בעידן שבו רשות המסים עוברת לדיווח דיגיטלי מלא על הכנסות משכירות בישראל, אחת השאלות הנפוצות שעלו מצד נישומים ומייצגים היא כיצד לפעול במקרים שבהם לא קיים חוזה שכירות חתום בכתב. תוספת חדשה להוראת ביצוע 5/2026, שפורסמה היום, מספקת פתרון פרוצדורלי חשוב המאפשר להשלים את הדיווח במערכת המקוונת גם ללא המסמך המקורי, תוך שימוש בחלופות הצהרתיות.
‍

תמצית המנהלים:
רשות המסים מאפשרת כעת לדווח על הכנסות משכירות במערכת המקוונת גם ללא צירוף חוזה חתום, וזאת באמצעות שתי חלופות: תצהיר של המשכיר בפני עורך דין או הצהרה רשמית של המייצג (עורך דין או רואה חשבון). ההנחיה נועדה להסיר חסמים טכניים ולאפשר לנישומים לעמוד בחובת הדיווח והתשלום גם בהעדר תיעוד חוזי פורמלי, כל עוד הפרטים המהותיים של העסקה מוצהרים כחוק.
‍

תקציר הקביעות המרכזיות

• גמישות בדיווח: ניתן לדווח על הכנסות משכירות במערכת המקוונת גם ללא חוזה מקורי חתום.
• חלופת התצהיר: הגשת תצהיר חתום על ידי המשכיר ומאומת על ידי עורך דין.
• חלופת המייצג: מתן אפשרות למייצג להגיש הצהרה בשם הלקוח ישירות במערכת.
• חובת פירוט: הן התצהיר והן הצהרת המייצג חייבים לכלול ארבעה פרטי ליבה: פרטי הנכס, זהות הצדדים, תקופת השכירות וגובה שכר הדירה.
  ‍

הרקע להנחיות החדשות: דיגיטציה ונגישות

במסגרת המאמץ של רשות המסים להגדיל את הגבייה ולייצר שקיפות בשוק השכירות, הוקמה מערכת מקוונת ייעודית לדיווח ותשלום מס. ככלל, המערכת דורשת העלאה של חוזה השכירות כראיה תומכת לדיווח. עם זאת, במציאות הישראלית קיימים מקרים רבים שבהם השכירות מתבצעת על בסיס הסכמות בעל פה, חוזים שאבדו או הארכות אוטומטיות ללא מסמך מעודכן.

הנחיה 5/2026 (תוספת 1) נולדה מתוך ההבנה שקושי טכני בהצגת חוזה לא צריך להוות מכשול בפני נישום המבקש לדווח על הכנסותיו ולשלם את המס כחוק.
‍

הניתוח המשפטי: החלופות להצגת חוזה

החוזר קובע שתי דרכים חלופיות שוות ערך מבחינה משפטית לצורך הדיווח במערכת:

1. תצהיר מטעם המשכיר

נישום שאין בידיו חוזה חתום יכול להגיש תצהיר בכתב. על פי ההנחיה, התצהיר חייב להיחתם בפני עורך דין, מה שמעניק למסמך תוקף ראייתי משמעותי. התצהיר משמש למעשה כ"תחליף ראיה" לחוזה השכירות ומאפשר לפקיד השומה לאמת את הנתונים המוזנים למערכת.

2. הצהרה מטעם המייצג

בצעד שנועד להקל על עורכי דין ורואי חשבון המייצגים את המשכירים, הרשות מאפשרת למייצג להגיש הצהרה בשם הלקוח. חלופה זו מייעלת את התהליך עבור נישומים המנהלים את ענייניהם דרך מייצגים קבועים, וחוסכת את הצורך בפגישה נפרדת לחתימה על תצהיר אצל עורך דין חיצוני.
‍

דרישות התוכן המינימליות

בין אם נבחרה חלופת התצהיר ובין אם חלופת המייצג, המסמך חייב לכלול פירוט מלא של ארבעת הפרמטרים הבאים:

1. פרטי הנכס המושכר: כתובת מדויקת וזיהוי הנכס.
2. פרטי המשכיר והשוכר: שמות מלאים ומספרי זהות.
3. תקופת השכירות: תאריכי התחלה וסיום של ההתקשרות המדווחת.
4. גובה שכר הדירה: הסכום החודשי המשולם בפועל.
   ‍

משמעויות פרקטיות

• הסדרת חובות עבר: נישומים שנמנעו מדיווח בשל העדר חוזה יכולים כעת להסדיר את חבות המס שלהם בצורה פשוטה ומהירה.
• אחריות המייצג: עורכי דין ומייצגים צריכים לוודא כי המידע שהם מצהירים עליו בשם הלקוח מגובה בנתונים אמינים, שכן ההצהרה מחליפה את המסמך החוזי המקורי.
• תיעוד חלופי: גם אם אין חוזה, מומלץ לשמור הוכחות לתשלום (העברות בנקאיות, קבלות) כגיבוי לתצהיר או להצהרת המייצג במקרה של ביקורת עומק.
  ‍

שאלות ותשובות

ש: האם ניתן להגיש תצהיר ללא חתימת עורך דין?
ת: לא. ההנחיה קובעת במפורש כי התצהיר חייב להיחתם בפני עורך דין כדי שיתקבל כתחליף לחוזה שכירות במערכת המקוונת.

ש: האם ההקלה חלה גם על שכירות עסקית?
ת: הוראת הביצוע עוסקת במערכת המקוונת לדיווח על הכנסות משכירות בישראל. ככלל, המערכת מיועדת לשכירויות למגורים (במסלול ה-10% או במסלול הפטור), אך העקרונות של דיווח הצהרתי עשויים לשמש כאינדיקציה גם במקרים אחרים בתיאום עם פקיד השומה.

ש: מה קורה אם השוכר מסרב לחתום על חוזה?
ת: בדיוק למקרים אלו נועדה ההנחיה. המשכיר יכול להגיש תצהיר חד-צדדי המפרט את תנאי השכירות הקיימים בפועל, ובכך למלא את חובתו החוקית כלפי רשות המסים.

‍