לאחר 25 שנים שבהן עמד שיעור מס הרכוש על 0%, משרד האוצר מניח על השולחן את אחד השינויים המשמעותיים ביותר במיסוי הנדל"ן בישראל. במסגרת תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית לשנת 2026, מוצע להחזיר את מס הרכוש בשיעור של 1.5% משווי הקרקע.
‍

המשמעות: החזקת קרקעות להשקעה, "לנכדים" או בהמתנה להיתרים, עומדת להפוך ליקרה הרבה יותר. המהלך נועד להסיט את נטל המס מעבודה להון, ולתמרץ בנייה על קרקעות פנויות.
‍

מאמר זה סוקר את עיקרי הרפורמה, את הגדרת "קרקע פנויה" החדשה, ואת חובות הדיווח הדרקוניות המוטלות על בעלי הנכסים.

תקציר המנהלים: מה משתנה ב-2026?

• שיעור המס: 1.5% משווי הקרקע בכל שנה (החל מ-1.1.2026).
• הרחבת הבסיס: גם קרקע בנויה חלקית (פחות מ-10% ניצול) תיחשב כ"קרקע פנויה" ותחויב במס.
• ביטול פטורים: בוטלו פטורים היסטוריים לקרקע חקלאית שאינה מעובדת בפועל ולבעלויות ותיקות.
• מהפכת הדיווח: מעבר למודל "שומה עצמית" דיגיטלית. הנישום חייב ליזום, להעריך את השווי ולדווח.
• סנקציות: קנסות כבדים (עד 30% מהגירעון) על אי-דיווח או דיווח בחסר.
  ‍

1. המהות: החזרת מס רכוש בשיעור 1.5%

החל משנת המס 2026, "קרקע פנויה" (כהגדרתה החדשה) תחויב במס רכוש שנתי בשיעור של 1.5% משווי השוק שלה.
מטרת האוצר כפולה: העשרת קופת המדינה בכ-1.5 מיליארד ש"ח כבר ב-2026 (עם צפי ל-9.5 מיליארד ב-2029), ותמריץ אגרסיבי לבעלי קרקעות לבנות או למכור, במטרה להגדיל את היצע הדיור.
‍

2. המלכודת החדשה: מהי "קרקע פנויה"?

החוק לא מסתפק במיסוי מגרשים ריקים לחלוטין. השינוי הדרמטי ביותר הוא בהגדרת "קרקע" החייבת במס.
עד היום, קרקע נחשבה בנויה (ופטורה ממס רכוש היסטורי) אם נבנה עליה מבנה בשטח של 30% ומעלה מהמותר.
התיקון המוצע: הרף יורד ל-10% בלבד.
המשמעות: אם יש בבעלותכם מגרש ועליו מבנה ישן וקטן, המנצל פחות מ-10% מזכויות הבנייה המותרות (לפי תב"ע מאושרת) – הנכס ייחשב לצרכי מס כ"קרקע פנויה" ויחויב במס רכוש מלא על כל השווי.
‍

3. מי פטור מהמס? (רצפת המס)

תזכיר החוק קובע "רצפת מס" שנועדה להגן על בעלי קרקעות זולות במיוחד. הפטור יינתן רק בהתקיים שני תנאים מצטברים (סעיף 40 המוצע):

1. שווי הקרקע אינו עולה על 50,000 ש"ח לדונם.
2. שווי כלל הקרקעות שבבעלות הנישום אינו עולה על 250,000 ש"ח.

כל חריגה מסכומים אלו גוררת חיוב במס מהשקל הראשון.
‍

4. המהפכה הפרוצדורלית: שומה עצמית ודיווח מקוון

בניגוד לעבר, רשות המסים לא תשלח "הודעות חיוב" הביתה. החוק מעביר את האחריות המלאה לאזרח, במודל הדומה למס שבח/רכישה:

• חובת הצהרה: בעל קרקע חייב להגיש הצהרה מקוונת ("שומה עצמית") עד ה-31 בינואר של כל שנה.
• הערכת שווי: הנישום נדרש להעריך בעצמו את שווי השוק של הקרקע ולחשב את המס.
• ביקורת: למנהל מיסוי מקרקעין סמכות לשום את הקרקע לפי מיטב שפיטתו אם ההצהרה נראית לו בלתי סבירה.

שימו לב: אי-הגשת הצהרה או הגשת הצהרה בחסר ("גירעון") תגרור קנסות אוטומטיים של 15% ואף 30% (במקרה של זדון או תכנון מס אגרסיבי) מסכום המס החסר.
‍

5. הוראות מעבר לשנת 2026

שנת 2026 מוגדרת כשנת המעבר, ונקבעו לה לוחות זמנים צפופים:

• הצהרה ראשונית: כל בעל קרקע חייב להגיש הצהרה ראשונית על פרטי הנכס תוך 30 יום מיום תחילת החוק.
• הגשת שומה: את השומה העצמית (הערכת השווי והמס) יש להגיש תוך 90 יום מיום התחילת החוק.
• תשלום: את המס בגין שנת 2026 יש לשלם עד ה-31.12.2026 (חישוב יחסי מיום כניסת החוק לתוקף).
  ‍

משמעויות פרקטיות לבעלי קרקעות (Takeaways)

1. בדיקת זכויות בנייה: אם יש לכם נכס בנוי בחלקו (בית ישן על מגרש גדול, מחסן תעשייתי וכו'), עליכם לבדוק מיידית האם הבינוי עולה על 10% מהזכויות המאושרות. אם לא – אתם חשופים למס.
2. הערכות שווי: מומלץ להכין חוות דעת שמאית ("שמאי מקרקעין") שתתמוך בשווי הקרקע שתדווחו עליו. דיווח על שווי נמוך מדי ללא ביסוס חושף אתכם לקנסות גרעון.
3. קרקע חקלאית: שימו לב לביטול הפטור הגורף. קרקע המיועדת לחקלאות תהיה פטורה רק אם היא משמשת בפועל לחקלאות. קרקעות חקלאיות "להשקעה" שעומדות בור – יחויבו במס.
4. שקילת מימוש: מס שנתי של 1.5% הוא משקולת כבדה על התשואה. זה הזמן לשקול האם לקדם היתרי בנייה (כדי לצאת מהגדרת "קרקע פנויה") או לממש את הנכס לפני כניסת החוק לתוקף.
   ‍

שאלות ותשובות (FAQ)

ש: האם המס חל על דירת מגורים?
ת: לא. דירת מגורים (בנויה) אינה נחשבת "קרקע פנויה". המס חל על מגרשים ריקים או על מגרשים שבהם המבנה זניח ביחס לזכויות (פחות מ-10%).

ש: יש לי קרקע חקלאית שאני לא מעבד. האם אשלם מס?
ת: לפי הנוסח המוצע – כן. הפטור לקרקע חקלאית יחול רק על קרקע ש"משמשת לפי דין כולה בפועל לחקלאות".

ש: איך אני אמור לדעת כמה הקרקע שלי שווה?
ת: החוק מטיל עליך את האחריות ("שומה עצמית"). רשות המסים מתכננת להקים מערכת ממוחשבת לקביעת שווי, אך עד אז – מומלץ להסתייע בשמאי מקרקעין כדי להימנע ממחלוקות וקנסות.

הבהרה: המאמר מבוסס על תזכיר חוק שפורסם להערות הציבור ועשוי להשתנות במהלך הליכי החקיקה. מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין לקבלת ייעוץ פרטני.

‍