בפסק דין חשוב שניתן ב-19 במאי 2025 בבית המשפט המחוזי בירושלים, קבע השופט אביגדור דורות כי רכישת אופציה למקרקעין יכולה להוות בסיס לרישום כעוסק מורשה במע"מ, גם לפני מימוש האופציה בפועל. החלטה זו מהווה תקדים חשוב עבור חברות ויזמים בתחום הנדל"ן.

‍

רקע העניין

המקרה עסק בחברת "סנטר המושבה 975 בע"מ" שרכשה אופציות למקרקעין בטבריה בסכום כולל של 3 מיליון שקלים (כולל מע"מ של 510,000 שקלים). החברה ביקשה להירשם כעוסק מורשה במע"מ כדי לקבל זיכוי על מס התשומות ששילמה, אך מנהל מע"מ טבריה דחה את הבקשה.

‍

עמדת רשויות המס

רשויות המס טענו כי:

• רכישת אופציה לבדה אינה מהווה "עסק בהקמה"
• אין וודאות למימוש האופציה בעתיד
• על החברה להמתין עד למימוש האופציה בפועל לפני הרישום כעוסק

‍

קביעות בית המשפט

עקרון הרישום לעומת הסירוב

השופט קבע כי "הכלל הוא חובת הרישום, והחריג הוא סירוב הרישום". סמכות המנהל במע"מ היא מצומצמת ואינה מהווה סמכות רחבה של "שומר סף".

תנאים לרישום עסק בהקמה

על פי סעיף 52(ב) לחוק מע"מ, אדם רשאי להירשם כעוסק אם הוכיח להנחת דעתו של המנהל שהוא בהקמת עסק. התנאים הם:

1. הוכחת כוונה אמיתית להקמת עסק
2. נקיטת צעדים ממשיים לקידום העסק
3. השקעה בפועל בהקמת העסק

החדשנות בפסק הדין

בית המשפט קבע כי רכישת אופציה במקרקעין עונה על הקריטריונים של עסק בהקמה, שכן:

• מדובר בהשקעה משמעותית שמעידה על כוונה עסקית רצינית
• הרכישה מהווה צעד ממשי וחיוני בתהליך פיתוח הנדל"ן
• לא נדרש לחכות למימוש האופציה עצמה

השלכות מעשיות על חברות נדל"ן

זכות לניכוי מס תשומות

החלטה זו מאפשרת לחברות נדל"ן:

• לקבל זיכוי מיידי על מס התשומות ששולם בגין רכישת אופציות
• לשפר את התזרים הכספי בשלבי הפיתוח המוקדמים
• להקטין את הסיכון הפיננסי הכרוך בהשקעות נדל"ן

חיזוק הוודאות המשפטית

הפסק דין מספק בהירות משפטית לגבי זכויות רוכשי אופציות ומקטין את אי הוודאות ביחס לטיפול המיסויי בעסקאות אלו.

‍

הקשר לתיקון 63 לחוק מע"מ

הפסק דין מתייחס גם לתיקון 63 (תשפ"ג-2023) שהוסיף את סעיף 40א לחוק מע"מ, הקובע כי מס תשומות ששילם עוסק לפני רישומו כדין יהיה ניתן לניכוי, ובלבד שהתשומות נרכשו בשלבי הקמת העסק ושימשו להקמתו.

המלצות מעשיות

לחברות נדל"ן

1. הגישו בקשה לרישום כעוסק מורשה מיד עם רכישת אופציות משמעותיות
2. תעדו בקפידה את התכניות העסקיות והצעדים הננקטים להקמת העסק
3. שמרו על תיעוד מלא של כל ההוצאות הקשורות לפיתוח הפרויקט

‍

מסקנות

פסק הדין מהווה פריצת דרך משמעותית בתחום המיסוי של עסקאות נדל"ן. ההחלטה מחזקת את זכויותיהם של יזמים ומשקיעי נדל"ן ומספקת כלים משפטיים חדשים לניהול יעיל של מיסוי העסקאות.

החלטה זו צפויה להשפיע על הטיפול העתידי של רשויות המס בבקשות דומות ולהוביל לגישה נוחה יותר כלפי רישום עסקים בהקמה בתחום הנדל"ן.

הערה חשובה: מאמר זה מבוסס על פסק דין ספציפי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי. יש להתייעץ עם יועץ מס מוסמך לפני נקיטת צעדים בהתאם למידע המובא במאמר.

‍