אופציה לרכישת מקרקעין בישראל: הסתייגות חדשה של ישראל ב-OECD
2025 Update to the OECD Model Tax Convention
5.10.2026
משקיע זר מקבל אופציה לרכוש מגרש בישראל. לפני שהוא מממש אותה, הוא מעביר את האופציה לאחר, ברווח. אם יש אמנת מס בין ישראל לבין המדינה שבה הוא תושב, אחת השאלות הראשונות היא באיזה סעיף של האמנה הרווח הזה נופל. לפי אמנת המודל של ה-OECD, המדינה שבה נמצאים המקרקעין רשאית למסות רווח מהעברתם. את הרווח מהעברת נכס שאינו נכלל באף אחת מהקטגוריות המיוחדות של סעיף 13 רשאית למסות רק מדינת התושבות של המעביר.
מאז 2014 שמרה ישראל לעצמה את הזכות לכלול אופציות כאלה בהגדרת המקרקעין עצמה. בעדכון 2025 לאמנת המודל ישראל נמחקה מההסתייגות הזו, ובאותו עדכון נוספה הסתייגות חדשה שלה בפרשנות לסעיף 13, שעוסקת ישירות ברווח מהעברת אופציות כאלה. להערכתנו, ישראל העבירה בכך את עמדתה מסעיף 6 לסעיף 13, בנוסח צר יותר.
עיקרי הדברים
- לפי הדוח, עדכון 2025 לאמנת המודל, שאושר במועצת ה-OECD ב-18 בנובמבר 2025, מחק את ישראל מההסתייגות שבפסקה 14 לפרשנות לסעיף 6. באותה פסקה שמרה ישראל לעצמה מאז 2014 את הזכות לכלול בהגדרת "מקרקעין" גם "כל אופציה או זכות דומה לרכישת מקרקעין".
- באותו עדכון נוספה לפרשנות לסעיף 13 פסקה 42 חדשה: ישראל שומרת על זכותה למסות רווחים מהעברת אופציות או זכויות דומות לרכישת מקרקעין הנמצאים בישראל.
- בפסקה 14 נותרה לטביה ונוספה ליטא. עמדה של ליטא באותו עניין, שהופיעה עד העדכון בפרק העמדות של מדינות שאינן חברות ב-OECD, נמחקה משם.
- לפי הפרשנות לסעיף 13, פסקה 1 של הסעיף מפנה לסעיף 6 לעניין הגדרת המקרקעין, ואת הרווח מהעברת נכס שאינו מנוי בפסקאות 1 עד 4 של הסעיף ניתן למסות רק במדינת התושבות. להערכתנו, זה ההקשר שבו להסתייגות יש משמעות.
- הסתייגות מלמדת מה ישראל שומרת לעצמה ביחס לנוסח המודל. להערכתנו, בכל עסקה קובע נוסח האמנה החלה. באמנה עם ארצות הברית, למשל, ההגדרה של "זכות דומה במקרקעין בישראל" אינה מזכירה אופציות במפורש.
רקע: ההסתייגות של ישראל בפרשנות לסעיף 6
בפרשנות לאמנת המודל, לצד ההסבר לסעיפים, מופיעות עמדות של המדינות החברות. בפרשנות לסעיפים 6 ו-13 יש פרק בשם "הסתייגויות על הסעיף", ובו מדינות מציינות מה הן שומרות לעצמן ביחס לנוסח הסעיף במודל.
סעיף 6 עוסק בהכנסה ממקרקעין. לפי הפרשנות, פסקה 1 שלו נותנת את זכות המיסוי למדינה שבה נמצאים המקרקעין, בשל הקשר הכלכלי ההדוק בין מקור ההכנסה לבין אותה מדינה. פסקה 2 מגדירה "מקרקעין" בהפניה לדין המדינה שבה נמצא הנכס. בנוסף, היא מונה במפורש נכסים וזכויות שתמיד ייחשבו מקרקעין, וקובעת שאוניות וכלי טיס לעולם לא ייחשבו מקרקעין.
ב-15 ביולי 2014, בעדכון 2014 לאמנת המודל, נוספה לפרשנות לסעיף 6 פסקה 14. לפיה, ישראל שומרת לעצמה את הזכות לכלול בפסקה 2 של הסעיף "כל אופציה או זכות דומה לרכישת מקרקעין". בעדכון 2017, ב-21 בנובמבר 2017, הצטרפה לטביה לאותה הסתייגות.
מה השתנה בעדכון 2025
לפי הדוח, העדכון החליף את נוסח פסקה 14. לפי ההיסטוריה של הפסקה בנוסח המלא של אמנת המודל, ישראל נמחקה מרשימת המדינות המסתייגות וליטא נוספה לה. לפי הנוסח הנוכחי של הפסקה, לטביה וליטא שומרות לעצמן את הזכות לכלול בפסקה 2 "כל אופציה או זכות דומה לרכישת מקרקעין". באותו עדכון נמחקה מפרק העמדות של מדינות שאינן חברות ב-OECD עמדה של ליטא, שלפיה היא שומרת לעצמה את הזכות לכלול בהגדרת המקרקעין כל אופציה או זכות דומה לרכישת מקרקעין.
באותו עדכון הוחלפה גם פסקה 42 לפרשנות לסעיף 13. הנוסח החדש: "Israel reserves its right to tax gains from alienation of options or similar rights to acquire immovable property situated in Israel". כלומר, ישראל שומרת על זכותה למסות רווחים מהעברת אופציות או זכויות דומות לרכישת מקרקעין הנמצאים בישראל. לפי פסקה 5 לפרשנות לסעיף 13, המונח "העברת נכס" (alienation of property) מכסה בין היתר מכירה או חליפין של נכס, העברה חלקית, הפקעה, העברה לחברה תמורת מניות, מכירה של זכות, מתנה ואף העברה במוות.
הדוח אינו מסביר מדוע ישראל נמחקה מפסקה 14, ומדוע נוספה פסקה 42.
כדאי לשים לב: חוות דעת ומצגות מלפני העדכון שמפנות להסתייגות של ישראל בפסקה 14 לפרשנות לסעיף 6 מתארות הסתייגות שכבר אינה קיימת. היום ההפניה הנכונה היא לפסקה 42 לפרשנות לסעיף 13.
מהגדרת המקרקעין לרווח מההעברה
לפי פסקה 22 לפרשנות לסעיף 13, פסקה 1 של הסעיף קובעת שהמדינה שבה נמצאים המקרקעין רשאית למסות רווחים מהעברתם, ולעניין הגדרת המקרקעין היא מפנה לסעיף 6. פסקה 5 של הסעיף היא כלל השארית: לפי פסקה 29 לפרשנות, את הרווחים מהעברת כל נכס שאינו מנוי בפסקאות 1 עד 4 ניתן למסות רק במדינת התושבות של המעביר.
להערכתנו, מכאן החשיבות של ההסתייגות. אם אופציה לרכישת מקרקעין אינה נכללת בהגדרת המקרקעין שבאמנה, ואינה נכנסת לקטגוריה אחרת בסעיף 13, הרווח מהעברתה עלול ליפול לכלל השארית, ואז רק מדינת התושבות של המעביר רשאית למסות אותו. ההסתייגות הישנה טיפלה בכך דרך ההגדרה. ההסתייגות החדשה עוסקת ישירות ברווח.
להערכתנו, יש גם הבדל בהיקף בין שני הנוסחים. ההסתייגות הישנה נגעה להגדרת המקרקעין בפסקה 2 של סעיף 6, הגדרה שחלה בסעיף 6 עצמו, וגם בסעיף 13(1) דרך ההפניה. הנוסח החדש אינו עוסק בהכנסה ממקרקעין לפי סעיף 6, אלא ברווחים מהעברת אופציות, ורק כשהמקרקעין נמצאים בישראל.
עוד נזכיר שלפי פסקה 3 לפרשנות לסעיף 13, אין לפרש את הסעיף כמעניק למדינה זכות למסות רווחי הון אם זכות כזו אינה קבועה בדין הפנימי שלה. לפי אותה פסקה, הדין הפנימי של כל מדינה קובע אם רווחי הון יחויבו במס, ואם כן, איך. השאלה אם ובאיזה אופן רווח מהעברת אופציה חייב במס בישראל נקבעת בדין הישראלי, והיא אינה נדונה בדוח ולא בפוסט הזה.
כדאי לשים לב: בעסקת אופציה על מקרקעין בישראל עם צד זר, כדאי לקבוע מוקדם באיזה סעיף של האמנה החלה הרווח צפוי ליפול: מקרקעין, הוראה מיוחדת לזכויות במקרקעין, או כלל השארית. מכך נגזר אם לפי האמנה יש לישראל זכות מיסוי על הרווח.
אמנות קיימות: הדוגמה של האמנה עם ארצות הברית
להערכתנו, הסתייגות בפרשנות לאמנת המודל אינה משנה כשלעצמה אמנה שכבר נחתמה. האמנה בין ישראל לארצות הברית נחתמה ב-20 בנובמבר 1975, תוקנה בפרוטוקולים מ-1980 ומ-26 בינואר 1993, ונכנסה לתוקף ב-1 בינואר 1995. כלומר, הנוסח שלה גובש לפני שישראל הוסיפה, ב-2014, את ההסתייגות בעניין אופציות.
סעיף 7(1) לאמנה מאפשר למדינה שבה נמצאים נכסי המקרקעין למסות הכנסה מהם, ובכלל זה רווחים ממכירתם או חילופם, או מפעולה אחרת בהם. סעיף 7(3)(ב) מאפשר לישראל למסות רווחים של תושב ארצות הברית מהעברת "זכות דומה במקרקעין בישראל". לפי הסעיף, המונח כולל שלושה סוגי זכויות: זכויות בישות משפטית שמכירתן מתחייבת במס בישראל, לפי הדין הפנימי, כמכירת זכויות במקרקעין; זכויות בכל ישות משפטית אחרת ש-50% או יותר משווי השוק של נכסיה מורכבים, במישרין או בעקיפין, ממקרקעין בישראל; וזכויות בשותפות, נאמנות או עזבון, במידה שהרווחים מהעברתן מתייחסים למקרקעין בישראל או לזכות דומה במקרקעין בישראל. אופציות אינן מוזכרות בהגדרה במפורש. בסעיף 4(4), שעוסק במקור ההכנסה, האמנה מפנה לגבי הנכסים שבסעיף 7(3) למיקום "נכסי המקרקעין של איגוד המקרקעין". על שאלה אחרת בתחום, שווי מניות של איגוד מקרקעין בעסקת חליפין, כתבנו בעדכון על החלטת ועדת ערר בעניין שווי מניות באיגוד מקרקעין.
לצד זה, סעיף 15(1) לאמנה פוטר תושב של מדינה אחת ממס במדינה האחרת על רווחים ממכירתם או חילופם של נכסים קבועים, או מפעולה אחרת בהם, אלא אם חל אחד החריגים שבסעיף, ובהם, לפי פסקה (א), רווח שמתחייב במס באותה מדינה מכוח סעיף 7. האמנה אינה מגדירה את המונח "נכסי מקרקעין". לפי סעיף 2(2) לאמנה, מונח שלא הוגדר בה מקבל את המשמעות שיש לו לפי דיני המדינה שקובעים את מסיה, אלא אם משתמע אחרת מן ההקשר. כשהמשמעות שונה בין המדינות, או אינה ניתנת לקביעה בנקל, הרשויות המוסמכות רשאיות לקבוע משמעות משותפת.
להערכתנו, כשתושב ארצות הברית מעביר אופציה לרכישת מקרקעין בישראל, השאלה אם לישראל יש זכות מיסוי תוכרע לפי נוסח האמנה, ובכלל זה לפי המשמעות של המונחים "נכסי מקרקעין" ו"זכות דומה במקרקעין בישראל", ולא לפי ההסתייגות בפרשנות לאמנת המודל.
כדאי לשים לב: לפני חתימה על עסקת אופציה עם צד זר, כדאי לבדוק את נוסח האמנה הספציפית: איך היא מגדירה מקרקעין וזכויות במקרקעין, האם יש בה הוראה מיוחדת לזכויות דומות, והאם היא מזכירה אופציות.
שאלות ותשובות
האם ישראל ויתרה על מיסוי אופציות לרכישת מקרקעין? ישראל נמחקה מההסתייגות על הגדרת המקרקעין בפרשנות לסעיף 6, אבל באותו עדכון נוספה הסתייגות שלה בפרשנות לסעיף 13, שלפיה היא שומרת על זכותה למסות רווחים מהעברת אופציות או זכויות דומות לרכישת מקרקעין הנמצאים בישראל. להערכתנו, ביחס לרווחים כאלה ישראל לא ויתרה, אבל הנוסח החדש צר מהקודם.
מי שומרות היום לעצמן את הזכות לכלול אופציות בהגדרת המקרקעין? לפי הנוסח הנוכחי של פסקה 14 לפרשנות לסעיף 6, לטביה וליטא.
מה קורה לפי אמנת המודל לרווח מהעברת נכס שאינו נכלל בקטגוריות המיוחדות של סעיף 13? לפי פסקה 29 לפרשנות לסעיף 13, אם הנכס אינו מנוי בפסקאות 1 עד 4 של הסעיף, את הרווח ניתן למסות רק במדינת התושבות של המעביר.
האם ההסתייגות החדשה משנה את האמנות הקיימות של ישראל? להערכתנו, לא כשלעצמה. ההסתייגות מבטאת את עמדת ישראל ביחס לאמנת המודל. בכל עסקה יש לבחון את נוסח האמנה החלה, כמו בדוגמה של האמנה עם ארצות הברית.
האם ההסתייגות עוסקת גם באופציות לעובדים? נוסח פסקה 42 עוסק באופציות או בזכויות דומות לרכישת מקרקעין, ואינו מזכיר אופציות למניות. אופציות למניות שניתנות לעובדים או לדירקטורים נדונות בפסקה 32 לפרשנות לסעיף 13, שמבחינה בין הטבת האופציה, שחלים עליה סעיפים 15 או 16, לבין רווח מהעברת המניות שנרכשו במימוש.
למה ישראל נמחקה מההסתייגות בפרשנות לסעיף 6 ונוספה הסתייגות שלה בפרשנות לסעיף 13? הדוח אינו מסביר זאת.
האם ההסתייגות מחייבת? זו עמדה של ישראל שנכללה בפרשנות של ה-OECD לאמנת המודל, ולא נוסח של אמנה. בכל מקרה יש לבחון את האמנה החלה בין המדינות ואת הדין הפנימי של כל אחת מהן.
סיכום
בעדכון 2025 לאמנת המודל ישראל נמחקה מההסתייגות שבפרשנות לסעיף 6, שלפיה שמרה לעצמה את הזכות לכלול אופציות לרכישת מקרקעין בהגדרת המקרקעין. באותו עדכון נוספה הסתייגות שלה בפרשנות לסעיף 13, שלפיה היא שומרת על זכותה למסות רווחים מהעברת אופציות או זכויות דומות לרכישת מקרקעין הנמצאים בישראל. כיום מופיעות בפסקה 14 לפרשנות לסעיף 6 לטביה וליטא. להערכתנו, ישראל העבירה את עמדתה מסעיף 6 לסעיף 13, בנוסח צר יותר. משמעות ההסתייגות היא במצב שבו אופציה אינה נכללת בהגדרת המקרקעין, והרווח מהעברתה היה נופל אחרת לכלל השארית. עוד להערכתנו, בעסקה בפועל קובע נוסח האמנה החלה, ובאמנה עם ארצות הברית אופציות אינן מוזכרות במפורש. נזכיר שמדובר בעמדה שנכללה בפרשנות של ה-OECD, ולא בנוסח של אמנה מחייבת.
עסקת אופציה על מקרקעין בישראל עם צד זר?
שוקלים להעניק למשקיע זר אופציה לרכישת מקרקעין בישראל, או לרכוש ממנו אופציה כזו?
מחזיקים אופציה על מקרקעין בישראל, ולא בטוחים איזו אמנה חלה ואיך היא מסווגת את הרווח?
משרד עורכי דין KLF Law מתמחה במיסוי מקרקעין, מיסוי בינלאומי ואמנות מס. אנו בוחנים את נוסח האמנה החלה, את סיווג הזכות ואת חשיפת המס בשתי המדינות, ונוודא שאתם משלמים אך ורק את מס האמת.
לתיאום פגישת ייעוץ וליווי משפטי עם המשרד
על הכותב: רועי קריב, עורך דין ויועץ מס בכיר. מייסד KLF Law. תובע לשעבר ביחידה למקרים מיוחדים ברשות המסים. 10+ שנות ניסיון בייעוץ מסי חוצה גבולות, ליטיגציה מסית, וייצוג נישומים בבית המשפט העליון. מייסד ktAi, פלטפורמת AI למיסוי בינלאומי.
משקיע זר מקבל אופציה לרכוש מגרש בישראל. לפני שהוא מממש אותה, הוא מעביר את האופציה לאחר, ברווח. אם יש אמנת מס בין ישראל לבין המדינה שבה הוא תושב, אחת השאלות הראשונות היא באיזה סעיף של האמנה הרווח הזה נופל. לפי אמנת המודל של ה-OECD, המדינה שבה נמצאים המקרקעין רשאית למסות רווח מהעברתם. את הרווח מהעברת נכס שאינו נכלל באף אחת מהקטגוריות המיוחדות של סעיף 13 רשאית למסות רק מדינת התושבות של המעביר.
מאז 2014 שמרה ישראל לעצמה את הזכות לכלול אופציות כאלה בהגדרת המקרקעין עצמה. בעדכון 2025 לאמנת המודל ישראל נמחקה מההסתייגות הזו, ובאותו עדכון נוספה הסתייגות חדשה שלה בפרשנות לסעיף 13, שעוסקת ישירות ברווח מהעברת אופציות כאלה. להערכתנו, ישראל העבירה בכך את עמדתה מסעיף 6 לסעיף 13, בנוסח צר יותר.
עיקרי הדברים
- לפי הדוח, עדכון 2025 לאמנת המודל, שאושר במועצת ה-OECD ב-18 בנובמבר 2025, מחק את ישראל מההסתייגות שבפסקה 14 לפרשנות לסעיף 6. באותה פסקה שמרה ישראל לעצמה מאז 2014 את הזכות לכלול בהגדרת "מקרקעין" גם "כל אופציה או זכות דומה לרכישת מקרקעין".
- באותו עדכון נוספה לפרשנות לסעיף 13 פסקה 42 חדשה: ישראל שומרת על זכותה למסות רווחים מהעברת אופציות או זכויות דומות לרכישת מקרקעין הנמצאים בישראל.
- בפסקה 14 נותרה לטביה ונוספה ליטא. עמדה של ליטא באותו עניין, שהופיעה עד העדכון בפרק העמדות של מדינות שאינן חברות ב-OECD, נמחקה משם.
- לפי הפרשנות לסעיף 13, פסקה 1 של הסעיף מפנה לסעיף 6 לעניין הגדרת המקרקעין, ואת הרווח מהעברת נכס שאינו מנוי בפסקאות 1 עד 4 של הסעיף ניתן למסות רק במדינת התושבות. להערכתנו, זה ההקשר שבו להסתייגות יש משמעות.
- הסתייגות מלמדת מה ישראל שומרת לעצמה ביחס לנוסח המודל. להערכתנו, בכל עסקה קובע נוסח האמנה החלה. באמנה עם ארצות הברית, למשל, ההגדרה של "זכות דומה במקרקעין בישראל" אינה מזכירה אופציות במפורש.
רקע: ההסתייגות של ישראל בפרשנות לסעיף 6
בפרשנות לאמנת המודל, לצד ההסבר לסעיפים, מופיעות עמדות של המדינות החברות. בפרשנות לסעיפים 6 ו-13 יש פרק בשם "הסתייגויות על הסעיף", ובו מדינות מציינות מה הן שומרות לעצמן ביחס לנוסח הסעיף במודל.
סעיף 6 עוסק בהכנסה ממקרקעין. לפי הפרשנות, פסקה 1 שלו נותנת את זכות המיסוי למדינה שבה נמצאים המקרקעין, בשל הקשר הכלכלי ההדוק בין מקור ההכנסה לבין אותה מדינה. פסקה 2 מגדירה "מקרקעין" בהפניה לדין המדינה שבה נמצא הנכס. בנוסף, היא מונה במפורש נכסים וזכויות שתמיד ייחשבו מקרקעין, וקובעת שאוניות וכלי טיס לעולם לא ייחשבו מקרקעין.
ב-15 ביולי 2014, בעדכון 2014 לאמנת המודל, נוספה לפרשנות לסעיף 6 פסקה 14. לפיה, ישראל שומרת לעצמה את הזכות לכלול בפסקה 2 של הסעיף "כל אופציה או זכות דומה לרכישת מקרקעין". בעדכון 2017, ב-21 בנובמבר 2017, הצטרפה לטביה לאותה הסתייגות.
מה השתנה בעדכון 2025
לפי הדוח, העדכון החליף את נוסח פסקה 14. לפי ההיסטוריה של הפסקה בנוסח המלא של אמנת המודל, ישראל נמחקה מרשימת המדינות המסתייגות וליטא נוספה לה. לפי הנוסח הנוכחי של הפסקה, לטביה וליטא שומרות לעצמן את הזכות לכלול בפסקה 2 "כל אופציה או זכות דומה לרכישת מקרקעין". באותו עדכון נמחקה מפרק העמדות של מדינות שאינן חברות ב-OECD עמדה של ליטא, שלפיה היא שומרת לעצמה את הזכות לכלול בהגדרת המקרקעין כל אופציה או זכות דומה לרכישת מקרקעין.
באותו עדכון הוחלפה גם פסקה 42 לפרשנות לסעיף 13. הנוסח החדש: "Israel reserves its right to tax gains from alienation of options or similar rights to acquire immovable property situated in Israel". כלומר, ישראל שומרת על זכותה למסות רווחים מהעברת אופציות או זכויות דומות לרכישת מקרקעין הנמצאים בישראל. לפי פסקה 5 לפרשנות לסעיף 13, המונח "העברת נכס" (alienation of property) מכסה בין היתר מכירה או חליפין של נכס, העברה חלקית, הפקעה, העברה לחברה תמורת מניות, מכירה של זכות, מתנה ואף העברה במוות.
הדוח אינו מסביר מדוע ישראל נמחקה מפסקה 14, ומדוע נוספה פסקה 42.
כדאי לשים לב: חוות דעת ומצגות מלפני העדכון שמפנות להסתייגות של ישראל בפסקה 14 לפרשנות לסעיף 6 מתארות הסתייגות שכבר אינה קיימת. היום ההפניה הנכונה היא לפסקה 42 לפרשנות לסעיף 13.
מהגדרת המקרקעין לרווח מההעברה
לפי פסקה 22 לפרשנות לסעיף 13, פסקה 1 של הסעיף קובעת שהמדינה שבה נמצאים המקרקעין רשאית למסות רווחים מהעברתם, ולעניין הגדרת המקרקעין היא מפנה לסעיף 6. פסקה 5 של הסעיף היא כלל השארית: לפי פסקה 29 לפרשנות, את הרווחים מהעברת כל נכס שאינו מנוי בפסקאות 1 עד 4 ניתן למסות רק במדינת התושבות של המעביר.
להערכתנו, מכאן החשיבות של ההסתייגות. אם אופציה לרכישת מקרקעין אינה נכללת בהגדרת המקרקעין שבאמנה, ואינה נכנסת לקטגוריה אחרת בסעיף 13, הרווח מהעברתה עלול ליפול לכלל השארית, ואז רק מדינת התושבות של המעביר רשאית למסות אותו. ההסתייגות הישנה טיפלה בכך דרך ההגדרה. ההסתייגות החדשה עוסקת ישירות ברווח.
להערכתנו, יש גם הבדל בהיקף בין שני הנוסחים. ההסתייגות הישנה נגעה להגדרת המקרקעין בפסקה 2 של סעיף 6, הגדרה שחלה בסעיף 6 עצמו, וגם בסעיף 13(1) דרך ההפניה. הנוסח החדש אינו עוסק בהכנסה ממקרקעין לפי סעיף 6, אלא ברווחים מהעברת אופציות, ורק כשהמקרקעין נמצאים בישראל.
עוד נזכיר שלפי פסקה 3 לפרשנות לסעיף 13, אין לפרש את הסעיף כמעניק למדינה זכות למסות רווחי הון אם זכות כזו אינה קבועה בדין הפנימי שלה. לפי אותה פסקה, הדין הפנימי של כל מדינה קובע אם רווחי הון יחויבו במס, ואם כן, איך. השאלה אם ובאיזה אופן רווח מהעברת אופציה חייב במס בישראל נקבעת בדין הישראלי, והיא אינה נדונה בדוח ולא בפוסט הזה.
כדאי לשים לב: בעסקת אופציה על מקרקעין בישראל עם צד זר, כדאי לקבוע מוקדם באיזה סעיף של האמנה החלה הרווח צפוי ליפול: מקרקעין, הוראה מיוחדת לזכויות במקרקעין, או כלל השארית. מכך נגזר אם לפי האמנה יש לישראל זכות מיסוי על הרווח.
אמנות קיימות: הדוגמה של האמנה עם ארצות הברית
להערכתנו, הסתייגות בפרשנות לאמנת המודל אינה משנה כשלעצמה אמנה שכבר נחתמה. האמנה בין ישראל לארצות הברית נחתמה ב-20 בנובמבר 1975, תוקנה בפרוטוקולים מ-1980 ומ-26 בינואר 1993, ונכנסה לתוקף ב-1 בינואר 1995. כלומר, הנוסח שלה גובש לפני שישראל הוסיפה, ב-2014, את ההסתייגות בעניין אופציות.
סעיף 7(1) לאמנה מאפשר למדינה שבה נמצאים נכסי המקרקעין למסות הכנסה מהם, ובכלל זה רווחים ממכירתם או חילופם, או מפעולה אחרת בהם. סעיף 7(3)(ב) מאפשר לישראל למסות רווחים של תושב ארצות הברית מהעברת "זכות דומה במקרקעין בישראל". לפי הסעיף, המונח כולל שלושה סוגי זכויות: זכויות בישות משפטית שמכירתן מתחייבת במס בישראל, לפי הדין הפנימי, כמכירת זכויות במקרקעין; זכויות בכל ישות משפטית אחרת ש-50% או יותר משווי השוק של נכסיה מורכבים, במישרין או בעקיפין, ממקרקעין בישראל; וזכויות בשותפות, נאמנות או עזבון, במידה שהרווחים מהעברתן מתייחסים למקרקעין בישראל או לזכות דומה במקרקעין בישראל. אופציות אינן מוזכרות בהגדרה במפורש. בסעיף 4(4), שעוסק במקור ההכנסה, האמנה מפנה לגבי הנכסים שבסעיף 7(3) למיקום "נכסי המקרקעין של איגוד המקרקעין". על שאלה אחרת בתחום, שווי מניות של איגוד מקרקעין בעסקת חליפין, כתבנו בעדכון על החלטת ועדת ערר בעניין שווי מניות באיגוד מקרקעין.
לצד זה, סעיף 15(1) לאמנה פוטר תושב של מדינה אחת ממס במדינה האחרת על רווחים ממכירתם או חילופם של נכסים קבועים, או מפעולה אחרת בהם, אלא אם חל אחד החריגים שבסעיף, ובהם, לפי פסקה (א), רווח שמתחייב במס באותה מדינה מכוח סעיף 7. האמנה אינה מגדירה את המונח "נכסי מקרקעין". לפי סעיף 2(2) לאמנה, מונח שלא הוגדר בה מקבל את המשמעות שיש לו לפי דיני המדינה שקובעים את מסיה, אלא אם משתמע אחרת מן ההקשר. כשהמשמעות שונה בין המדינות, או אינה ניתנת לקביעה בנקל, הרשויות המוסמכות רשאיות לקבוע משמעות משותפת.
להערכתנו, כשתושב ארצות הברית מעביר אופציה לרכישת מקרקעין בישראל, השאלה אם לישראל יש זכות מיסוי תוכרע לפי נוסח האמנה, ובכלל זה לפי המשמעות של המונחים "נכסי מקרקעין" ו"זכות דומה במקרקעין בישראל", ולא לפי ההסתייגות בפרשנות לאמנת המודל.
כדאי לשים לב: לפני חתימה על עסקת אופציה עם צד זר, כדאי לבדוק את נוסח האמנה הספציפית: איך היא מגדירה מקרקעין וזכויות במקרקעין, האם יש בה הוראה מיוחדת לזכויות דומות, והאם היא מזכירה אופציות.
שאלות ותשובות
האם ישראל ויתרה על מיסוי אופציות לרכישת מקרקעין? ישראל נמחקה מההסתייגות על הגדרת המקרקעין בפרשנות לסעיף 6, אבל באותו עדכון נוספה הסתייגות שלה בפרשנות לסעיף 13, שלפיה היא שומרת על זכותה למסות רווחים מהעברת אופציות או זכויות דומות לרכישת מקרקעין הנמצאים בישראל. להערכתנו, ביחס לרווחים כאלה ישראל לא ויתרה, אבל הנוסח החדש צר מהקודם.
מי שומרות היום לעצמן את הזכות לכלול אופציות בהגדרת המקרקעין? לפי הנוסח הנוכחי של פסקה 14 לפרשנות לסעיף 6, לטביה וליטא.
מה קורה לפי אמנת המודל לרווח מהעברת נכס שאינו נכלל בקטגוריות המיוחדות של סעיף 13? לפי פסקה 29 לפרשנות לסעיף 13, אם הנכס אינו מנוי בפסקאות 1 עד 4 של הסעיף, את הרווח ניתן למסות רק במדינת התושבות של המעביר.
האם ההסתייגות החדשה משנה את האמנות הקיימות של ישראל? להערכתנו, לא כשלעצמה. ההסתייגות מבטאת את עמדת ישראל ביחס לאמנת המודל. בכל עסקה יש לבחון את נוסח האמנה החלה, כמו בדוגמה של האמנה עם ארצות הברית.
האם ההסתייגות עוסקת גם באופציות לעובדים? נוסח פסקה 42 עוסק באופציות או בזכויות דומות לרכישת מקרקעין, ואינו מזכיר אופציות למניות. אופציות למניות שניתנות לעובדים או לדירקטורים נדונות בפסקה 32 לפרשנות לסעיף 13, שמבחינה בין הטבת האופציה, שחלים עליה סעיפים 15 או 16, לבין רווח מהעברת המניות שנרכשו במימוש.
למה ישראל נמחקה מההסתייגות בפרשנות לסעיף 6 ונוספה הסתייגות שלה בפרשנות לסעיף 13? הדוח אינו מסביר זאת.
האם ההסתייגות מחייבת? זו עמדה של ישראל שנכללה בפרשנות של ה-OECD לאמנת המודל, ולא נוסח של אמנה. בכל מקרה יש לבחון את האמנה החלה בין המדינות ואת הדין הפנימי של כל אחת מהן.
סיכום
בעדכון 2025 לאמנת המודל ישראל נמחקה מההסתייגות שבפרשנות לסעיף 6, שלפיה שמרה לעצמה את הזכות לכלול אופציות לרכישת מקרקעין בהגדרת המקרקעין. באותו עדכון נוספה הסתייגות שלה בפרשנות לסעיף 13, שלפיה היא שומרת על זכותה למסות רווחים מהעברת אופציות או זכויות דומות לרכישת מקרקעין הנמצאים בישראל. כיום מופיעות בפסקה 14 לפרשנות לסעיף 6 לטביה וליטא. להערכתנו, ישראל העבירה את עמדתה מסעיף 6 לסעיף 13, בנוסח צר יותר. משמעות ההסתייגות היא במצב שבו אופציה אינה נכללת בהגדרת המקרקעין, והרווח מהעברתה היה נופל אחרת לכלל השארית. עוד להערכתנו, בעסקה בפועל קובע נוסח האמנה החלה, ובאמנה עם ארצות הברית אופציות אינן מוזכרות במפורש. נזכיר שמדובר בעמדה שנכללה בפרשנות של ה-OECD, ולא בנוסח של אמנה מחייבת.
עסקת אופציה על מקרקעין בישראל עם צד זר?
שוקלים להעניק למשקיע זר אופציה לרכישת מקרקעין בישראל, או לרכוש ממנו אופציה כזו?
מחזיקים אופציה על מקרקעין בישראל, ולא בטוחים איזו אמנה חלה ואיך היא מסווגת את הרווח?
משרד עורכי דין KLF Law מתמחה במיסוי מקרקעין, מיסוי בינלאומי ואמנות מס. אנו בוחנים את נוסח האמנה החלה, את סיווג הזכות ואת חשיפת המס בשתי המדינות, ונוודא שאתם משלמים אך ורק את מס האמת.
לתיאום פגישת ייעוץ וליווי משפטי עם המשרד
על הכותב: רועי קריב, עורך דין ויועץ מס בכיר. מייסד KLF Law. תובע לשעבר ביחידה למקרים מיוחדים ברשות המסים. 10+ שנות ניסיון בייעוץ מסי חוצה גבולות, ליטיגציה מסית, וייצוג נישומים בבית המשפט העליון. מייסד ktAi, פלטפורמת AI למיסוי בינלאומי.
