העברת דירה לנאמנות
החלטת מיסוי 3399/22
2.6.2023
העובדות: בבעלותם של בני זוג (להלן: "בני הזוג") דירות מגורים בישראל (להלן: "הדירות" או ״זכויות במקרקעין״,) אשר משמשות אותם ואת בני משפחתם. בני הזוג מעוניינים להעביר את רישום הבעלות בדירות על שם עורך דין ישראלי, אשר ישמש כנאמן, שינהל את הדירות לטובתם של בני הזוג ויחזיק בהן עבורם (להלן: "הנאמן" או "הנאמנות.)" הנאמן אינו מורשה לבצע כל פעולה או העברה של הדירות ואין לו כל סמכות להפעיל שיקול דעת לגביהן, למעט פעולה שהיא לטובת בני הזוג ורק לאחר קבלת הוראות מפורשות בכתב מבני הזוג. האחריות המלאה על הדירות מוטלת על בני הזוג ואין ברישום הבעלות של הדירות על שם הנאמן, כדי להטיל על הנאמן אחריות מכל סוג שהוא.
הבקשה: לאשר כי העברת הדירות לידי הנאמן לא תהיה חייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין ובנוסף, לאשר כי לאחר אריכות ימיהם של בני הזוג, העברת הדירות ליורשים החוקיים של בני הזוג לא תהווה ״מכירה״ לפי החוק.
החלטת המיסוי: נאמנות, כמשמעותה בחוק, היא נאמנות שלה נהנה ספציפי, קונקרטי וידוע, ושהתקיימו לגביה שני תנאים מצטברים: האחד, פרוצדוראלי, אשר דורש מתן הודעה בדבר הנאמנות תוך 30 יום מיום הרכישה; והשני, מהותי, שבמסגרתו יש לבחון האם מתקיימים יחסי נאמנות בהתאם למבחנים שנקבעו בחוק ובפסיקה. הקניית הדירות לנאמנות על ידי בני הזוג (כיוצרים) ועבורם (כנהנים), לא תיצור אירוע מס חייב, בהתאם להוראות החוק. הבעלים המהותי של הדירות היו ונותרו בני הזוג, גם לאחר רישום הבעלות של הדירות על שם הנאמן שישמש כשלוח / מיופה כוח בלבד וכמי שמוציא לפועל את רצון בני הזוג כנהנים, כמפורט בחלק העובדתי לעיל, מבלי שניתן לו כל שיקול דעת בעניין. הקניית הדירות לנאמן תדווח למנהל מיסוי מקרקעין בהתאם להוראות החוק.
מכירת זכויות במקרקעין, אשר הוקנו לנאמן בימי חייהם של בני הזוג, תיחשב כמכירה על ידי בני הזוג. יום ושווי הרכישה שיחולו במכירה יהיו אלו שהיו נקבעים אילו מכרו בני הזוג את הזכויות במקרקעין בעצמם. כמו כן, מכירת הזכויות כאמור חייבת בדיווח בהתאם להוראות סעיף 73 לחוק. בהורשת הדירות ממי מבני הזוג (או שניהם) ליורשיהם במסגרת צוואה או ירושה על פי דין, יחולו הוראות סעיף 4 לחוק. במקרה של מכירת הזכויות במקרקעין או החלפת הנהנים, לאחר אריכות ימיהם של בני הזוג, יחולו הוראות החוק הנוגעות למכר זכויות במקרקעין בידי היורשים.
יובהר כי, הסכם נאמנות המאפשר שינוי, החלפת או הוספת נהנים, משמעותו יצירת "נאמנות מסגרת" שאינה נאמנות לפי חוק מיסוי מקרקעין. פועל יוצא מכך, העברה לנאמן וכן העברה מהנאמן לנהנה יחשבו, כל אחד מהם, כמכירה לפי הוראות החוק וסעיף 69 לחוק לא יחול בהעברות מסוג זה.
העובדות: בבעלותם של בני זוג (להלן: "בני הזוג") דירות מגורים בישראל (להלן: "הדירות" או ״זכויות במקרקעין״,) אשר משמשות אותם ואת בני משפחתם. בני הזוג מעוניינים להעביר את רישום הבעלות בדירות על שם עורך דין ישראלי, אשר ישמש כנאמן, שינהל את הדירות לטובתם של בני הזוג ויחזיק בהן עבורם (להלן: "הנאמן" או "הנאמנות.)" הנאמן אינו מורשה לבצע כל פעולה או העברה של הדירות ואין לו כל סמכות להפעיל שיקול דעת לגביהן, למעט פעולה שהיא לטובת בני הזוג ורק לאחר קבלת הוראות מפורשות בכתב מבני הזוג. האחריות המלאה על הדירות מוטלת על בני הזוג ואין ברישום הבעלות של הדירות על שם הנאמן, כדי להטיל על הנאמן אחריות מכל סוג שהוא.
הבקשה: לאשר כי העברת הדירות לידי הנאמן לא תהיה חייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין ובנוסף, לאשר כי לאחר אריכות ימיהם של בני הזוג, העברת הדירות ליורשים החוקיים של בני הזוג לא תהווה ״מכירה״ לפי החוק.
החלטת המיסוי: נאמנות, כמשמעותה בחוק, היא נאמנות שלה נהנה ספציפי, קונקרטי וידוע, ושהתקיימו לגביה שני תנאים מצטברים: האחד, פרוצדוראלי, אשר דורש מתן הודעה בדבר הנאמנות תוך 30 יום מיום הרכישה; והשני, מהותי, שבמסגרתו יש לבחון האם מתקיימים יחסי נאמנות בהתאם למבחנים שנקבעו בחוק ובפסיקה. הקניית הדירות לנאמנות על ידי בני הזוג (כיוצרים) ועבורם (כנהנים), לא תיצור אירוע מס חייב, בהתאם להוראות החוק. הבעלים המהותי של הדירות היו ונותרו בני הזוג, גם לאחר רישום הבעלות של הדירות על שם הנאמן שישמש כשלוח / מיופה כוח בלבד וכמי שמוציא לפועל את רצון בני הזוג כנהנים, כמפורט בחלק העובדתי לעיל, מבלי שניתן לו כל שיקול דעת בעניין. הקניית הדירות לנאמן תדווח למנהל מיסוי מקרקעין בהתאם להוראות החוק.
מכירת זכויות במקרקעין, אשר הוקנו לנאמן בימי חייהם של בני הזוג, תיחשב כמכירה על ידי בני הזוג. יום ושווי הרכישה שיחולו במכירה יהיו אלו שהיו נקבעים אילו מכרו בני הזוג את הזכויות במקרקעין בעצמם. כמו כן, מכירת הזכויות כאמור חייבת בדיווח בהתאם להוראות סעיף 73 לחוק. בהורשת הדירות ממי מבני הזוג (או שניהם) ליורשיהם במסגרת צוואה או ירושה על פי דין, יחולו הוראות סעיף 4 לחוק. במקרה של מכירת הזכויות במקרקעין או החלפת הנהנים, לאחר אריכות ימיהם של בני הזוג, יחולו הוראות החוק הנוגעות למכר זכויות במקרקעין בידי היורשים.
יובהר כי, הסכם נאמנות המאפשר שינוי, החלפת או הוספת נהנים, משמעותו יצירת "נאמנות מסגרת" שאינה נאמנות לפי חוק מיסוי מקרקעין. פועל יוצא מכך, העברה לנאמן וכן העברה מהנאמן לנהנה יחשבו, כל אחד מהם, כמכירה לפי הוראות החוק וסעיף 69 לחוק לא יחול בהעברות מסוג זה.