השכרת דירות כהכנסה מעסק
ע"מ 27431-04-17
7.10.2019
רקע: המערער רכש 10 נכסי נדל"ן ורשם אותם בחלקם על שמו וחלקם על שם ילדיו. כל נכס נדל"ן פוצל למספר יחידות דיור (להלן: "נכסי המשפחה"). המערער היה זה שאחראי להשכרת נכסי המשפחה. המערער הצהיר על ההכנסות שנבעו רק מהשכרת הנכסים הרשומים על שמו. לעומת זאת, הנכסים הרשומים על שם ילדי המערער דווחו על ידי ילדי המערער –על הכנסות אלו התבקש פטור ממס.
[הבהרה: שלושת מסלולי המס למיסוי הכנסה מדמי שכירות: 1. מסלול רגיל – המס מחושב לפי מדרגות המס של היחיד 2. מסלול פטור ליחיד – פטור ממס עד גובה תקרה ההכנסה הקבועה בחוק 3. מסלול מס מופחת ליחיד – שיעור מס קבוע בגובה 10% על מלוא מחזור ההכנסה]
השאלה המשפטית: א. מהו מסלול/ שיעור המס שיחול על ההכנסות מהשכרת נכסי המשפחה? ב. מהו היקף הכנסות השכירות מנכסי המשפחה שיש לייחס למערער באופן אישי?
החלטת בית המשפט:
לעניין השאלה המשפטית הראשונה - על מנת לבחון האם הכנסת השכירות מנכסי המשפחה הינה הכנסה עסקית, יש להיעזר במכלול המבחנים שהותוו בפסיקה (מבחנים לקיומו של עסק). לעמדת בית המשפט במקרה דנן, עצם קיומו של מנגנון (המערער ניהל מחברות אישיות שבהן נהג לרשום, בין היתר, את דמי השכירות מכל נכסי המשפחה), כמות נכסי המשפחה (בעניין לשם ובירן – בית המשפט העליון קבע, כי במצב של ריבוי נכסים העומדים להשכרה, קמה חזקה הניתנת לסתירה, כי המדובר בהכנסה עסקית), היקף תדירות הפעולות שנדרשו מהמערער לצורכי ההשכרה (ידע מעשי ובקיאות שצבר המערער),השבחת הנכסים (פיצולם למספר יחידות דיור) ונטילת סיכון מוגבר (כלכלי אך לא רק) – כל אלה, בין יתר קביעות בית המשפט לעניין זה, מעידים כי המדובר בהכנסה מפעילות עסקית-אקטיבית ומשכך מסלול המיסוי החל במקרה דנן הינו המסלול הרגיל.
לעניין השאלה המשפטית השנייה – למערער הייתה שליטה מלאה בנכסי המשפחה הרשומים על שם ילדיו ובהכנסה המופקת מהשכרתם. גם אם לפי המסמכים ילדיו יכלו לדרוש ממנו לא לקחת חלק פעיל בהשכרת נכסי המשפחה הרשומים על שמם, הסבירות להתממשות תרחיש זה קלושה. כפועל יוצא מהאמור, יש להגיע למסקנה כי דמי השכירות מכלל נכסי המשפחה הן בבחינת הכנסה בידי המערער עצמו. יחד עם זאת, מציין בית המשפט, כי רישום הבעלות על חלק מנכסי המשפחה על שם הילדים, כבר בשלב הרכישה, היה נגוע כולו במלאכותיות ונעדר טעם מסחרי/ יסודי כלשהו.
רקע: המערער רכש 10 נכסי נדל"ן ורשם אותם בחלקם על שמו וחלקם על שם ילדיו. כל נכס נדל"ן פוצל למספר יחידות דיור (להלן: "נכסי המשפחה"). המערער היה זה שאחראי להשכרת נכסי המשפחה. המערער הצהיר על ההכנסות שנבעו רק מהשכרת הנכסים הרשומים על שמו. לעומת זאת, הנכסים הרשומים על שם ילדי המערער דווחו על ידי ילדי המערער –על הכנסות אלו התבקש פטור ממס.
[הבהרה: שלושת מסלולי המס למיסוי הכנסה מדמי שכירות: 1. מסלול רגיל – המס מחושב לפי מדרגות המס של היחיד 2. מסלול פטור ליחיד – פטור ממס עד גובה תקרה ההכנסה הקבועה בחוק 3. מסלול מס מופחת ליחיד – שיעור מס קבוע בגובה 10% על מלוא מחזור ההכנסה]
השאלה המשפטית: א. מהו מסלול/ שיעור המס שיחול על ההכנסות מהשכרת נכסי המשפחה? ב. מהו היקף הכנסות השכירות מנכסי המשפחה שיש לייחס למערער באופן אישי?
החלטת בית המשפט:
לעניין השאלה המשפטית הראשונה - על מנת לבחון האם הכנסת השכירות מנכסי המשפחה הינה הכנסה עסקית, יש להיעזר במכלול המבחנים שהותוו בפסיקה (מבחנים לקיומו של עסק). לעמדת בית המשפט במקרה דנן, עצם קיומו של מנגנון (המערער ניהל מחברות אישיות שבהן נהג לרשום, בין היתר, את דמי השכירות מכל נכסי המשפחה), כמות נכסי המשפחה (בעניין לשם ובירן – בית המשפט העליון קבע, כי במצב של ריבוי נכסים העומדים להשכרה, קמה חזקה הניתנת לסתירה, כי המדובר בהכנסה עסקית), היקף תדירות הפעולות שנדרשו מהמערער לצורכי ההשכרה (ידע מעשי ובקיאות שצבר המערער),השבחת הנכסים (פיצולם למספר יחידות דיור) ונטילת סיכון מוגבר (כלכלי אך לא רק) – כל אלה, בין יתר קביעות בית המשפט לעניין זה, מעידים כי המדובר בהכנסה מפעילות עסקית-אקטיבית ומשכך מסלול המיסוי החל במקרה דנן הינו המסלול הרגיל.
לעניין השאלה המשפטית השנייה – למערער הייתה שליטה מלאה בנכסי המשפחה הרשומים על שם ילדיו ובהכנסה המופקת מהשכרתם. גם אם לפי המסמכים ילדיו יכלו לדרוש ממנו לא לקחת חלק פעיל בהשכרת נכסי המשפחה הרשומים על שמם, הסבירות להתממשות תרחיש זה קלושה. כפועל יוצא מהאמור, יש להגיע למסקנה כי דמי השכירות מכלל נכסי המשפחה הן בבחינת הכנסה בידי המערער עצמו. יחד עם זאת, מציין בית המשפט, כי רישום הבעלות על חלק מנכסי המשפחה על שם הילדים, כבר בשלב הרכישה, היה נגוע כולו במלאכותיות ונעדר טעם מסחרי/ יסודי כלשהו.
