רכישה לפני הפקעה: מתי חלות הוראות סעיף 48ג
החלטת מיסוי 1803/2026
20.8.2026
חברה ממשלתית שמקדמת פרויקט תשתית רחב היקף אינה תמיד ממתינה להשלמת ההליכים הפורמליים. לעיתים היא מתקשרת עם בעלי הזכויות בהסכם, משלמת פיצוי ותופסת חזקה, וההפקעה עצמה מתרחשת רק בהמשך. השאלה שנשאלת היא כיצד ימוסה אותו תשלום. כעסקת מכר רגילה, או כהפקעה, שהוראות סעיף 48ג חלות עליה.
רשות המסים קבעה שההסכם ייחשב כהפקעה לצורך חוק מיסוי מקרקעין, ושעל רכיב הפיצויים יחולו הוראות סעיף 48ג. אך הקביעה הותנתה בשורת תנאים, ובהם מנגנון שמחזיר את הגלגל אחורה אם ההליך לא יושלם במועד שנקבע. נבהיר מראש: מדובר בהחלטת מיסוי בהסכם, כלומר החלטה מנהלית של רשות המסים בעניינו של מקרה מסוים, ולא בחקיקה ולא בפסיקה.
עיקרי הדברים
- החלטת מיסוי חדשה בתחום מיסוי מקרקעין קובעת שרכישת זכויות במקרקעין על ידי המדינה, באמצעות חברה ממשלתית ובהתאם למנגנון שתואר, תיחשב כהפקעה לצורך חוק מיסוי מקרקעין.
- על רכיב הפיצויים יחולו הוראות סעיף 48ג לחוק, בכפוף לכך שהזכויות כלולות בתכנית שפורסמה למתן תוקף ומסומנות בה בייעוד ציבורי במועד ההתקשרות.
- הודעות רכישה לפי דיני ההפקעה יפורסמו לא יאוחר מהתקופה הקבועה בתכניות הרלוונטיות לתחילת ביצוען, ובכל מקרה לא יאוחר מתום עשר שנים ממועד חתימת ההסכם.
- אם ההליך לא יושלם באותה תקופה, יראו את ההסכם כהסכם למכירת זכויות במקרקעין, והפרשי המס יחולו וישולמו על ידי המוכר.
- החוק לא יחול על רכיב הפיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ככל שקיים.
רקע: השאלה שעמדה לפני הרשות
הבקשה שהוגשה הייתה לקבוע שרכישת הזכויות במקרקעין על ידי מדינת ישראל, באמצעות החברה הממשלתית ובהתאם להסכם, תיחשב כהפקעה לעניין חוק מיסוי מקרקעין, כך שיחולו עליה הוראות סעיף 48ג לחוק.
השאלה מתעוררת משום שההתקשרות מקדימה את ההליך הפורמלי. החברה משלמת ותופסת חזקה, ואילו הודעות הרכישה לפי דיני ההפקעה מתפרסמות רק בהמשך. מבחינה פורמלית לפנינו הסכם, והשאלה היא אם יש לראות בו הפקעה לעניין החוק.
כדי להבין מדוע הסיווג משנה, יש לעמוד על לשון הסעיף. סעיף 48ג לחוק קובע שיעור מיוחד להפקעה, ולפיו במכירת זכות במקרקעין שהיא הפקעה יינתן למוכר זיכוי מן המס שהוא חייב בו, במדרגות יורדות. הזיכוי הוא בשיעור 100% על המדרגה הראשונה, 75% על המדרגה שאחריה, שני שלישים על המדרגה הבאה, ו-50% על כל סכום נוסף. הסעיף מבהיר שלעניין זה המס אינו כולל את מס הרכישה שיחיד חייב בו לפי סעיף 9, ושבמכירת זכות המשותפת לאחדים יינתן הזיכוי לכל שותף בשיעור חלקו היחסי בזכות.
כלומר, אין מדובר בהקלה בשיעור המס אלא בזיכוי מסכום המס עצמו, וערכו הכספי משמעותי במיוחד במדרגות הראשונות.
כדאי לשים לב: הסיווג נקבע לפי המנגנון כולו, ולא לפי הכותרת שניתנה להתקשרות. מומלץ למפות אותו כבר בשלב ההתקשרות.
המקרה: הסכם מוקדם לקידום פרויקט תשתית
חברה ממשלתית הוסמכה לקדם פרויקט תשתית רחב היקף. במסגרת זו היא פועלת, בין היתר, לאישור תכניות, לתפיסת חזקה במקרקעין, לרכישת זכויות ולטיפול בתשלומים המשתלמים לבעלי הזכויות. בהתאם להסמכה שניתנה לה בדין, המקרקעין הניטלים לצורכי ציבור נרשמים על שם מדינת ישראל, והחברה הממשלתית פועלת לעניין זה מטעמה.
המנגנון שנבחן פועל כך. החברה מתקשרת, בשם המדינה ועבורה, בהסכם עם בעלי הזכויות. לפי ההסכם משולם להם פיצוי בגין נטילת המקרקעין, לפי שווי הקרקע לפי הייעוד שקדם לייעוד הציבורי. במקביל נתפסת חזקה במקרקעין עוד לפני פרסום הודעות הרכישה, נרשמת הערת אזהרה לטובת החברה הממשלתית, וניתן ייפוי כוח בלתי חוזר, כדי להבטיח את השלמת רישום הזכויות על שם המדינה בתום ההליך. במסגרת ההסכם מומחות למדינה כלל זכויותיו של בעל הזכויות, לרבות זכויות הנובעות מתכניות איחוד וחלוקה ומטבלאות הקצאה ואיזון שיאושרו בקשר למקרקעין.
כדאי לשים לב: שווי התשלום נגזר, לפי ההסכם שתואר, מהייעוד שקדם לייעוד הציבורי. יש לוודא שהדבר משתקף בהסכם ובדיווח.
הקביעה: ההסכם ייחשב כהפקעה
רשות המסים קבעה שרכישת הזכויות במקרקעין על ידי מדינת ישראל, באמצעות החברה הממשלתית ובהתאם למנגנון שתואר, תיחשב כהפקעה לצורך חוק מיסוי מקרקעין. מכאן נגזר שעל רכיב הפיצויים יחולו הוראות סעיף 48ג לחוק.
ההחלה הותנתה בשני תנאים מהותיים. הראשון, שהזכויות במקרקעין כלולות בתכנית שפורסמה למתן תוקף. השני, שהן מסומנות באותה תכנית בייעוד ציבורי במועד ההתקשרות בהסכם. במילים אחרות, לא די בכוונה עתידית. נדרש שהייעוד הציבורי כבר יהיה מעוגן בתכנית תקפה במועד החתימה.
כדאי לשים לב: תזמון הוא הכול. אם ההתקשרות מקדימה את פרסום התכנית למתן תוקף או את סימון הייעוד הציבורי, הבסיס להחלת סעיף 48ג עלול להישמט.
מנגנון הביטחון: מה קורה אם ההליך לא יושלם
זהו החלק המעשי ביותר בהחלטה. לצד הקביעה נקבע לוח זמנים, ולצדו מנגנון שמחזיר את הגלגל אחורה אם ההליך לא יושלם במועד.
נקבע שהודעות רכישה לפי דיני ההפקעה יפורסמו לא יאוחר מהתקופה הקבועה בתכניות הרלוונטיות לתחילת ביצוען, ובכל מקרה לא יאוחר מתום עשר שנים ממועד חתימת ההסכם. אם ההליך לא יושלם בתקופה זו, בהתאם לסעיפים 5, 7 ו-19 לפקודת הקרקעות, יראו את ההסכם כהסכם למכירת זכויות במקרקעין. הפרשי המס המתחייבים יחולו וישולמו על ידי מוכר הזכות במקרקעין.
וכאן נוסף רובד נוסף. אם המוכר לא ישלם בתוך 60 ימים מיום דרישת התשלום, תהיה החברה הממשלתית חייבת לשפות את רשות המסים בסכום המס. לצורך חישוב המס במקרה כזה, שבו המדינה נושאת בתשלום חלף המוכר, יראו את ההסכם כקובע שהמס ישולם על ידי הקונה, וחישוב המס ייעשה בדרך של גילום מלא כמשמעותו בסעיף 17(ד) לחוק. סכום המס יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין.
כדאי לשים לב: הסיווג אינו סופי במועד החתימה. הוא מותנה בהשלמת ההליך במועד שנקבע, ולכן יש לתעד את לוח הזמנים ולעקוב אחריו לאורך שנים.
התיישנות ומועד המכירה
שתי קביעות טכניות משלימות ראויות לתשומת לב. הראשונה נוגעת להתיישנות. נקבע שהמנגנון האמור יחול על אף המועדים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין לעניין התיישנות. כלומר, חלוף הזמן לא יחסום את גביית הפרשי המס אם ההפקעה לא תושלם.
השנייה נוגעת ליום המכירה. נקבע שיום המכירה, לעניין רכיב הפיצויים, יהיה במועד העמדת התשלום לידי בעל הזכויות, בהתאם להוראות סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין.
כדאי לשים לב: יום המכירה נקבע לפי מועד העמדת התשלום בפועל, ולא לפי מועד החתימה על ההסכם. זהו הנתון שממנו יש לגזור את הדיווח.
מה נשאר מחוץ: פיצוי בגין ירידת ערך
הבחנה חשובה נוספת נוגעת לרכיב אחר של התשלום. נקבע שהחוק לא יחול על רכיב הפיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ככל שקיים.
ההחלטה אינה מפרטת את הטעם לכך, אך התוצאה המעשית ברורה: מדובר בשני רכיבים נפרדים, שהטיפול המיסויי בהם שונה.
כדאי לשים לב: כשהפיצוי כולל כמה רכיבים, יש להפריד ביניהם בדיווח. ערבוב בין הרכיבים עלול להוביל לחיוב שגוי.
שאלות ותשובות
מהו סעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין? הוראה הקובעת שיעור מיוחד להפקעה. במכירת זכות במקרקעין שהיא הפקעה יינתן למוכר זיכוי מן המס במדרגות יורדות: 100% על המדרגה הראשונה, 75% על שלאחריה, שני שלישים על הבאה, ו-50% על כל סכום נוסף. המס לעניין זה אינו כולל מס רכישה שיחיד חייב בו לפי סעיף 9.
מה נקבע לגבי סעיף 48ג בהחלטה? נקבע שעל רכיב פיצויי ההפקעה יחולו הוראותיו, בכפוף לכך שהזכויות כלולות בתכנית שפורסמה למתן תוקף ומסומנות בה בייעוד ציבורי במועד ההתקשרות.
האם רכישה בהסכם לפני השלמת ההפקעה נחשבת להפקעה? בהחלטת המיסוי נקבע שכן, בהתאם למנגנון שתואר, ובכפוף לכך שהזכויות כלולות בתכנית שפורסמה למתן תוקף ומסומנות בייעוד ציבורי במועד ההתקשרות.
מה קורה אם ההליך לא יושלם? יראו את ההסכם כהסכם למכירת זכויות במקרקעין, והפרשי המס יחולו וישולמו על ידי המוכר. אם לא ישלם בתוך 60 ימים מהדרישה, החברה הממשלתית תשפה את רשות המסים.
מהו לוח הזמנים שנקבע? הודעות רכישה יפורסמו לא יאוחר מהתקופה הקבועה בתכניות הרלוונטיות לתחילת ביצוען, ובכל מקרה לא יאוחר מתום עשר שנים ממועד חתימת ההסכם.
מהו יום המכירה לעניין רכיב הפיצויים? מועד העמדת התשלום לידי בעל הזכויות, בהתאם להוראות סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין.
האם פיצוי בגין ירידת ערך חייב במס שבח? לפי ההחלטה, החוק אינו חל על רכיב הפיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ככל שקיים.
האם החלטת מיסוי מחייבת נישומים אחרים? לא. היא ניתנת בעניינו של מקרה מסוים ועל בסיס העובדות שהוצגו בה, ומלמדת על עמדת רשות המסים. היא אינה חקיקה ואינה פסיקה.
סיכום
החלטת המיסוי מסדירה מצב מוכר בפרויקטי תשתית, שבו המדינה רוכשת זכויות בהסכם ומשלמת פיצוי עוד לפני השלמת הליכי ההפקעה. נקבע שרכישה כזו תיחשב כהפקעה לצורך חוק מיסוי מקרקעין, ושעל רכיב הפיצויים יחולו הוראות סעיף 48ג, בכפוף לכך שהזכויות כלולות בתכנית שפורסמה למתן תוקף ומסומנות בייעוד ציבורי במועד ההתקשרות. לצד זאת נקבע מנגנון ביטחון, ובו לוח זמנים של עד עשר שנים לפרסום הודעות הרכישה, ואם ההליך לא יושלם, יראו את ההסכם כהסכם מכר רגיל, עם חיוב בהפרשי מס ועם התחייבות שיפוי של החברה הממשלתית. עוד נקבע שיום המכירה הוא מועד העמדת התשלום, ושהחוק אינו חל על רכיב ירידת הערך לפי סעיף 197. נזכיר כי מדובר בהחלטת מיסוי בהסכם, ולא בחקיקה או בפסיקה.
נפגעתם מהפקעה או מתכנית ציבורית?
קיבלתם הצעה לרכישת זכויותיכם במקרקעין לקראת נטילה לצורכי ציבור, ואתם רוצים להבין את תוצאת המס?
התשלום שהוצע לכם כולל כמה רכיבים, ואתם צריכים למפות מה חייב במס שבח ומה לא?
משרד עורכי דין KLF Law מתמחה במיסוי מקרקעין, הפקעות וליטיגציה מסית. אנו בוחנים את סיווג העסקה, מפרידים בין רכיבי הפיצוי, ומלווים את הדיווח מול רשות המסים, כדי שתשלמו אך ורק את מס האמת.
לתיאום פגישת ייעוץ וליווי משפטי עם המשרד
על הכותב: רוי קריב, עורך דין ויועץ מס בכיר. מייסד KLF Law. תובע לשעבר ביחידה למקרים מיוחדים ברשות המסים. 10+ שנות ניסיון בייעוץ מסי חוצה גבולות, ליטיגציה מסית, וייצוג נישומים בבית המשפט העליון. מייסד ktAi, פלטפורמת AI למיסוי בינלאומי.
חברה ממשלתית שמקדמת פרויקט תשתית רחב היקף אינה תמיד ממתינה להשלמת ההליכים הפורמליים. לעיתים היא מתקשרת עם בעלי הזכויות בהסכם, משלמת פיצוי ותופסת חזקה, וההפקעה עצמה מתרחשת רק בהמשך. השאלה שנשאלת היא כיצד ימוסה אותו תשלום. כעסקת מכר רגילה, או כהפקעה, שהוראות סעיף 48ג חלות עליה.
רשות המסים קבעה שההסכם ייחשב כהפקעה לצורך חוק מיסוי מקרקעין, ושעל רכיב הפיצויים יחולו הוראות סעיף 48ג. אך הקביעה הותנתה בשורת תנאים, ובהם מנגנון שמחזיר את הגלגל אחורה אם ההליך לא יושלם במועד שנקבע. נבהיר מראש: מדובר בהחלטת מיסוי בהסכם, כלומר החלטה מנהלית של רשות המסים בעניינו של מקרה מסוים, ולא בחקיקה ולא בפסיקה.
עיקרי הדברים
- החלטת מיסוי חדשה בתחום מיסוי מקרקעין קובעת שרכישת זכויות במקרקעין על ידי המדינה, באמצעות חברה ממשלתית ובהתאם למנגנון שתואר, תיחשב כהפקעה לצורך חוק מיסוי מקרקעין.
- על רכיב הפיצויים יחולו הוראות סעיף 48ג לחוק, בכפוף לכך שהזכויות כלולות בתכנית שפורסמה למתן תוקף ומסומנות בה בייעוד ציבורי במועד ההתקשרות.
- הודעות רכישה לפי דיני ההפקעה יפורסמו לא יאוחר מהתקופה הקבועה בתכניות הרלוונטיות לתחילת ביצוען, ובכל מקרה לא יאוחר מתום עשר שנים ממועד חתימת ההסכם.
- אם ההליך לא יושלם באותה תקופה, יראו את ההסכם כהסכם למכירת זכויות במקרקעין, והפרשי המס יחולו וישולמו על ידי המוכר.
- החוק לא יחול על רכיב הפיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ככל שקיים.
רקע: השאלה שעמדה לפני הרשות
הבקשה שהוגשה הייתה לקבוע שרכישת הזכויות במקרקעין על ידי מדינת ישראל, באמצעות החברה הממשלתית ובהתאם להסכם, תיחשב כהפקעה לעניין חוק מיסוי מקרקעין, כך שיחולו עליה הוראות סעיף 48ג לחוק.
השאלה מתעוררת משום שההתקשרות מקדימה את ההליך הפורמלי. החברה משלמת ותופסת חזקה, ואילו הודעות הרכישה לפי דיני ההפקעה מתפרסמות רק בהמשך. מבחינה פורמלית לפנינו הסכם, והשאלה היא אם יש לראות בו הפקעה לעניין החוק.
כדי להבין מדוע הסיווג משנה, יש לעמוד על לשון הסעיף. סעיף 48ג לחוק קובע שיעור מיוחד להפקעה, ולפיו במכירת זכות במקרקעין שהיא הפקעה יינתן למוכר זיכוי מן המס שהוא חייב בו, במדרגות יורדות. הזיכוי הוא בשיעור 100% על המדרגה הראשונה, 75% על המדרגה שאחריה, שני שלישים על המדרגה הבאה, ו-50% על כל סכום נוסף. הסעיף מבהיר שלעניין זה המס אינו כולל את מס הרכישה שיחיד חייב בו לפי סעיף 9, ושבמכירת זכות המשותפת לאחדים יינתן הזיכוי לכל שותף בשיעור חלקו היחסי בזכות.
כלומר, אין מדובר בהקלה בשיעור המס אלא בזיכוי מסכום המס עצמו, וערכו הכספי משמעותי במיוחד במדרגות הראשונות.
כדאי לשים לב: הסיווג נקבע לפי המנגנון כולו, ולא לפי הכותרת שניתנה להתקשרות. מומלץ למפות אותו כבר בשלב ההתקשרות.
המקרה: הסכם מוקדם לקידום פרויקט תשתית
חברה ממשלתית הוסמכה לקדם פרויקט תשתית רחב היקף. במסגרת זו היא פועלת, בין היתר, לאישור תכניות, לתפיסת חזקה במקרקעין, לרכישת זכויות ולטיפול בתשלומים המשתלמים לבעלי הזכויות. בהתאם להסמכה שניתנה לה בדין, המקרקעין הניטלים לצורכי ציבור נרשמים על שם מדינת ישראל, והחברה הממשלתית פועלת לעניין זה מטעמה.
המנגנון שנבחן פועל כך. החברה מתקשרת, בשם המדינה ועבורה, בהסכם עם בעלי הזכויות. לפי ההסכם משולם להם פיצוי בגין נטילת המקרקעין, לפי שווי הקרקע לפי הייעוד שקדם לייעוד הציבורי. במקביל נתפסת חזקה במקרקעין עוד לפני פרסום הודעות הרכישה, נרשמת הערת אזהרה לטובת החברה הממשלתית, וניתן ייפוי כוח בלתי חוזר, כדי להבטיח את השלמת רישום הזכויות על שם המדינה בתום ההליך. במסגרת ההסכם מומחות למדינה כלל זכויותיו של בעל הזכויות, לרבות זכויות הנובעות מתכניות איחוד וחלוקה ומטבלאות הקצאה ואיזון שיאושרו בקשר למקרקעין.
כדאי לשים לב: שווי התשלום נגזר, לפי ההסכם שתואר, מהייעוד שקדם לייעוד הציבורי. יש לוודא שהדבר משתקף בהסכם ובדיווח.
הקביעה: ההסכם ייחשב כהפקעה
רשות המסים קבעה שרכישת הזכויות במקרקעין על ידי מדינת ישראל, באמצעות החברה הממשלתית ובהתאם למנגנון שתואר, תיחשב כהפקעה לצורך חוק מיסוי מקרקעין. מכאן נגזר שעל רכיב הפיצויים יחולו הוראות סעיף 48ג לחוק.
ההחלה הותנתה בשני תנאים מהותיים. הראשון, שהזכויות במקרקעין כלולות בתכנית שפורסמה למתן תוקף. השני, שהן מסומנות באותה תכנית בייעוד ציבורי במועד ההתקשרות בהסכם. במילים אחרות, לא די בכוונה עתידית. נדרש שהייעוד הציבורי כבר יהיה מעוגן בתכנית תקפה במועד החתימה.
כדאי לשים לב: תזמון הוא הכול. אם ההתקשרות מקדימה את פרסום התכנית למתן תוקף או את סימון הייעוד הציבורי, הבסיס להחלת סעיף 48ג עלול להישמט.
מנגנון הביטחון: מה קורה אם ההליך לא יושלם
זהו החלק המעשי ביותר בהחלטה. לצד הקביעה נקבע לוח זמנים, ולצדו מנגנון שמחזיר את הגלגל אחורה אם ההליך לא יושלם במועד.
נקבע שהודעות רכישה לפי דיני ההפקעה יפורסמו לא יאוחר מהתקופה הקבועה בתכניות הרלוונטיות לתחילת ביצוען, ובכל מקרה לא יאוחר מתום עשר שנים ממועד חתימת ההסכם. אם ההליך לא יושלם בתקופה זו, בהתאם לסעיפים 5, 7 ו-19 לפקודת הקרקעות, יראו את ההסכם כהסכם למכירת זכויות במקרקעין. הפרשי המס המתחייבים יחולו וישולמו על ידי מוכר הזכות במקרקעין.
וכאן נוסף רובד נוסף. אם המוכר לא ישלם בתוך 60 ימים מיום דרישת התשלום, תהיה החברה הממשלתית חייבת לשפות את רשות המסים בסכום המס. לצורך חישוב המס במקרה כזה, שבו המדינה נושאת בתשלום חלף המוכר, יראו את ההסכם כקובע שהמס ישולם על ידי הקונה, וחישוב המס ייעשה בדרך של גילום מלא כמשמעותו בסעיף 17(ד) לחוק. סכום המס יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין.
כדאי לשים לב: הסיווג אינו סופי במועד החתימה. הוא מותנה בהשלמת ההליך במועד שנקבע, ולכן יש לתעד את לוח הזמנים ולעקוב אחריו לאורך שנים.
התיישנות ומועד המכירה
שתי קביעות טכניות משלימות ראויות לתשומת לב. הראשונה נוגעת להתיישנות. נקבע שהמנגנון האמור יחול על אף המועדים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין לעניין התיישנות. כלומר, חלוף הזמן לא יחסום את גביית הפרשי המס אם ההפקעה לא תושלם.
השנייה נוגעת ליום המכירה. נקבע שיום המכירה, לעניין רכיב הפיצויים, יהיה במועד העמדת התשלום לידי בעל הזכויות, בהתאם להוראות סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין.
כדאי לשים לב: יום המכירה נקבע לפי מועד העמדת התשלום בפועל, ולא לפי מועד החתימה על ההסכם. זהו הנתון שממנו יש לגזור את הדיווח.
מה נשאר מחוץ: פיצוי בגין ירידת ערך
הבחנה חשובה נוספת נוגעת לרכיב אחר של התשלום. נקבע שהחוק לא יחול על רכיב הפיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ככל שקיים.
ההחלטה אינה מפרטת את הטעם לכך, אך התוצאה המעשית ברורה: מדובר בשני רכיבים נפרדים, שהטיפול המיסויי בהם שונה.
כדאי לשים לב: כשהפיצוי כולל כמה רכיבים, יש להפריד ביניהם בדיווח. ערבוב בין הרכיבים עלול להוביל לחיוב שגוי.
שאלות ותשובות
מהו סעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין? הוראה הקובעת שיעור מיוחד להפקעה. במכירת זכות במקרקעין שהיא הפקעה יינתן למוכר זיכוי מן המס במדרגות יורדות: 100% על המדרגה הראשונה, 75% על שלאחריה, שני שלישים על הבאה, ו-50% על כל סכום נוסף. המס לעניין זה אינו כולל מס רכישה שיחיד חייב בו לפי סעיף 9.
מה נקבע לגבי סעיף 48ג בהחלטה? נקבע שעל רכיב פיצויי ההפקעה יחולו הוראותיו, בכפוף לכך שהזכויות כלולות בתכנית שפורסמה למתן תוקף ומסומנות בה בייעוד ציבורי במועד ההתקשרות.
האם רכישה בהסכם לפני השלמת ההפקעה נחשבת להפקעה? בהחלטת המיסוי נקבע שכן, בהתאם למנגנון שתואר, ובכפוף לכך שהזכויות כלולות בתכנית שפורסמה למתן תוקף ומסומנות בייעוד ציבורי במועד ההתקשרות.
מה קורה אם ההליך לא יושלם? יראו את ההסכם כהסכם למכירת זכויות במקרקעין, והפרשי המס יחולו וישולמו על ידי המוכר. אם לא ישלם בתוך 60 ימים מהדרישה, החברה הממשלתית תשפה את רשות המסים.
מהו לוח הזמנים שנקבע? הודעות רכישה יפורסמו לא יאוחר מהתקופה הקבועה בתכניות הרלוונטיות לתחילת ביצוען, ובכל מקרה לא יאוחר מתום עשר שנים ממועד חתימת ההסכם.
מהו יום המכירה לעניין רכיב הפיצויים? מועד העמדת התשלום לידי בעל הזכויות, בהתאם להוראות סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין.
האם פיצוי בגין ירידת ערך חייב במס שבח? לפי ההחלטה, החוק אינו חל על רכיב הפיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ככל שקיים.
האם החלטת מיסוי מחייבת נישומים אחרים? לא. היא ניתנת בעניינו של מקרה מסוים ועל בסיס העובדות שהוצגו בה, ומלמדת על עמדת רשות המסים. היא אינה חקיקה ואינה פסיקה.
סיכום
החלטת המיסוי מסדירה מצב מוכר בפרויקטי תשתית, שבו המדינה רוכשת זכויות בהסכם ומשלמת פיצוי עוד לפני השלמת הליכי ההפקעה. נקבע שרכישה כזו תיחשב כהפקעה לצורך חוק מיסוי מקרקעין, ושעל רכיב הפיצויים יחולו הוראות סעיף 48ג, בכפוף לכך שהזכויות כלולות בתכנית שפורסמה למתן תוקף ומסומנות בייעוד ציבורי במועד ההתקשרות. לצד זאת נקבע מנגנון ביטחון, ובו לוח זמנים של עד עשר שנים לפרסום הודעות הרכישה, ואם ההליך לא יושלם, יראו את ההסכם כהסכם מכר רגיל, עם חיוב בהפרשי מס ועם התחייבות שיפוי של החברה הממשלתית. עוד נקבע שיום המכירה הוא מועד העמדת התשלום, ושהחוק אינו חל על רכיב ירידת הערך לפי סעיף 197. נזכיר כי מדובר בהחלטת מיסוי בהסכם, ולא בחקיקה או בפסיקה.
נפגעתם מהפקעה או מתכנית ציבורית?
קיבלתם הצעה לרכישת זכויותיכם במקרקעין לקראת נטילה לצורכי ציבור, ואתם רוצים להבין את תוצאת המס?
התשלום שהוצע לכם כולל כמה רכיבים, ואתם צריכים למפות מה חייב במס שבח ומה לא?
משרד עורכי דין KLF Law מתמחה במיסוי מקרקעין, הפקעות וליטיגציה מסית. אנו בוחנים את סיווג העסקה, מפרידים בין רכיבי הפיצוי, ומלווים את הדיווח מול רשות המסים, כדי שתשלמו אך ורק את מס האמת.
לתיאום פגישת ייעוץ וליווי משפטי עם המשרד
על הכותב: רוי קריב, עורך דין ויועץ מס בכיר. מייסד KLF Law. תובע לשעבר ביחידה למקרים מיוחדים ברשות המסים. 10+ שנות ניסיון בייעוץ מסי חוצה גבולות, ליטיגציה מסית, וייצוג נישומים בבית המשפט העליון. מייסד ktAi, פלטפורמת AI למיסוי בינלאומי.
