הקומה השלישית שהוסתרה: רישיון בלתי הדיר מול שעבוד רשות המסים
רע"א 45418-08-26
7.11.2026
לפי כונס הנכסים, רק כששמאי מטעמו ביקר בנכס הוא גילה שיש בבניין גם דירה בקומה השלישית. עד אז סבר שבנכס, שלגביו מתנהלים הליכי מימוש בגין חוב חלוט של בעליו לרשות המסים, יש שתי יחידות דיור בלבד. הבעלים נפטר ב-2020. בקומה הראשונה גרה אלמנתו, ובקומה השנייה בנו ומשפחתו. על בסיס התמונה הזו כבר הושגו הסכמות על אופן הפינוי, והן קיבלו תוקף של החלטה. בקומה השלישית גרים נכדו של המנוח ואשתו.
ב-2 בנובמבר 2026 דחתה השופטת רות רונן מבית המשפט העליון את בקשת רשות הערעור של הנכד ואשתו על החלטת בית המשפט המחוזי, שסירב לעכב את פינויים עד שתוכרע תביעתם (רע"א 45418-08-26). בתביעה הם טוענים שהסב נתן להם ב-2017 רישיון בלתי הדיר לבנות את הדירה ולגור בה כל ימי חייהם. השופטת לא הכריעה אם רישיון כזה, ככל שיוכח, גובר על השעבוד של רשות המסים. היא העריכה שיהיה להם קשה להוכיח זאת.
עיקרי הדברים
- בית המשפט העליון (השופטת רות רונן) דחה ב-2.11.2026 בקשת רשות ערעור של נכד ואשתו, שביקשו לעכב את פינויים מדירה שבנו בנכס של סבו המנוח. הנכס ממומש בהליכי הוצאה לפועל בגין חוב חלוט של המנוח לרשות המסים.
- רישיון בלתי הדיר מקנה זכות אישית בלבד, ולכן ככלל אינו גובר על זכויות של צדדים שלישיים. בפסיקה הוכרו חריגים, למשל כשהצד השלישי הסכים לרישיון בעת שרכש את זכויותיו, או ידע עליו ויצר מצג שהוא משלים עמו.
- זכותה של רשות המסים נובעת משעבוד, ולא נטען שידעה על הרישיון. בהליכי ההוצאה לפועל אף הוצג מצג שהסתיר את הדירה ואת המבקשים. השופטת לא קבעה מסמרות, אבל העריכה שהמבקשים יתקשו להוכיח שזכותם עדיפה על השעבוד.
- בתי המשפט נוטים לעכב פינוי מדירת מגורים, אך זה אינו כלל מוחלט. כאן לא מצאה השופטת טעות בהחלטת בית המשפט המחוזי, בעיקר בגלל סיכויי התביעה הנמוכים, ולצדם הסימנים האפשריים לכך שהמבקשים עצמם ידעו על ההליכים. היא הוסיפה שהסעד החלופי, השבת ההשקעות בבנייה ופיצוי, עדיין פתוח בפניהם.
- בית המשפט המחוזי הסתמך בין היתר על כך שלא הוצג שום מסמך בכתב, רישום או דיווח לרשויות המס על העסקה הנטענת משנת 2017. בית המשפט העליון לא התייחס לנקודה הזו במפורש.
רקע
רשות המסים מנהלת הליכי הוצאה לפועל בגין חוב חלוט של המנוח, ובמסגרתם מונה כונס נכסים על זכויותיו בנכס הרשום על שמו. לפי החלטת בית המשפט המחוזי, ב-2020 נרשם על הנכס שעבוד לטובת רשות המסים.
ב-16 ביוני 2026 הגיש הכונס בקשה דחופה לפנות את הנכד ואשתו מהדירה בקומה השלישית. רשמת ההוצאה לפועל קיבלה את הבקשה ב-29 ביוני 2026, וקבעה שהפינוי ייעשה לפחות 30 יום אחרי שהודעות הפינוי יימסרו להם.
ב-8 ביולי 2026 הגישו הנכד ואשתו תביעה לבית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת. הם ביקשו מבית המשפט להצהיר שהמנוח נתן להם רישיון בלתי הדיר (בהחלטה מכונה גם רשות בלתי הדירה) לבנות את הדירה ולגור בה עד סוף ימיהם, ושהכונס אינו מוסמך לבטל אותו. לחלופין ביקשו שביטול הרישיון יותנה בהשבת כל מה שהשקיעו בבנייה ובפיצוי הולם.
לטענתם, ב-2017 נתן המנוח לנכד את הרישיון בהסכמה בעל פה, שעוגנה בהמשך בכתב לפני עורך דין. הם בנו את הדירה מכספם, והיא דירת המגורים היחידה שלהם. על ההליכים, כך טענו, שמעו לראשונה כשקיבלו את ההחלטה על פינויים. יחד עם התביעה ביקשו סעד זמני שיעכב את הפינוי עד להכרעה בה.
בית המשפט המחוזי: סיכויים אפסיים ונטל כבד במאזן הנוחות
ב-22 ביולי 2026, אחרי דיון במעמד הצדדים, דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה לסעד זמני. הוא מצא בהתנהלות הנכד ובני משפחתו חוסר ניקיון כפיים ואף חוסר תום לב. הוא ציין שבני המשפחה ידעו על הליכי המימוש כבר שנים, ושלפחות בחלק מהליכי ההוצאה לפועל יוצגו על ידי אותו עורך דין שמייצג את הנכד ואשתו גם בהליך הזה.
את סיכויי התביעה העריך בית המשפט כאפסיים, משום שהמבקשים לא הציגו שום מסמך בכתב, רישום או דיווח לרשויות המס על העסקה משנת 2017, אף שלטענתם ההסכמה עוגנה בכתב. עוד נקבע שאם נעשתה עסקה כזו, אין לה תוקף, משום שבאותה עת היה המנוח נתון בצו כינוס נכסים שמנע ממנו לעשות עסקאות במקרקעין. לכל היותר, לפי בית המשפט, המנוח התחייב לעשות עסקה, והשעבוד שנרשם לטובת רשות המסים ב-2020 גובר על התחייבות כזו.
במאזן הנוחות הוטל על המבקשים נטל כבד לנוכח המסקנה על סיכויי התביעה, ובית המשפט מצא שלא עמדו בו. לדבריו, היו להם ולבני המשפחה שנים רבות להסדיר את פינוי הנכס או את תשלום החוב. הצורך לברר את הטענות על ההשקעה בבנייה ועל פיצוי לא הצדיק בעיניו לעכב את מועד הפינוי. הנכד ואשתו חויבו בהוצאות בסך כולל של 20,000 שקל לרשות המסים ולכונס הנכסים.
כדאי לשים לב: מי שבונה על נכס של קרוב משפחה צריך מסמך בכתב מאותו מועד, ובירור מראש אם הנכס משועבד או נתון בצו כינוס. כאן היעדר תיעוד היה הנימוק הראשון של בית המשפט המחוזי.
מה טענו הצדדים בבית המשפט העליון
על החלטת בית המשפט המחוזי הגישו הנכד ואשתו בקשת רשות ערעור, ועמה בקשה לעכב את הפינוי עד להכרעה בה. הם טענו שבית המשפט המחוזי בחן שאלה אחרת מזו שהעלו. לשיטתם, הוא בדק אם הוכחה מתנה או התחייבות לתת מתנה, בעוד שתביעתם נשענת על רישיון בלתי הדיר, שאינו כפוף לדרישת הכתב ויכול להתגבש מכוח השתק והסתמכות. הם טענו גם שלא הוכח שהמנוח היה נתון בצו כינוס נכסים בשנים 2015 עד 2020, ושגם אם היה, הצו לא מנע ממנו לתת רשות שימוש בדירה. לטענתם, זכותם גוברת על שעבוד שנרשם אחריה. את הממצא על חוסר תום לב תקפו בטענה שאין לו בסיס בראיות, ושהוא מערבב בין התנהלותם לבין התנהלות יתר בני המשפחה. לדבריהם, אין לייחס להם ידיעה על ההליכים רק משום שאביו של הנכד וסבתו היו מעורבים בהם. עוד טענו שגם בא כוחם, כמו הכונס, לא ידע על הדירה, ושהכונס התרשל בתפקידו כשלא בירר את מצב הזכויות בנכס.
רשות המסים וכונס הנכסים השיבו שהבקשה לסעד זמני הוגשה בשיהוי ניכר ובחוסר ניקיון כפיים. לגרסתם, אביו של הנכד וסבתו הציגו בהליך ההוצאה לפועל מצג כוזב שלפיו יש בנכס שתי יחידות דיור בלבד, והסתירו את בניית הקומה השלישית. לדבריהם, בניית הדירה הסתיימה ב-2025, במקביל להליכים, והנכד לא הסביר היכן גר בזמן הבנייה. לפי המשיבים, סביר שגר עם הוריו בקומה השנייה, ולכן הטענה שהנכד ואשתו לא ידעו על ההליכים בעייתית במיוחד. הם העלו גם ספק בתוקף היתר הבנייה שהציגו המבקשים, שניתן שנים אחרי פטירת המנוח ואחרי מינוי הכונס, בלי שהסכמת הכונס התבקשה או ניתנה.
בשאלת הסיכויים טענו המשיבים שלא הוצגה ראיה לרישיון ולא ניתן הסבר סביר להיעדר המסמך הכתוב שהנכד ואשתו טוענים לו. אף אחד מיורשי המנוח, שצורפו להליך, לא הגיב ולא התייצב כדי לתמוך בגרסת המבקשים. לגישתם, העסקה ממילא אינה מקנה זכות קניינית, משום שלא דווחה לרשויות מיסוי מקרקעין ולא שולמו בגינה המסים הנדרשים, ומשום שבמועד הנטען היה המנוח מנוע מלעשות עסקאות במקרקעין בשל צו הכינוס.
המשיבים תקפו גם את האופן שבו המבקשים מתארים את זכותם. לטענתם, הנכד ואשתו מציגים אותה כזכות אישית, שאינה טעונה כתב או רישום, אינה מחייבת דיווח ואינה נדחית מפני השעבוד. ולצד זאת הם טוענים שמדובר בזכות שביושר במקרקעין, שתגבר על השעבוד ותמנע את הפינוי.
במאזן הנוחות טענו המשיבים שספק אם זו דירת המגורים היחידה של המבקשים, ושעיכוב נוסף יאריך הליכי גבייה שרשות המסים מנהלת כבר שנים. עוד טענו שהמבקשים ובני המשפחה הפרו שוב ושוב הסכמות דיוניות, והעלו את טענותיהם רק ברגע האחרון כדי לעכב את הפינוי.
החלטת העליון: רישיון בלתי הדיר מול שעבוד
השופטת רונן פתחה בכלל שערכאת ערעור מתערבת בהחלטה על סעד זמני רק במקרים חריגים, בשל שיקול הדעת הרחב של הערכאה הדיונית. בקשה לסעד זמני נבחנת לפי סיכויי התביעה ומאזן הנוחות, שביניהם יחס של מקבילית כוחות, ולמאזן הנוחות מעמד בכורה (תקנה 95 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018). לצדם שוקל בית המשפט שיקולי יושר וצדק, ובהם תום ליבו של המבקש.
בשאלת הסיכויים קבעה השופטת שהרישיון הנטען מקנה למבקשים זכות אישית בלבד, ולא זכות קניינית, ולכן ככלל אינו גובר על זכויות של צדדים שלישיים. היא הפנתה בעניין זה לפסיקה קודמת של העליון. במקרים חריגים הגנו בתי המשפט על בעל רישיון גם מול צד שלישי, משיקולי צדק והסתמכות. למשל, רישיון עשוי לחייב צד שהסכים לו כשרכש את זכויותיו, או צד שידע עליו ויצר מצג שהוא משלים עמו. אפשר לראות בצד כזה מי שהעניק רישיון בעצמו, או מי שמנוע מלטעון אחרת מכוח השתק או תום לב.
השופטת לא ראתה צורך להיכנס לשאלה לעומקה בשלב הזה, והסתפקה בהערה קצרה. בשונה מהמקרים שבהם הוכר החריג, זכותה של רשות המסים נובעת משעבוד, ולא נטען שידעה על הרישיון. להפך, בהליכי ההוצאה לפועל הוצג מצג שהסתיר את קיומם של הדירה ושל המבקשים. לכן, בלי לקבוע מסמרות, נראה לה שהמבקשים יתקשו להוכיח שזכותם עדיפה על השעבוד. היא הזכירה קושי אפשרי נוסף: לטענת רשות המסים, הרישיון ניתן כשהמנוח היה נתון בצו כינוס נכסים, שהגביל את יכולתו להעניק זכויות בנכס.
עיכוב פינוי מדירת מגורים ומאזן הנוחות
במאזן הנוחות הזכירה השופטת שכאשר מבקשים לעכב פינוי או מימוש של דירת מגורים, בית המשפט נוטה להיעתר, מתוך הנחה שפינוי אדם מביתו עלול לגרום לו נזק כבד שאינו ניתן לפיצוי בכסף. זה אינו כלל מוחלט, וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.
לפי רע"א 5602/24, שהשופטת הפנתה אליו, השיקולים נוגעים לשני הצדדים. בצד אחד עומדים השעבוד לטובת המשיב והאינטרס שלו בפירעון החוב. בצד השני עומדות הנסיבות האישיות של המבקש ושל בני משפחתו שגרים בדירה, וגם התנהלותו, לרבות השאלה אם הגיש את בקשתו בשיהוי. בית המשפט בוחן גם את עוצמת הקשר של המבקש לדירה ואת משך המגורים בה, עד כמה היה מודע למחלוקות על זכויותיו כשנכנס אליה, אם ניסה לקבוע עובדות בשטח, ואם נכנס לנכס שבנייתו כבר הושלמה.
השעבוד והאינטרס בגבייה הם שיקול אחד מתוך כמה. בהליך אחר, שבו רשות המסים היא שביקשה לעקל נכסים, האינטרס הזה לא הספיק: בעניין פאראגונקס, שסקרנו באתר, בית המשפט המחוזי בתל אביב הסיר עיקולים על נכסי בעל מניות, משום שהרשות לא הראתה סיכון ממשי שהמס לא ייגבה ממנו.
ביישום, השופטת התייחסה תחילה לשאלת הידיעה. הנכד ואשתו טוענים שלא ידעו על המחלוקות סביב זכויותיהם, ולדבריה אין לייחס להם בהכרח את ידיעת בני המשפחה. אבל הטענה אינה נקייה מקשיים, משום שיש אינדיקציות אפשריות לכך שהם עצמם היו מודעים להליכים. בנסיבות האלה, ובעיקר לנוכח סיכויי התביעה הנמוכים, היא לא מצאה ביישום השיקולים על ידי בית המשפט המחוזי טעות שמצדיקה התערבות.
להערכתנו, המצג שהוצג בהליכי ההוצאה לפועל פגע בנכד ואשתו בלי קשר לשאלה מה הם עצמם ידעו. בשאלת העדיפות הוא מרחיק את האפשרות שרשות המסים ידעה על הרישיון והשלימה איתו, וזו אחת הדרכים שבהן הוכרה בפסיקה הגנה לבעל רישיון מול צד שלישי.
כדאי לשים לב: מייצג של חייב בהליכי הוצאה לפועל שמנהלת רשות המסים צריך לוודא שהתמונה שמוצגת על הנכס מלאה, כולל יחידות דיור שנבנו ובני משפחה שגרים בהן. מצג חסר עלול לפגוע אחר כך גם בבני משפחה שלא הציגו אותו בעצמם.
השופטת הביאה בחשבון גם את הסעד החלופי שהנכד ואשתו ביקשו בתביעה עצמה: השבת ההשקעות בבניית הדירה ופיצוי בגין ביטול הרישיון. הסעד הזה עדיין עומד לרשותם, ולגביו דחיית הבקשה לא תגרום להם נזק. בקשת רשות הערעור נדחתה, וממילא נדחתה גם הבקשה לסעד זמני. המבקשים חויבו בהוצאות בסך כולל של 3,000 שקל לרשות המסים ולכונס הנכסים.
כדאי לשים לב: סעד כספי חלופי בכתב התביעה עשוי לשמש נגד המבקש כשהוא מבקש סעד זמני. להערכתנו, מי שמבקש לעכב פינוי צריך להסביר מדוע השבה ופיצוי בסוף ההליך לא יתקנו את הנזק שייגרם לו.
מה ההחלטה לא הכריעה
ההחלטה עוסקת בסעד הזמני בלבד, והתביעה עצמה לא הוכרעה בה. שאלת העדיפות בין הרישיון הנטען לבין השעבוד נשארה פתוחה במפורש. כך גם המחלוקת העובדתית על צו הכינוס. לפי הנכד ואשתו, בית המשפט המחוזי יצא מנקודת מוצא שהמנוח היה נתון בצו כזה בשנים 2015 עד 2020, אף שהדבר לא הוכח. השופטת רונן הציגה את הצו כקושי אפשרי שעליו מצביעה רשות המסים.
גם השאלה המיסויית לא נדונה בעליון. היעדר דיווח לרשויות המס עלה בהחלטת בית המשפט המחוזי, והטענה שלא שולם מס בגין העסקה עלתה בטענות המשיבים. השופטת רונן ביססה את הערכתה על אופי הרישיון כזכות אישית ועל השעבוד, ולשאלת הדיווח לא נדרשה. השאלה אם הסדר כזה בין בני משפחה מחייב דיווח ומס נשארה פתוחה. על היבטי המס בהעברות נכסים בין קרובים כתבנו בסקירה נפרדת.
שאלות ותשובות
האם רישיון בלתי הדיר גובר על שעבוד של רשות המסים? ככלל לא. רישיון כזה מקנה זכות אישית בלבד, שאינה גוברת על זכויות של צדדים שלישיים, למעט בחריגים שהוכרו בפסיקה, למשל כשהצד השלישי ידע על הרישיון ויצר מצג שהוא משלים עמו. ברע"א 45418-08-26 השופטת לא הכריעה בשאלה, אבל ציינה שזכותה של רשות המסים נובעת משעבוד ולא נטען שידעה על הרישיון.
האם רישיון בלתי הדיר במקרקעין חייב להיות בכתב? בהליך הזה טענו המבקשים שלא, ושרישיון יכול להתגבש גם מכוח השתק והסתמכות, בשונה ממתנה. בית המשפט העליון לא הכריע בטענה. בית המשפט המחוזי העריך את סיכויי התביעה כאפסיים, בין היתר משום שלא הוצג שום מסמך, רישום או דיווח לרשויות המס על ההסדר.
האם אפשר לעכב פינוי מדירת מגורים בהליכי מימוש של רשות המסים? אפשר, ובתי המשפט נוטים להיעתר לבקשות כאלה, משום שקשה לפצות בכסף על פינוי אדם מביתו. אבל זה אינו כלל מוחלט. בית המשפט שוקל את השעבוד ואת האינטרס בפירעון החוב מול נסיבותיו של המבקש, ובוחן, בין היתר, אם המבקש ידע על המחלוקת כשנכנס לדירה ואם הגיש את בקשתו בשיהוי.
מה קורה לבן משפחה שבנה דירה על נכס של קרוב שיש לו חוב מס? אם הנכס ממומש בגין החוב, בן המשפחה יכול לתבוע הצהרה על זכותו, או השבה של ההשקעות ופיצוי, כמו בתביעה שנדונה כאן. במקרה הזה הטענה לרישיון לא הספיקה כדי לעכב את הפינוי, והשופטת ציינה שהסעד הכספי נשאר פתוח.
האם בית המשפט מייחס לבני משפחה את מה שקרוביהם ידעו על הליכי הוצאה לפועל? לא בהכרח. השופטת רונן ציינה שאין לייחס לנכד ואשתו בהכרח את ידיעת בני המשפחה על הליכי הפינוי. עם זאת, היא מצאה שטענתם שלא ידעו אינה נקייה מקשיים, בגלל אינדיקציות אפשריות לכך שהם עצמם היו מודעים להליכים.
האם צו כינוס נכסים מונע מבעל הנכס לתת זכויות בנכס? בית המשפט המחוזי קבע שעסקה שנעשתה כשהמנוח היה נתון בצו כינוס היא חסרת תוקף, משום שהצו מנע ממנו לעשות עסקאות במקרקעין. המבקשים טענו שהצו לא הוכח ושממילא אינו שולל מתן רשות שימוש. השופטת רונן הזכירה את הצו כקושי אפשרי נוסף, בלי להכריע.
האם ההחלטה קובעת הלכה בשאלת רישיון מול שעבוד? לא. זו החלטה של שופטת אחת בבקשת רשות ערעור על סעד זמני, והשופטת ציינה במפורש שאינה קובעת מסמרות בשאלת העדיפות. היא מראה איך נבחנת בקשה כזו בשלב הסעד הזמני, והתביעה עצמה לא הוכרעה בה. המידע כאן כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.
סיכום
נכד ואשתו בנו דירה בקומה השלישית של בניין הרשום על שם סבו, ולטענתם קיבלו ממנו ב-2017 רישיון לבנות אותה ולגור בה עד סוף ימיהם. כשכונס הנכסים שמונה בהליכי ההוצאה לפועל של רשות המסים ביקש לפנות אותם, הם ביקשו לעכב את הפינוי עד שתוכרע תביעתם, ובית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון סירבו. השופטת רונן לא הכריעה בשאלת העדיפות, אבל העריכה שיהיה להם קשה להראות שהרישיון גובר על השעבוד של רשות המסים, שלא נטען שידעה עליו, במיוחד כשבאותם הליכים הוצג מצג שהסתיר את הדירה. התביעה עצמה, ובה הדרישה להשבת ההשקעות בבנייה ולפיצוי, עדיין לא הוכרעה. המידע כאן כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
יש לכם זכות בנכס של קרוב משפחה?
מתכננים לבנות או לגור בנכס של קרוב משפחה, ורוצים שהזכות שלכם תהיה מתועדת ומדווחת כראוי?
קיבלתם הודעת פינוי מכונס נכסים בנכס שהשקעתם בו, בהליכי גבייה של רשות המסים?
ב-KLF Law אנחנו מלווים עסקאות מקרקעין בתוך המשפחה ומייצגים נישומים ובני משפחותיהם מול רשות המסים, עד בית המשפט העליון. נבחן את מעמד הזכות שלכם בנכס, נבדוק אילו דיווחים נדרשים ונוודא שאתם משלמים אך ורק את מס האמת.
לפגישת ייעוץ ראשונית: לתיאום פגישת ייעוץ וליווי משפטי עם המשרד.
על הכותב: רועי קריב, עורך דין ויועץ מס בכיר. מייסד KLF Law. תובע לשעבר ביחידה למקרים מיוחדים ברשות המסים. 10+ שנות ניסיון בייעוץ מסי חוצה גבולות, ליטיגציה מיסויית, וייצוג נישומים בבית המשפט העליון. מייסד ktAi, פלטפורמת AI למיסוי בינלאומי.
לפי כונס הנכסים, רק כששמאי מטעמו ביקר בנכס הוא גילה שיש בבניין גם דירה בקומה השלישית. עד אז סבר שבנכס, שלגביו מתנהלים הליכי מימוש בגין חוב חלוט של בעליו לרשות המסים, יש שתי יחידות דיור בלבד. הבעלים נפטר ב-2020. בקומה הראשונה גרה אלמנתו, ובקומה השנייה בנו ומשפחתו. על בסיס התמונה הזו כבר הושגו הסכמות על אופן הפינוי, והן קיבלו תוקף של החלטה. בקומה השלישית גרים נכדו של המנוח ואשתו.
ב-2 בנובמבר 2026 דחתה השופטת רות רונן מבית המשפט העליון את בקשת רשות הערעור של הנכד ואשתו על החלטת בית המשפט המחוזי, שסירב לעכב את פינויים עד שתוכרע תביעתם (רע"א 45418-08-26). בתביעה הם טוענים שהסב נתן להם ב-2017 רישיון בלתי הדיר לבנות את הדירה ולגור בה כל ימי חייהם. השופטת לא הכריעה אם רישיון כזה, ככל שיוכח, גובר על השעבוד של רשות המסים. היא העריכה שיהיה להם קשה להוכיח זאת.
עיקרי הדברים
- בית המשפט העליון (השופטת רות רונן) דחה ב-2.11.2026 בקשת רשות ערעור של נכד ואשתו, שביקשו לעכב את פינויים מדירה שבנו בנכס של סבו המנוח. הנכס ממומש בהליכי הוצאה לפועל בגין חוב חלוט של המנוח לרשות המסים.
- רישיון בלתי הדיר מקנה זכות אישית בלבד, ולכן ככלל אינו גובר על זכויות של צדדים שלישיים. בפסיקה הוכרו חריגים, למשל כשהצד השלישי הסכים לרישיון בעת שרכש את זכויותיו, או ידע עליו ויצר מצג שהוא משלים עמו.
- זכותה של רשות המסים נובעת משעבוד, ולא נטען שידעה על הרישיון. בהליכי ההוצאה לפועל אף הוצג מצג שהסתיר את הדירה ואת המבקשים. השופטת לא קבעה מסמרות, אבל העריכה שהמבקשים יתקשו להוכיח שזכותם עדיפה על השעבוד.
- בתי המשפט נוטים לעכב פינוי מדירת מגורים, אך זה אינו כלל מוחלט. כאן לא מצאה השופטת טעות בהחלטת בית המשפט המחוזי, בעיקר בגלל סיכויי התביעה הנמוכים, ולצדם הסימנים האפשריים לכך שהמבקשים עצמם ידעו על ההליכים. היא הוסיפה שהסעד החלופי, השבת ההשקעות בבנייה ופיצוי, עדיין פתוח בפניהם.
- בית המשפט המחוזי הסתמך בין היתר על כך שלא הוצג שום מסמך בכתב, רישום או דיווח לרשויות המס על העסקה הנטענת משנת 2017. בית המשפט העליון לא התייחס לנקודה הזו במפורש.
רקע
רשות המסים מנהלת הליכי הוצאה לפועל בגין חוב חלוט של המנוח, ובמסגרתם מונה כונס נכסים על זכויותיו בנכס הרשום על שמו. לפי החלטת בית המשפט המחוזי, ב-2020 נרשם על הנכס שעבוד לטובת רשות המסים.
ב-16 ביוני 2026 הגיש הכונס בקשה דחופה לפנות את הנכד ואשתו מהדירה בקומה השלישית. רשמת ההוצאה לפועל קיבלה את הבקשה ב-29 ביוני 2026, וקבעה שהפינוי ייעשה לפחות 30 יום אחרי שהודעות הפינוי יימסרו להם.
ב-8 ביולי 2026 הגישו הנכד ואשתו תביעה לבית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת. הם ביקשו מבית המשפט להצהיר שהמנוח נתן להם רישיון בלתי הדיר (בהחלטה מכונה גם רשות בלתי הדירה) לבנות את הדירה ולגור בה עד סוף ימיהם, ושהכונס אינו מוסמך לבטל אותו. לחלופין ביקשו שביטול הרישיון יותנה בהשבת כל מה שהשקיעו בבנייה ובפיצוי הולם.
לטענתם, ב-2017 נתן המנוח לנכד את הרישיון בהסכמה בעל פה, שעוגנה בהמשך בכתב לפני עורך דין. הם בנו את הדירה מכספם, והיא דירת המגורים היחידה שלהם. על ההליכים, כך טענו, שמעו לראשונה כשקיבלו את ההחלטה על פינויים. יחד עם התביעה ביקשו סעד זמני שיעכב את הפינוי עד להכרעה בה.
בית המשפט המחוזי: סיכויים אפסיים ונטל כבד במאזן הנוחות
ב-22 ביולי 2026, אחרי דיון במעמד הצדדים, דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה לסעד זמני. הוא מצא בהתנהלות הנכד ובני משפחתו חוסר ניקיון כפיים ואף חוסר תום לב. הוא ציין שבני המשפחה ידעו על הליכי המימוש כבר שנים, ושלפחות בחלק מהליכי ההוצאה לפועל יוצגו על ידי אותו עורך דין שמייצג את הנכד ואשתו גם בהליך הזה.
את סיכויי התביעה העריך בית המשפט כאפסיים, משום שהמבקשים לא הציגו שום מסמך בכתב, רישום או דיווח לרשויות המס על העסקה משנת 2017, אף שלטענתם ההסכמה עוגנה בכתב. עוד נקבע שאם נעשתה עסקה כזו, אין לה תוקף, משום שבאותה עת היה המנוח נתון בצו כינוס נכסים שמנע ממנו לעשות עסקאות במקרקעין. לכל היותר, לפי בית המשפט, המנוח התחייב לעשות עסקה, והשעבוד שנרשם לטובת רשות המסים ב-2020 גובר על התחייבות כזו.
במאזן הנוחות הוטל על המבקשים נטל כבד לנוכח המסקנה על סיכויי התביעה, ובית המשפט מצא שלא עמדו בו. לדבריו, היו להם ולבני המשפחה שנים רבות להסדיר את פינוי הנכס או את תשלום החוב. הצורך לברר את הטענות על ההשקעה בבנייה ועל פיצוי לא הצדיק בעיניו לעכב את מועד הפינוי. הנכד ואשתו חויבו בהוצאות בסך כולל של 20,000 שקל לרשות המסים ולכונס הנכסים.
כדאי לשים לב: מי שבונה על נכס של קרוב משפחה צריך מסמך בכתב מאותו מועד, ובירור מראש אם הנכס משועבד או נתון בצו כינוס. כאן היעדר תיעוד היה הנימוק הראשון של בית המשפט המחוזי.
מה טענו הצדדים בבית המשפט העליון
על החלטת בית המשפט המחוזי הגישו הנכד ואשתו בקשת רשות ערעור, ועמה בקשה לעכב את הפינוי עד להכרעה בה. הם טענו שבית המשפט המחוזי בחן שאלה אחרת מזו שהעלו. לשיטתם, הוא בדק אם הוכחה מתנה או התחייבות לתת מתנה, בעוד שתביעתם נשענת על רישיון בלתי הדיר, שאינו כפוף לדרישת הכתב ויכול להתגבש מכוח השתק והסתמכות. הם טענו גם שלא הוכח שהמנוח היה נתון בצו כינוס נכסים בשנים 2015 עד 2020, ושגם אם היה, הצו לא מנע ממנו לתת רשות שימוש בדירה. לטענתם, זכותם גוברת על שעבוד שנרשם אחריה. את הממצא על חוסר תום לב תקפו בטענה שאין לו בסיס בראיות, ושהוא מערבב בין התנהלותם לבין התנהלות יתר בני המשפחה. לדבריהם, אין לייחס להם ידיעה על ההליכים רק משום שאביו של הנכד וסבתו היו מעורבים בהם. עוד טענו שגם בא כוחם, כמו הכונס, לא ידע על הדירה, ושהכונס התרשל בתפקידו כשלא בירר את מצב הזכויות בנכס.
רשות המסים וכונס הנכסים השיבו שהבקשה לסעד זמני הוגשה בשיהוי ניכר ובחוסר ניקיון כפיים. לגרסתם, אביו של הנכד וסבתו הציגו בהליך ההוצאה לפועל מצג כוזב שלפיו יש בנכס שתי יחידות דיור בלבד, והסתירו את בניית הקומה השלישית. לדבריהם, בניית הדירה הסתיימה ב-2025, במקביל להליכים, והנכד לא הסביר היכן גר בזמן הבנייה. לפי המשיבים, סביר שגר עם הוריו בקומה השנייה, ולכן הטענה שהנכד ואשתו לא ידעו על ההליכים בעייתית במיוחד. הם העלו גם ספק בתוקף היתר הבנייה שהציגו המבקשים, שניתן שנים אחרי פטירת המנוח ואחרי מינוי הכונס, בלי שהסכמת הכונס התבקשה או ניתנה.
בשאלת הסיכויים טענו המשיבים שלא הוצגה ראיה לרישיון ולא ניתן הסבר סביר להיעדר המסמך הכתוב שהנכד ואשתו טוענים לו. אף אחד מיורשי המנוח, שצורפו להליך, לא הגיב ולא התייצב כדי לתמוך בגרסת המבקשים. לגישתם, העסקה ממילא אינה מקנה זכות קניינית, משום שלא דווחה לרשויות מיסוי מקרקעין ולא שולמו בגינה המסים הנדרשים, ומשום שבמועד הנטען היה המנוח מנוע מלעשות עסקאות במקרקעין בשל צו הכינוס.
המשיבים תקפו גם את האופן שבו המבקשים מתארים את זכותם. לטענתם, הנכד ואשתו מציגים אותה כזכות אישית, שאינה טעונה כתב או רישום, אינה מחייבת דיווח ואינה נדחית מפני השעבוד. ולצד זאת הם טוענים שמדובר בזכות שביושר במקרקעין, שתגבר על השעבוד ותמנע את הפינוי.
במאזן הנוחות טענו המשיבים שספק אם זו דירת המגורים היחידה של המבקשים, ושעיכוב נוסף יאריך הליכי גבייה שרשות המסים מנהלת כבר שנים. עוד טענו שהמבקשים ובני המשפחה הפרו שוב ושוב הסכמות דיוניות, והעלו את טענותיהם רק ברגע האחרון כדי לעכב את הפינוי.
החלטת העליון: רישיון בלתי הדיר מול שעבוד
השופטת רונן פתחה בכלל שערכאת ערעור מתערבת בהחלטה על סעד זמני רק במקרים חריגים, בשל שיקול הדעת הרחב של הערכאה הדיונית. בקשה לסעד זמני נבחנת לפי סיכויי התביעה ומאזן הנוחות, שביניהם יחס של מקבילית כוחות, ולמאזן הנוחות מעמד בכורה (תקנה 95 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018). לצדם שוקל בית המשפט שיקולי יושר וצדק, ובהם תום ליבו של המבקש.
בשאלת הסיכויים קבעה השופטת שהרישיון הנטען מקנה למבקשים זכות אישית בלבד, ולא זכות קניינית, ולכן ככלל אינו גובר על זכויות של צדדים שלישיים. היא הפנתה בעניין זה לפסיקה קודמת של העליון. במקרים חריגים הגנו בתי המשפט על בעל רישיון גם מול צד שלישי, משיקולי צדק והסתמכות. למשל, רישיון עשוי לחייב צד שהסכים לו כשרכש את זכויותיו, או צד שידע עליו ויצר מצג שהוא משלים עמו. אפשר לראות בצד כזה מי שהעניק רישיון בעצמו, או מי שמנוע מלטעון אחרת מכוח השתק או תום לב.
השופטת לא ראתה צורך להיכנס לשאלה לעומקה בשלב הזה, והסתפקה בהערה קצרה. בשונה מהמקרים שבהם הוכר החריג, זכותה של רשות המסים נובעת משעבוד, ולא נטען שידעה על הרישיון. להפך, בהליכי ההוצאה לפועל הוצג מצג שהסתיר את קיומם של הדירה ושל המבקשים. לכן, בלי לקבוע מסמרות, נראה לה שהמבקשים יתקשו להוכיח שזכותם עדיפה על השעבוד. היא הזכירה קושי אפשרי נוסף: לטענת רשות המסים, הרישיון ניתן כשהמנוח היה נתון בצו כינוס נכסים, שהגביל את יכולתו להעניק זכויות בנכס.
עיכוב פינוי מדירת מגורים ומאזן הנוחות
במאזן הנוחות הזכירה השופטת שכאשר מבקשים לעכב פינוי או מימוש של דירת מגורים, בית המשפט נוטה להיעתר, מתוך הנחה שפינוי אדם מביתו עלול לגרום לו נזק כבד שאינו ניתן לפיצוי בכסף. זה אינו כלל מוחלט, וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.
לפי רע"א 5602/24, שהשופטת הפנתה אליו, השיקולים נוגעים לשני הצדדים. בצד אחד עומדים השעבוד לטובת המשיב והאינטרס שלו בפירעון החוב. בצד השני עומדות הנסיבות האישיות של המבקש ושל בני משפחתו שגרים בדירה, וגם התנהלותו, לרבות השאלה אם הגיש את בקשתו בשיהוי. בית המשפט בוחן גם את עוצמת הקשר של המבקש לדירה ואת משך המגורים בה, עד כמה היה מודע למחלוקות על זכויותיו כשנכנס אליה, אם ניסה לקבוע עובדות בשטח, ואם נכנס לנכס שבנייתו כבר הושלמה.
השעבוד והאינטרס בגבייה הם שיקול אחד מתוך כמה. בהליך אחר, שבו רשות המסים היא שביקשה לעקל נכסים, האינטרס הזה לא הספיק: בעניין פאראגונקס, שסקרנו באתר, בית המשפט המחוזי בתל אביב הסיר עיקולים על נכסי בעל מניות, משום שהרשות לא הראתה סיכון ממשי שהמס לא ייגבה ממנו.
ביישום, השופטת התייחסה תחילה לשאלת הידיעה. הנכד ואשתו טוענים שלא ידעו על המחלוקות סביב זכויותיהם, ולדבריה אין לייחס להם בהכרח את ידיעת בני המשפחה. אבל הטענה אינה נקייה מקשיים, משום שיש אינדיקציות אפשריות לכך שהם עצמם היו מודעים להליכים. בנסיבות האלה, ובעיקר לנוכח סיכויי התביעה הנמוכים, היא לא מצאה ביישום השיקולים על ידי בית המשפט המחוזי טעות שמצדיקה התערבות.
להערכתנו, המצג שהוצג בהליכי ההוצאה לפועל פגע בנכד ואשתו בלי קשר לשאלה מה הם עצמם ידעו. בשאלת העדיפות הוא מרחיק את האפשרות שרשות המסים ידעה על הרישיון והשלימה איתו, וזו אחת הדרכים שבהן הוכרה בפסיקה הגנה לבעל רישיון מול צד שלישי.
כדאי לשים לב: מייצג של חייב בהליכי הוצאה לפועל שמנהלת רשות המסים צריך לוודא שהתמונה שמוצגת על הנכס מלאה, כולל יחידות דיור שנבנו ובני משפחה שגרים בהן. מצג חסר עלול לפגוע אחר כך גם בבני משפחה שלא הציגו אותו בעצמם.
השופטת הביאה בחשבון גם את הסעד החלופי שהנכד ואשתו ביקשו בתביעה עצמה: השבת ההשקעות בבניית הדירה ופיצוי בגין ביטול הרישיון. הסעד הזה עדיין עומד לרשותם, ולגביו דחיית הבקשה לא תגרום להם נזק. בקשת רשות הערעור נדחתה, וממילא נדחתה גם הבקשה לסעד זמני. המבקשים חויבו בהוצאות בסך כולל של 3,000 שקל לרשות המסים ולכונס הנכסים.
כדאי לשים לב: סעד כספי חלופי בכתב התביעה עשוי לשמש נגד המבקש כשהוא מבקש סעד זמני. להערכתנו, מי שמבקש לעכב פינוי צריך להסביר מדוע השבה ופיצוי בסוף ההליך לא יתקנו את הנזק שייגרם לו.
מה ההחלטה לא הכריעה
ההחלטה עוסקת בסעד הזמני בלבד, והתביעה עצמה לא הוכרעה בה. שאלת העדיפות בין הרישיון הנטען לבין השעבוד נשארה פתוחה במפורש. כך גם המחלוקת העובדתית על צו הכינוס. לפי הנכד ואשתו, בית המשפט המחוזי יצא מנקודת מוצא שהמנוח היה נתון בצו כזה בשנים 2015 עד 2020, אף שהדבר לא הוכח. השופטת רונן הציגה את הצו כקושי אפשרי שעליו מצביעה רשות המסים.
גם השאלה המיסויית לא נדונה בעליון. היעדר דיווח לרשויות המס עלה בהחלטת בית המשפט המחוזי, והטענה שלא שולם מס בגין העסקה עלתה בטענות המשיבים. השופטת רונן ביססה את הערכתה על אופי הרישיון כזכות אישית ועל השעבוד, ולשאלת הדיווח לא נדרשה. השאלה אם הסדר כזה בין בני משפחה מחייב דיווח ומס נשארה פתוחה. על היבטי המס בהעברות נכסים בין קרובים כתבנו בסקירה נפרדת.
שאלות ותשובות
האם רישיון בלתי הדיר גובר על שעבוד של רשות המסים? ככלל לא. רישיון כזה מקנה זכות אישית בלבד, שאינה גוברת על זכויות של צדדים שלישיים, למעט בחריגים שהוכרו בפסיקה, למשל כשהצד השלישי ידע על הרישיון ויצר מצג שהוא משלים עמו. ברע"א 45418-08-26 השופטת לא הכריעה בשאלה, אבל ציינה שזכותה של רשות המסים נובעת משעבוד ולא נטען שידעה על הרישיון.
האם רישיון בלתי הדיר במקרקעין חייב להיות בכתב? בהליך הזה טענו המבקשים שלא, ושרישיון יכול להתגבש גם מכוח השתק והסתמכות, בשונה ממתנה. בית המשפט העליון לא הכריע בטענה. בית המשפט המחוזי העריך את סיכויי התביעה כאפסיים, בין היתר משום שלא הוצג שום מסמך, רישום או דיווח לרשויות המס על ההסדר.
האם אפשר לעכב פינוי מדירת מגורים בהליכי מימוש של רשות המסים? אפשר, ובתי המשפט נוטים להיעתר לבקשות כאלה, משום שקשה לפצות בכסף על פינוי אדם מביתו. אבל זה אינו כלל מוחלט. בית המשפט שוקל את השעבוד ואת האינטרס בפירעון החוב מול נסיבותיו של המבקש, ובוחן, בין היתר, אם המבקש ידע על המחלוקת כשנכנס לדירה ואם הגיש את בקשתו בשיהוי.
מה קורה לבן משפחה שבנה דירה על נכס של קרוב שיש לו חוב מס? אם הנכס ממומש בגין החוב, בן המשפחה יכול לתבוע הצהרה על זכותו, או השבה של ההשקעות ופיצוי, כמו בתביעה שנדונה כאן. במקרה הזה הטענה לרישיון לא הספיקה כדי לעכב את הפינוי, והשופטת ציינה שהסעד הכספי נשאר פתוח.
האם בית המשפט מייחס לבני משפחה את מה שקרוביהם ידעו על הליכי הוצאה לפועל? לא בהכרח. השופטת רונן ציינה שאין לייחס לנכד ואשתו בהכרח את ידיעת בני המשפחה על הליכי הפינוי. עם זאת, היא מצאה שטענתם שלא ידעו אינה נקייה מקשיים, בגלל אינדיקציות אפשריות לכך שהם עצמם היו מודעים להליכים.
האם צו כינוס נכסים מונע מבעל הנכס לתת זכויות בנכס? בית המשפט המחוזי קבע שעסקה שנעשתה כשהמנוח היה נתון בצו כינוס היא חסרת תוקף, משום שהצו מנע ממנו לעשות עסקאות במקרקעין. המבקשים טענו שהצו לא הוכח ושממילא אינו שולל מתן רשות שימוש. השופטת רונן הזכירה את הצו כקושי אפשרי נוסף, בלי להכריע.
האם ההחלטה קובעת הלכה בשאלת רישיון מול שעבוד? לא. זו החלטה של שופטת אחת בבקשת רשות ערעור על סעד זמני, והשופטת ציינה במפורש שאינה קובעת מסמרות בשאלת העדיפות. היא מראה איך נבחנת בקשה כזו בשלב הסעד הזמני, והתביעה עצמה לא הוכרעה בה. המידע כאן כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.
סיכום
נכד ואשתו בנו דירה בקומה השלישית של בניין הרשום על שם סבו, ולטענתם קיבלו ממנו ב-2017 רישיון לבנות אותה ולגור בה עד סוף ימיהם. כשכונס הנכסים שמונה בהליכי ההוצאה לפועל של רשות המסים ביקש לפנות אותם, הם ביקשו לעכב את הפינוי עד שתוכרע תביעתם, ובית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון סירבו. השופטת רונן לא הכריעה בשאלת העדיפות, אבל העריכה שיהיה להם קשה להראות שהרישיון גובר על השעבוד של רשות המסים, שלא נטען שידעה עליו, במיוחד כשבאותם הליכים הוצג מצג שהסתיר את הדירה. התביעה עצמה, ובה הדרישה להשבת ההשקעות בבנייה ולפיצוי, עדיין לא הוכרעה. המידע כאן כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
יש לכם זכות בנכס של קרוב משפחה?
מתכננים לבנות או לגור בנכס של קרוב משפחה, ורוצים שהזכות שלכם תהיה מתועדת ומדווחת כראוי?
קיבלתם הודעת פינוי מכונס נכסים בנכס שהשקעתם בו, בהליכי גבייה של רשות המסים?
ב-KLF Law אנחנו מלווים עסקאות מקרקעין בתוך המשפחה ומייצגים נישומים ובני משפחותיהם מול רשות המסים, עד בית המשפט העליון. נבחן את מעמד הזכות שלכם בנכס, נבדוק אילו דיווחים נדרשים ונוודא שאתם משלמים אך ורק את מס האמת.
לפגישת ייעוץ ראשונית: לתיאום פגישת ייעוץ וליווי משפטי עם המשרד.
על הכותב: רועי קריב, עורך דין ויועץ מס בכיר. מייסד KLF Law. תובע לשעבר ביחידה למקרים מיוחדים ברשות המסים. 10+ שנות ניסיון בייעוץ מסי חוצה גבולות, ליטיגציה מיסויית, וייצוג נישומים בבית המשפט העליון. מייסד ktAi, פלטפורמת AI למיסוי בינלאומי.
