מכירת הדירה הראשונה (מס שבח) השני – רכישת הדירה החלופית (מס רכישה). יחד עם זאת, בהתאם להוראת הביצוע מס שבח 20/97 אין לראות את העסקה(המתוארת לעיל) כשני אירועי מס נפרדים וכי יש להתייחס להחלפת הדירה כמכלול- כעסקה של רכישת דירה אחת המחויבת במס בגדרו של אירוע מס אחד. שוויה של הדירה החלופית נקבע על פי שווי שוק במועד ביצוע העסקה (יום חתימת ההסכם החדש). משכך, יש לחייב במס על מלוא שווי הזכויות בדירה החלופית במועד ביצוע העסקה ולפי שיעור המס הקבוע במועד זה. לאור האמור דוחה הוועדה את הערר.
רקע: העורר רכש את מלוא זכויות הבעלות בדירת מגורים עתידית בפרויקט בניה, דיווח כדין על רכישתה ושילם את המס. בחלוף מעל לשנה,נחתם הסכם חדש בין העורר לחברה המשווקת את הפרויקט להחלפת דירה (דירה זהה בקומה גבוהה יותר). ההסכם החדש ביטל את הישן והתמורה שנקבעה בו עבור הזכויות בדירה החלופית היה גבוה יותר. לאור ההסכם החדש, דיווח העורר למנהל מיסוי מקרקעין על ביטול ההסכם הישן וביקש להעביר את התשלום ששולם בגין מס הרכישה על הדירה הראשונה,למס הרכישה שיוטל בגין הדירה החלופית. לאור ההסכם החדש, קבע מנהל מיסוי מקרקעין את שיעור מס הרכישה לפי 8% (שיעור המס הקובע במועד חתימת ההסכם החדש). לטענת העורר יש להעמיד שיעור מס הרכישה על 6%, כשיעורו בעת חתימת ההסכם הראשון.
החלטת בית המשפט: מושכלת יסוד היא, כי החלפת דירה כרוכה במכירתה ורכישת דירה אחרת במקומה, בגדרן של שתי עסקאות שונות ונפרדות במקרקעין ,המקימות חבות במס . לכאורה, היה צריך למסות את החלפת הדירה כשני אירועי מס נפרדים: האחד – מכירת הדירה הראשונה (מס שבח) השני – רכישת הדירה החלופית (מס רכישה). יחד עם זאת, בהתאם להוראת הביצוע מס שבח 20/97 אין לראות את העסקה(המתוארת לעיל) כשני אירועי מס נפרדים וכי יש להתייחס להחלפת הדירה כמכלול- כעסקה של רכישת דירה אחת המחויבת במס בגדרו של אירוע מס אחד. שוויה של הדירה החלופית נקבע על פי שווי שוק במועד ביצוע העסקה (יום חתימת ההסכם החדש). משכך, יש לחייב במס על מלוא שווי הזכויות בדירה החלופית במועד ביצוע העסקה ולפי שיעור המס הקבוע במועד זה. לאור האמור דוחה הוועדה את הערר.
