יורשי קשיש בפינוי בינוי: התמורות עוברות, הטבת המס שלו לא
נייר עמדה 10/2026
11.11.2026
קשיש חתם עם היזם על שתי דירות קטנות במקום דירתו הישנה, ונפטר לפני יום המכירה. אם הותיר אחריו שני יורשים או יותר, הם יכולים לעתור לפטור על שתי הדירות, בכפוף לזכאות האישית שלהם ולתנאי החוק. אם הותיר יורש אחד, היורש יכול לקבל ככלל דירה אחת בפטור, אלא אם הוא זכאי לשתיים מכוח הזכאות האישית שלו.
כך קובעת רשות המסים בנייר עמדה מקצועי 10/2026 של חטיבת מיסוי מקרקעין, מ-8 בנובמבר 2026. העיקרון שבבסיס נייר העמדה הוא שבפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 בדרך של הריסה, הזכאות להטבות המס נקבעת לפי מי שמחזיק בדירה ביום המכירה. היורשים לא נכנסים לנעלי הקשיש.
עיקרי הדברים
- כשהקשיש נפטר לפני יום המכירה, היורשים נבחנים לפי הזכאות האישית שלהם כמחזיקים בדירת מגורים. הם לא זכאים לתמורות הייחודיות לקשיש ולהטבות המס שהחוק קובע עבורן.
- כשהקשיש נפטר אחרי יום המכירה, חלות הוראות החוק על הקשישים. אם מכר את הדירה החלופית ונפטר לפני שרכש דירה חדשה, היורשים יכולים להשלים את הרכישה ולעתור להטבה, בכפוף לתנאי החוק.
- שתי דירות קטנות, או דירה חלופית קטנה עם תמורה כספית: היורשים יכולים לעתור להטבה, אם הם עומדים בעצמם בתנאים שהחוק קובע לאותה תמורה.
- אם הקשיש מכר את הדירה החלופית ליזם או לצד שלישי ונפטר לפני יום המכירה, היורשים לא יכולים לעתור להטבה שלו, וחלים הכללים הרגילים על מכירת הדירה הישנה.
- לפי חוות דעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה מדצמבר 2025, כפי שהיא מתוארת בנייר העמדה, הזכות לתמורות הייחודיות עוברת ככלל בירושה, מלבד המעבר לבית אבות. הסכם חדש בין היורשים ליזם לפני יום המכירה, שמחליף את התמורות של הקשיש, מחייב הודעה מתוקנת לרשות המסים.
רקע
לפי נייר העמדה, במיזמי פינוי בינוי ותמ"א 38 בדרך של הריסה, היזם צריך להציע לבעלי דירות קשישים תמורות ייחודיות, שהוא לא מחויב בהן כלפי שאר הדיירים, לצד האפשרות לקבל דירה חלופית כמו כולם. נייר העמדה מונה ארבע תמורות כאלה, לפי גיל הקשיש. הראשונה היא שתי דירות קטנות, עד תקרת הפטור. השנייה היא דירה חלופית קטנה בתוספת תמורה כספית. השלישית היא מעבר לבית אבות, בשווי דומה לשווי המהוון של הדירה החלופית ובתוספת תשלומי איזון אם צריך. הרביעית היא מכירת הדירה החלופית ליזם ורכישת דירה חדשה מחוץ לפרויקט. לפי נייר העמדה, החוק מאפשר לקשישים, כהגדרתם בחוק, גם למכור את הדירה החלופית לצד שלישי בפטור ממס שבח, ולרכוש דירה מחוץ לפרויקט בפטור ממס רכישה, בכפוף לתנאים. על תיקון 94 לחוק, שהרחיב את הפטור לדייר קשיש בפינוי בינוי, כתבנו בעדכון קודם.
הטבות המס על התמורות האלה תלויות בתנאים ובמועדים שקובע חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. נייר העמדה מציין שעסקאות התחדשות עירונית מורכבות, ושפרויקט עלול להסתיים שנים רבות אחרי החתימה עם היזם. בתקופה הזו קשיש עלול ללכת לעולמו אחרי שהיזם כבר התחייב כלפיו לאחת התמורות, ולפני שהגיע יום המכירה כמשמעותו בסעיפים 49כ ו-49לב1 לחוק.
ב-14 בדצמבר 2025 ניתנה חוות דעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי) בשאלה אם התמורות הייחודיות עוברות בירושה. לפי התיאור שלה בנייר העמדה, בהיעדר הוראה אחרת בהסכם, הזכות לקבל את התמורות היא חלק מהעיזבון ועוברת ליורשים. החריג הוא המעבר לבית אבות, שהוא זכות אישית שלא עוברת בירושה. חוות הדעת לא עסקה בהשלכות המס, ואת הפער הזה נייר העמדה בא למלא.
הכלל: יום המכירה קובע, לפי זהות היורשים
לפי נייר העמדה, החוק והפסיקה קובעים את הזכאות להטבות המס בהתחדשות עירונית לפי זהות הצדדים ביום המכירה. לכן, כשהקשיש נפטר לפני יום המכירה, ההטבות נבחנות לפי מה שהיורשים זכאים לו ביום המכירה מכוח זכאותם האישית, כמחזיקים ביחידת מגורים. הם לא זכאים לתמורות הייחודיות לקשיש ולהטבות המס שהחוק קובע עבורן. כדוגמה לפסיקה בעניין, נייר העמדה מפנה להחלטה של ועדת ערר, שקבעה ששותפות שהוקמה לפרויקט תמ"א 38 אינה איגוד מקרקעין לפני שהתקיימו התנאים המתלים, ולכן כניסת שותפים לפני יום המכירה אינה אירוע מס.
כשהקשיש נפטר אחרי יום המכירה, חלות ההוראות של החוק על הקשישים. נייר העמדה מבהיר מקרה מיוחד. אם הקשיש מכר את הדירה החלופית ליזם או לצד שלישי, נפטר אחרי יום המכירה ועוד לא רכש דירה חדשה, היורשים יכולים להשלים את רכישת הדירה החדשה ולעתור להטבה, בכפוף לתנאי סעיפים 49כב1, 49כב2 או 49לג1(ו1) לחוק.
כדאי לשים לב: אותה עסקה עם אותו יזם עשויה לקבל טיפול מס שונה לגמרי, לפי השאלה אם הפטירה הייתה לפני יום המכירה או אחריו. יורשים צריכים לברר קודם כול מתי חל יום המכירה בפרויקט שלהם.
שתי דירות קטנות: שני יורשים מול יורש יחיד
לפי נייר העמדה, היורשים יכולים לעתור להטבת המס על קבלת שתי דירות קטנות, בכפוף לזכאות האישית שלהם ולתנאים הספציפיים שהחוק קובע לפטור הזה. זה נכון גם בפינוי בינוי (סעיף 49כב(ב) לחוק) וגם בתמ"א 38 בדרך של הריסה (סעיף 49לג1(ג)(1) לחוק). על תיקון 96, שבמסגרתו תוקן סעיף 49כב(ב) כך שגם מי שיש לו כמה דירות בפרויקט פינוי בינוי זכאי לפטור על כל אחת מהן, בכפוף לתנאים, כתבנו בעדכון נפרד.
נייר העמדה נותן דוגמה. אם יש לפחות שני יורשים שירשו דירת מגורים, הם יכולים לקבל מהיזם שתי דירות מגורים. אם יש יורש אחד, הוא יכול לקבל דירה אחת בפטור לפי הפרק הרלוונטי, במקום הדירה הישנה של הקשיש, אלא אם מכוח הזכאות האישית שלו הוא יכול לקבל שתיים. להערכתנו, מספר היורשים הופך כאן לנתון מהותי, ומשפחה שבה יורש אחד צפוי לקבל את הדירה צריכה לבדוק את הנקודה הזו מראש.
דירה חלופית קטנה ותמורה כספית
גם בתמורה הזו היורשים יכולים לעתור להטבת המס, בתנאי שהם עצמם עומדים בתנאים שהחוק קובע לשילוב של דירה ותמורה כספית. בפינוי בינוי מדובר בסעיף 49כב(א3) לחוק, ובתמ"א 38 בדרך של הריסה בסעיף 49לג1(ג1). נייר העמדה לא מפרט את התנאים עצמם, ומפנה לסעיפים.
כדאי לשים לב: בשתי התמורות האלה, הטבת המס לא עוברת אוטומטית עם הזכות לתמורה. היורשים צריכים לבדוק את הזכאות האישית שלהם לפני שהם מחליטים אם להמשיך עם התמורה שהקשיש בחר או לבקש מהיזם תמורה אחרת.
מכירת הדירה החלופית ומעבר לבית אבות
לפי נייר העמדה, אם הקשיש מכר את הדירה החלופית ליזם או לצד שלישי לפני פטירתו, ונפטר לפני יום המכירה, היורשים לא יכולים לעתור להטבת המס שהקשיש היה זכאי לה לפי פרק חמישי 4 (פינוי בינוי) או פרק חמישי 5 (תמ"א 38 בדרך של הריסה). במקרה כזה חלות הוראות החוק על מכירת זכות במקרקעין, כלומר על מכירת הדירה הישנה.
המעבר לבית אבות לא מופיע ברשימת התמורות שנייר העמדה מתייחס אליהן במקרה של פטירה לפני יום המכירה. לפי חוות הדעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, כפי שהיא מתוארת בנייר העמדה, זו זכות אישית של הקשיש, ולכן היא לא עוברת בירושה. על היבטי מס נוספים בהעברת נכסים בין דורות כתבנו בסקירה נפרדת.
הסכם חדש עם היזם והודעה מתוקנת
לפי נייר העמדה, אם ההסכם המקורי, או הסכם חדש בין היורשים ליזם שנחתם לפני יום המכירה, קובע מנגנון אחר שמחליף את התמורות שהקשיש היה זכאי להן, יש להגיש לרשות המסים הודעה מתוקנת. ההודעה צריכה לכלול את פרטי היורשים ואת פרטי ההתקשרות. כשהיורשים לא חתמו על הסכם חדש עם תמורות שונות, חלים הכללים שתוארו למעלה לכל אחת מהתמורות.
נייר העמדה מפנה לחוות הדעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, שמציעה לכלול בהסכם שנותן תמורות ייחודיות לקשיש הוראות מפורשות לגבי מה שיקרה לתמורות האלה אם הקשיש ילך לעולמו. במקרים שנייר העמדה לא מתייחס אליהם, הוא מפנה למחלקה המקצועית בחטיבת מיסוי מקרקעין.
כדאי לשים לב: בהסכם עם קשיש בפרויקט התחדשות עירונית, סעיף שמסדיר את התמורות במקרה של פטירה חוסך ליורשים ולמשפחה אי ודאות בשני מישורים, ההסכמי והמיסויי.
שאלות ותשובות
מה קורה להטבות המס של קשיש בפינוי בינוי שנפטר לפני יום המכירה? לפי נייר עמדה 10/2026 של רשות המסים, היורשים נבחנים לפי הזכאות האישית שלהם ביום המכירה, כמחזיקים בדירת מגורים. הם לא נכנסים לנעלי הקשיש, ולא זכאים לתמורות הייחודיות לקשיש ולהטבות המס שהחוק קובע עבורן.
האם יורשים יכולים לקבל שתי דירות בפטור במקום דירת הקשיש? כן, בכפוף לזכאות האישית שלהם ולתנאי החוק. לפי הדוגמה בנייר העמדה, לפחות שני יורשים שירשו דירת מגורים יכולים לקבל מהיזם שתי דירות. יורש יחיד יכול לקבל דירה אחת בפטור, אלא אם הוא זכאי לשתיים מכוח הזכאות האישית שלו.
מה קורה אם הקשיש נפטר אחרי יום המכירה? חלות הוראות החוק על הקשישים. אם הקשיש מכר את הדירה החלופית ליזם או לצד שלישי ועוד לא רכש דירה חדשה, היורשים יכולים להשלים את הרכישה ולעתור להטבה, בכפוף לתנאי החוק.
האם הזכות לעבור לבית אבות עוברת בירושה? לפי חוות הדעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה מדצמבר 2025, כפי שהיא מתוארת בנייר העמדה, לא. זו זכות אישית של הקשיש. שאר התמורות הייחודיות עוברות ככלל לעיזבון, בהיעדר הוראה אחרת בהסכם.
האם היורשים צריכים לחתום על הסכם חדש עם היזם? לא בהכרח. אם הם חותמים לפני יום המכירה על הסכם שמחליף את התמורות של הקשיש, צריך להגיש לרשות המסים הודעה מתוקנת עם פרטי היורשים. אם לא, חלים הכללים שנייר העמדה קובע לכל תמורה.
מה קורה אם הקשיש מכר את הדירה החלופית ליזם לפני שנפטר? לפי נייר העמדה, אם המכירה הייתה לפני הפטירה והפטירה לפני יום המכירה, היורשים לא יכולים לעתור להטבה של הקשיש, וחלים הכללים הרגילים על מכירת הדירה הישנה.
האם נייר העמדה מחייב? נייר העמדה משקף את העמדה המקצועית של רשות המסים ואת האופן שבו היא צפויה לפעול. הוא אינו חקיקה, ובמקרים שהוא לא מכסה הוא מפנה למחלקה המקצועית בחטיבת מיסוי מקרקעין. המידע כאן כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.
סיכום
נייר עמדה 10/2026 של רשות המסים קובע שכאשר קשיש בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 בדרך של הריסה נפטר לפני יום המכירה, הזכויות האזרחיות שלו לתמורות הייחודיות עוברות ככלל ליורשים, אבל הטבות המס של הקשיש לא עוברות איתן. היורשים נבחנים לפי הזכאות האישית שלהם, ולכן מספר היורשים, התמורה שהקשיש בחר והמועד המדויק של יום המכירה עשויים לשנות את התוצאה. הסכם שמסדיר מראש מה קורה במקרה של פטירה, והודעה מתוקנת כשההסכם משתנה, הם הכלים שנייר העמדה מצביע עליהם בפני המשפחות והיזמים. המידע כאן כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
בפרויקט התחדשות עירונית עם בעל דירה מבוגר?
הורה מבוגר חתם על הסכם פינוי בינוי או תמ"א 38, ואתם רוצים לוודא שההסכם מסדיר מה יקרה לתמורות שלו בעתיד?
ירשתם דירה בפרויקט התחדשות עירונית, ולא בדקתם אילו הטבות מס נשארו לכם אחרי הפטירה?
ב-KLF Law אנחנו מלווים בעלי דירות, יורשים ויזמים בעסקאות התחדשות עירונית מול מיסוי מקרקעין. נבחן את הזכאות האישית שלכם ואת ההסכם עם היזם, ונוודא שאתם משלמים אך ורק את מס האמת.
לפגישת ייעוץ ראשונית: לתיאום פגישת ייעוץ וליווי משפטי עם המשרד.
על הכותב: רועי קריב, עורך דין ויועץ מס בכיר. מייסד KLF Law. תובע לשעבר ביחידה למקרים מיוחדים ברשות המסים. 10+ שנות ניסיון בייעוץ מסי חוצה גבולות, ליטיגציה מיסויית, וייצוג נישומים בבית המשפט העליון. מייסד ktAi, פלטפורמת AI למיסוי בינלאומי.
קשיש חתם עם היזם על שתי דירות קטנות במקום דירתו הישנה, ונפטר לפני יום המכירה. אם הותיר אחריו שני יורשים או יותר, הם יכולים לעתור לפטור על שתי הדירות, בכפוף לזכאות האישית שלהם ולתנאי החוק. אם הותיר יורש אחד, היורש יכול לקבל ככלל דירה אחת בפטור, אלא אם הוא זכאי לשתיים מכוח הזכאות האישית שלו.
כך קובעת רשות המסים בנייר עמדה מקצועי 10/2026 של חטיבת מיסוי מקרקעין, מ-8 בנובמבר 2026. העיקרון שבבסיס נייר העמדה הוא שבפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 בדרך של הריסה, הזכאות להטבות המס נקבעת לפי מי שמחזיק בדירה ביום המכירה. היורשים לא נכנסים לנעלי הקשיש.
עיקרי הדברים
- כשהקשיש נפטר לפני יום המכירה, היורשים נבחנים לפי הזכאות האישית שלהם כמחזיקים בדירת מגורים. הם לא זכאים לתמורות הייחודיות לקשיש ולהטבות המס שהחוק קובע עבורן.
- כשהקשיש נפטר אחרי יום המכירה, חלות הוראות החוק על הקשישים. אם מכר את הדירה החלופית ונפטר לפני שרכש דירה חדשה, היורשים יכולים להשלים את הרכישה ולעתור להטבה, בכפוף לתנאי החוק.
- שתי דירות קטנות, או דירה חלופית קטנה עם תמורה כספית: היורשים יכולים לעתור להטבה, אם הם עומדים בעצמם בתנאים שהחוק קובע לאותה תמורה.
- אם הקשיש מכר את הדירה החלופית ליזם או לצד שלישי ונפטר לפני יום המכירה, היורשים לא יכולים לעתור להטבה שלו, וחלים הכללים הרגילים על מכירת הדירה הישנה.
- לפי חוות דעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה מדצמבר 2025, כפי שהיא מתוארת בנייר העמדה, הזכות לתמורות הייחודיות עוברת ככלל בירושה, מלבד המעבר לבית אבות. הסכם חדש בין היורשים ליזם לפני יום המכירה, שמחליף את התמורות של הקשיש, מחייב הודעה מתוקנת לרשות המסים.
רקע
לפי נייר העמדה, במיזמי פינוי בינוי ותמ"א 38 בדרך של הריסה, היזם צריך להציע לבעלי דירות קשישים תמורות ייחודיות, שהוא לא מחויב בהן כלפי שאר הדיירים, לצד האפשרות לקבל דירה חלופית כמו כולם. נייר העמדה מונה ארבע תמורות כאלה, לפי גיל הקשיש. הראשונה היא שתי דירות קטנות, עד תקרת הפטור. השנייה היא דירה חלופית קטנה בתוספת תמורה כספית. השלישית היא מעבר לבית אבות, בשווי דומה לשווי המהוון של הדירה החלופית ובתוספת תשלומי איזון אם צריך. הרביעית היא מכירת הדירה החלופית ליזם ורכישת דירה חדשה מחוץ לפרויקט. לפי נייר העמדה, החוק מאפשר לקשישים, כהגדרתם בחוק, גם למכור את הדירה החלופית לצד שלישי בפטור ממס שבח, ולרכוש דירה מחוץ לפרויקט בפטור ממס רכישה, בכפוף לתנאים. על תיקון 94 לחוק, שהרחיב את הפטור לדייר קשיש בפינוי בינוי, כתבנו בעדכון קודם.
הטבות המס על התמורות האלה תלויות בתנאים ובמועדים שקובע חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. נייר העמדה מציין שעסקאות התחדשות עירונית מורכבות, ושפרויקט עלול להסתיים שנים רבות אחרי החתימה עם היזם. בתקופה הזו קשיש עלול ללכת לעולמו אחרי שהיזם כבר התחייב כלפיו לאחת התמורות, ולפני שהגיע יום המכירה כמשמעותו בסעיפים 49כ ו-49לב1 לחוק.
ב-14 בדצמבר 2025 ניתנה חוות דעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי) בשאלה אם התמורות הייחודיות עוברות בירושה. לפי התיאור שלה בנייר העמדה, בהיעדר הוראה אחרת בהסכם, הזכות לקבל את התמורות היא חלק מהעיזבון ועוברת ליורשים. החריג הוא המעבר לבית אבות, שהוא זכות אישית שלא עוברת בירושה. חוות הדעת לא עסקה בהשלכות המס, ואת הפער הזה נייר העמדה בא למלא.
הכלל: יום המכירה קובע, לפי זהות היורשים
לפי נייר העמדה, החוק והפסיקה קובעים את הזכאות להטבות המס בהתחדשות עירונית לפי זהות הצדדים ביום המכירה. לכן, כשהקשיש נפטר לפני יום המכירה, ההטבות נבחנות לפי מה שהיורשים זכאים לו ביום המכירה מכוח זכאותם האישית, כמחזיקים ביחידת מגורים. הם לא זכאים לתמורות הייחודיות לקשיש ולהטבות המס שהחוק קובע עבורן. כדוגמה לפסיקה בעניין, נייר העמדה מפנה להחלטה של ועדת ערר, שקבעה ששותפות שהוקמה לפרויקט תמ"א 38 אינה איגוד מקרקעין לפני שהתקיימו התנאים המתלים, ולכן כניסת שותפים לפני יום המכירה אינה אירוע מס.
כשהקשיש נפטר אחרי יום המכירה, חלות ההוראות של החוק על הקשישים. נייר העמדה מבהיר מקרה מיוחד. אם הקשיש מכר את הדירה החלופית ליזם או לצד שלישי, נפטר אחרי יום המכירה ועוד לא רכש דירה חדשה, היורשים יכולים להשלים את רכישת הדירה החדשה ולעתור להטבה, בכפוף לתנאי סעיפים 49כב1, 49כב2 או 49לג1(ו1) לחוק.
כדאי לשים לב: אותה עסקה עם אותו יזם עשויה לקבל טיפול מס שונה לגמרי, לפי השאלה אם הפטירה הייתה לפני יום המכירה או אחריו. יורשים צריכים לברר קודם כול מתי חל יום המכירה בפרויקט שלהם.
שתי דירות קטנות: שני יורשים מול יורש יחיד
לפי נייר העמדה, היורשים יכולים לעתור להטבת המס על קבלת שתי דירות קטנות, בכפוף לזכאות האישית שלהם ולתנאים הספציפיים שהחוק קובע לפטור הזה. זה נכון גם בפינוי בינוי (סעיף 49כב(ב) לחוק) וגם בתמ"א 38 בדרך של הריסה (סעיף 49לג1(ג)(1) לחוק). על תיקון 96, שבמסגרתו תוקן סעיף 49כב(ב) כך שגם מי שיש לו כמה דירות בפרויקט פינוי בינוי זכאי לפטור על כל אחת מהן, בכפוף לתנאים, כתבנו בעדכון נפרד.
נייר העמדה נותן דוגמה. אם יש לפחות שני יורשים שירשו דירת מגורים, הם יכולים לקבל מהיזם שתי דירות מגורים. אם יש יורש אחד, הוא יכול לקבל דירה אחת בפטור לפי הפרק הרלוונטי, במקום הדירה הישנה של הקשיש, אלא אם מכוח הזכאות האישית שלו הוא יכול לקבל שתיים. להערכתנו, מספר היורשים הופך כאן לנתון מהותי, ומשפחה שבה יורש אחד צפוי לקבל את הדירה צריכה לבדוק את הנקודה הזו מראש.
דירה חלופית קטנה ותמורה כספית
גם בתמורה הזו היורשים יכולים לעתור להטבת המס, בתנאי שהם עצמם עומדים בתנאים שהחוק קובע לשילוב של דירה ותמורה כספית. בפינוי בינוי מדובר בסעיף 49כב(א3) לחוק, ובתמ"א 38 בדרך של הריסה בסעיף 49לג1(ג1). נייר העמדה לא מפרט את התנאים עצמם, ומפנה לסעיפים.
כדאי לשים לב: בשתי התמורות האלה, הטבת המס לא עוברת אוטומטית עם הזכות לתמורה. היורשים צריכים לבדוק את הזכאות האישית שלהם לפני שהם מחליטים אם להמשיך עם התמורה שהקשיש בחר או לבקש מהיזם תמורה אחרת.
מכירת הדירה החלופית ומעבר לבית אבות
לפי נייר העמדה, אם הקשיש מכר את הדירה החלופית ליזם או לצד שלישי לפני פטירתו, ונפטר לפני יום המכירה, היורשים לא יכולים לעתור להטבת המס שהקשיש היה זכאי לה לפי פרק חמישי 4 (פינוי בינוי) או פרק חמישי 5 (תמ"א 38 בדרך של הריסה). במקרה כזה חלות הוראות החוק על מכירת זכות במקרקעין, כלומר על מכירת הדירה הישנה.
המעבר לבית אבות לא מופיע ברשימת התמורות שנייר העמדה מתייחס אליהן במקרה של פטירה לפני יום המכירה. לפי חוות הדעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, כפי שהיא מתוארת בנייר העמדה, זו זכות אישית של הקשיש, ולכן היא לא עוברת בירושה. על היבטי מס נוספים בהעברת נכסים בין דורות כתבנו בסקירה נפרדת.
הסכם חדש עם היזם והודעה מתוקנת
לפי נייר העמדה, אם ההסכם המקורי, או הסכם חדש בין היורשים ליזם שנחתם לפני יום המכירה, קובע מנגנון אחר שמחליף את התמורות שהקשיש היה זכאי להן, יש להגיש לרשות המסים הודעה מתוקנת. ההודעה צריכה לכלול את פרטי היורשים ואת פרטי ההתקשרות. כשהיורשים לא חתמו על הסכם חדש עם תמורות שונות, חלים הכללים שתוארו למעלה לכל אחת מהתמורות.
נייר העמדה מפנה לחוות הדעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, שמציעה לכלול בהסכם שנותן תמורות ייחודיות לקשיש הוראות מפורשות לגבי מה שיקרה לתמורות האלה אם הקשיש ילך לעולמו. במקרים שנייר העמדה לא מתייחס אליהם, הוא מפנה למחלקה המקצועית בחטיבת מיסוי מקרקעין.
כדאי לשים לב: בהסכם עם קשיש בפרויקט התחדשות עירונית, סעיף שמסדיר את התמורות במקרה של פטירה חוסך ליורשים ולמשפחה אי ודאות בשני מישורים, ההסכמי והמיסויי.
שאלות ותשובות
מה קורה להטבות המס של קשיש בפינוי בינוי שנפטר לפני יום המכירה? לפי נייר עמדה 10/2026 של רשות המסים, היורשים נבחנים לפי הזכאות האישית שלהם ביום המכירה, כמחזיקים בדירת מגורים. הם לא נכנסים לנעלי הקשיש, ולא זכאים לתמורות הייחודיות לקשיש ולהטבות המס שהחוק קובע עבורן.
האם יורשים יכולים לקבל שתי דירות בפטור במקום דירת הקשיש? כן, בכפוף לזכאות האישית שלהם ולתנאי החוק. לפי הדוגמה בנייר העמדה, לפחות שני יורשים שירשו דירת מגורים יכולים לקבל מהיזם שתי דירות. יורש יחיד יכול לקבל דירה אחת בפטור, אלא אם הוא זכאי לשתיים מכוח הזכאות האישית שלו.
מה קורה אם הקשיש נפטר אחרי יום המכירה? חלות הוראות החוק על הקשישים. אם הקשיש מכר את הדירה החלופית ליזם או לצד שלישי ועוד לא רכש דירה חדשה, היורשים יכולים להשלים את הרכישה ולעתור להטבה, בכפוף לתנאי החוק.
האם הזכות לעבור לבית אבות עוברת בירושה? לפי חוות הדעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה מדצמבר 2025, כפי שהיא מתוארת בנייר העמדה, לא. זו זכות אישית של הקשיש. שאר התמורות הייחודיות עוברות ככלל לעיזבון, בהיעדר הוראה אחרת בהסכם.
האם היורשים צריכים לחתום על הסכם חדש עם היזם? לא בהכרח. אם הם חותמים לפני יום המכירה על הסכם שמחליף את התמורות של הקשיש, צריך להגיש לרשות המסים הודעה מתוקנת עם פרטי היורשים. אם לא, חלים הכללים שנייר העמדה קובע לכל תמורה.
מה קורה אם הקשיש מכר את הדירה החלופית ליזם לפני שנפטר? לפי נייר העמדה, אם המכירה הייתה לפני הפטירה והפטירה לפני יום המכירה, היורשים לא יכולים לעתור להטבה של הקשיש, וחלים הכללים הרגילים על מכירת הדירה הישנה.
האם נייר העמדה מחייב? נייר העמדה משקף את העמדה המקצועית של רשות המסים ואת האופן שבו היא צפויה לפעול. הוא אינו חקיקה, ובמקרים שהוא לא מכסה הוא מפנה למחלקה המקצועית בחטיבת מיסוי מקרקעין. המידע כאן כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.
סיכום
נייר עמדה 10/2026 של רשות המסים קובע שכאשר קשיש בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 בדרך של הריסה נפטר לפני יום המכירה, הזכויות האזרחיות שלו לתמורות הייחודיות עוברות ככלל ליורשים, אבל הטבות המס של הקשיש לא עוברות איתן. היורשים נבחנים לפי הזכאות האישית שלהם, ולכן מספר היורשים, התמורה שהקשיש בחר והמועד המדויק של יום המכירה עשויים לשנות את התוצאה. הסכם שמסדיר מראש מה קורה במקרה של פטירה, והודעה מתוקנת כשההסכם משתנה, הם הכלים שנייר העמדה מצביע עליהם בפני המשפחות והיזמים. המידע כאן כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
בפרויקט התחדשות עירונית עם בעל דירה מבוגר?
הורה מבוגר חתם על הסכם פינוי בינוי או תמ"א 38, ואתם רוצים לוודא שההסכם מסדיר מה יקרה לתמורות שלו בעתיד?
ירשתם דירה בפרויקט התחדשות עירונית, ולא בדקתם אילו הטבות מס נשארו לכם אחרי הפטירה?
ב-KLF Law אנחנו מלווים בעלי דירות, יורשים ויזמים בעסקאות התחדשות עירונית מול מיסוי מקרקעין. נבחן את הזכאות האישית שלכם ואת ההסכם עם היזם, ונוודא שאתם משלמים אך ורק את מס האמת.
לפגישת ייעוץ ראשונית: לתיאום פגישת ייעוץ וליווי משפטי עם המשרד.
על הכותב: רועי קריב, עורך דין ויועץ מס בכיר. מייסד KLF Law. תובע לשעבר ביחידה למקרים מיוחדים ברשות המסים. 10+ שנות ניסיון בייעוץ מסי חוצה גבולות, ליטיגציה מיסויית, וייצוג נישומים בבית המשפט העליון. מייסד ktAi, פלטפורמת AI למיסוי בינלאומי.
