השורה התחתונה: ועדת הערר דחתה ניסיון תקדימי להחיל את הטבות המס של החוק לעידוד השקעות הון (מס בשיעור 11%) על מכירת מניות של איגוד מקרקעין. נקבע כי הטבת המס ניתנת לבעל הבניין (החברה) במכירת הנכס עצמו, ולא לבעלי המניות במכירת מניותיהם. כמו כן, מכירה כפויה של מניות במסגרת סכסוך בעלי מניות אינה נחשבת ל"הפקעה" המזכה בהנחה במס.
‍

תקציר הקביעות המרכזיות

• אין "הרמת מסך" להטבות מס: הטבות החוק לעידוד השקעות הון (בניין להשכרה) חלות רק על מכירת הנכס ע"י החברה, ולא על מכירת מניות האיגוד ע"י בעלי המניות.
• ביטול עקרון השקיפות: תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין ביטל את עקרון ה"שיקוף" בחישוב מס שבח. המניות הן הנכס הנמכר, ולא המקרקעין שבידי החברה.
• מכירה כפויה אינה הפקעה: מכירת מניות מכוח פסק דין בסכסוך עסקי אינה זכאית לזיכוי המס (50%) הניתן בהפקעה, שכן חסר יסוד הכפייה השלטונית למטרה ציבורית.
  ‍

הרקע למחלוקת

העוררת, חברת ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ, החזיקה ב-20% ממניות חברת "מגדל השעון ביפו בע"מ" (איגוד מקרקעין). הנכס היחיד של חברת מגדל השעון היה בניין ביפו, אשר הוכר כ"בניין להשכרה למגורים" (נכס מאושר) לפי החוק לעידוד השקעות הון.

בעקבות סכסוך ממושך עם בעלת השליטה בחברה ("תינהב"), פסק בית המשפט העליון כי על העוררת למכור את מניותיה לתינהב ("מכירה כפויה") תמורת כ-25 מיליון ש"ח.
בדיווח לרשות המסים, דרשה העוררת לשלם מס שבח מופחת בשיעור 11% בלבד (במקום מס חברות רגיל של 23%), בטענה כי יש "להשקיף" את המכירה כאילו נמכר חלק יחסי בבניין להשכרה עצמו. לחלופין, טענה כי המכירה הכפויה היא בגדר "הפקעה" המזכה ב-50% הנחה במס.
מנהל מיסוי מקרקעין דחה את השומה העצמית וחייב במס מלא.
‍

הסוגיה המשפטית

הערר עסק בשתי שאלות מיסוי עקרוניות:

1. תחולת החוק לעידוד השקעות הון על מכירת מניות: האם הטבת המס (סעיף 53ג לחוק העידוד) המוענקת בגין מכירת "בניין להשכרה", חלה גם כאשר הנכס הנמכר הוא מניות של איגוד מקרקעין המחזיק בבניין?
2. הגדרת הפקעה: האם מכירת מניות הנכפית על צד אחד מכוח פסק דין (במסגרת היפרדות שותפים/הסרת קיפוח), נחשבת ל"הפקעה" לפי סעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין?
   ‍

הכרעת ועדת הערר

הוועדה, בראשות השופט ה' קירש ובהסכמת חברי הוועדה רו"ח צבי פרידמן ורו"ח יהושע בליצקי, דחתה את הערר על כל חלקיו.

1. דחיית עקרון ה"שיקוף" לצורך הטבות מס
רו"ח פרידמן (שכתב את חוות הדעת העיקרית) קבע כי לשון החוק לעידוד השקעות הון ברורה: ההטבה ניתנת ל"בעל בניין להשכרה". הבעלים הוא החברה (האישיות המשפטית הנפרדת) ולא בעלי מניותיה.
עוד נקבע כי מאז תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין (בשנת 2002), בוטל עקרון ה"שיקוף" בחישוב מס שבח באיגוד מקרקעין. כלומר, המחוקק מבחין במפורש בין מכירת מקרקעין לבין מכירת זכות באיגוד. לו רצה המחוקק להעניק את הטבות חוק העידוד גם לבעלי מניות, היה עליו לקבוע זאת במפורש (כפי שנקבע למשל לגבי "חברה משפחתית" או "חברת בית").

2. מכירה כפויה אינה הפקעה
הוועדה דחתה את הטענה כי מכירה מכוח פסק דין היא "הפקעה". נקבע כי הפקעה לצורכי מס דורשת רכישה כפויה ע"י המדינה (או מטעמה) למטרה ציבורית. סכסוך בין בעלי מניות, גם אם הוא נפתר בצו שיפוטי למכירה, הוא סכסוך פרטי-עסקי ואינו מזכה בהטבת המס המיועדת לפיצוי אזרח שנכסיו ניטלו לטובת הכלל.

3. תכלית החקיקה
השופט קירש הוסיף כי תכלית החוק לעידוד השקעות הון היא הגדלת מלאי הדירות להשכרה. החלפת ידיים במניות החברה אינה מגשימה תכלית זו ואינה משנה את מצב הדירות בשוק, ולכן אין הצדקה לתת בגינה הטבת מס.
‍

משמעויות פרקטיות (Takeaways)

1. תכנון מס במבנה האחזקה: יזמים ומשקיעים המחזיקים בנכסים מניבים (מוטבי חוק העידוד) דרך חברות, חייבים להבין כי הטבת המס (מס מופחת במכירה) "כלואה" בתוך החברה. מכירת המניות תהיה חייבת במס מלא. כדי ליהנות מההטבה, החברה היא זו שצריכה למכור את הנכס (Asset Deal ולא Share Deal).
2. סוף עידן השקיפות במס שבח: פסק הדין מחזק את ההפרדה המוחלטת בין האיגוד לבעלי מניותיו לעניין מס שבח. אין להסתמך על טענות "כלכליות" של זהות הנכסים כדי לייבא הטבות מס החלות על המקרקעין אל מישור המניות.
3. היפרדות שותפים: סכסוכים עסקיים המסתיימים ב"במב"י" (BMBY) או במכירה כפויה בבית משפט, ימוסו כעסקה רגילה לכל דבר ועניין. אין לבנות על הקלות המס של "הפקעה" בסיטואציות אלו.
   ‍

שאלות ותשובות (FAQ)

ש: האם חברה משפחתית או חברת בית זכאיות להטבה זו?
ת: כן. פסק הדין מציין (באמרת אגב) כי בחברות "שקופות" סטטוטורית (כגון חברה משפחתית או חברת בית), ההכנסה ממכירת הבניין מיוחסת לנישום היחיד, ולכן הוא עשוי ליהנות משיעורי המס המוטבים אם החברה תמכור את הבניין. אך אם היחיד ימכור את המניות – יחול מס רווח הון רגיל.

ש: מהו שיעור המס שחל בפועל על העוררת?
ת: מאחר והעוררת היא חברה, חל עליה מס חברות (23%). לו הייתה מתקבלת טענתה, הייתה משלמת 11% בלבד.

ש: האם ניתן לקבל פטור ממס רכישה לפי עקרון השקיפות?
ת: כן. פסק הדין מדגיש כי בעוד שעקרון השקיפות בוטל לגבי מס שבח (המוכר), הוא נותר על כנו לגבי מס רכישה (הקונה). כלומר, רוכש מניות באיגוד מקרקעין משלם מס רכישה כאילו רכש את המקרקעין עצמם.

‍