שתי קבוצות חברות החזיקו יחד, בחלקים שווים, בשני נכסים: מקבץ דיור מוגן שהוחזק באמצעות חברה, ומרכז מסחרי. כשנפרדו, כל קבוצה לקחה נכס אחד. החברה שמכרה את מחצית מניות חברת הדיור דיווחה על שווי של כ-1.7 מיליון שקל. מנהל מיסוי מקרקעין קבע 36 מיליון שקל, השווי שנקבע למחצית המרכז המסחרי שהתקבלה בתמורה.

ביום 22 בספטמבר 2026 דחתה ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי מרכז-לוד את שני המספרים. השקילות בעסקת חליפין נבחנת בערך הכלכלי ולא במספר: שווי מקרקעין לצורך מס שבח נקבע ברוטו, ושווי מניות נקבע בניכוי התחייבויות החברה. השווי הועמד על כ-13.4 מיליון שקל.
‍

עיקרי הדברים

• החברה שמניותיה נמכרו היא איגוד מקרקעין. המבחן נכסי ולא מבחן של אקטיביות, והשירותים הנלווים לדיור המוגן לא הוכחו ונחזו כטפלים להשכרה.
• ההיפרדות, שבה קיבלה כל קבוצה אחד משני הנכסים בתוספת תשלום איזון, היא עסקת חליפין, גם כשהנכסים שונים באופיים והחברות המחזיקות שונות.
• יום המכירה הוא יום החתימה על ההסכם שהשלים את ההיפרדות, ולא יום ההסכם שקבע את מנגנונה כשלוש שנים קודם לכן.
• השקילות בעסקת חליפין היא בערך הכלכלי. שווי של 36 מיליון שקל שנקבע למקרקעין בלי ניכוי התחייבויות אינו אמת מידה לשווי מניות, הנקבע בניכוין.
• שווי מחצית המניות נקבע על 13,432,424 שקל, לפי שווי נכסי של 60 מיליון שקל לכלל החברה, בניכוי ההתחייבויות שבדוחות הכספיים. הוועדה סירבה להחזיר את התיק להשגה, והעוררת חויבה בהוצאות של 20,000 שקל.
  ‍

רקע: הסכם היפרדות, ושני שוויים רחוקים

שתי הקבוצות החזיקו במקבץ הדיור המוגן באמצעות חברה שבמניותיה החזיקו בחלקים שווים, ובמרכז המסחרי החזיקו ישירות, באמצעות חברות מכל קבוצה. בנובמבר 2018 חתמו על הסכם שהסדיר מחלוקות וחובות ביניהן וקבע מנגנון היפרדות: אם אחת הקבוצות תודיע שבכוונתה להיפרד, בתוך 30 יום מההודעה קבוצה אחת תקבל את מלוא האחזקות במרכז המסחרי, השנייה תקבל את מלוא מניות חברת הדיור, והראשונה תשלם תשלום איזון של 1.5 מיליון שקל. עד אז ימשיכו להחזיק ולנהל יחד.

לדברי העוררת, הודעת היפרדות נמסרה במאי 2020. ההיפרדות הושלמה בהסכם מאוקטובר 2021. העוררת דיווחה פעמיים על פעולה באיגוד מקרקעין. היא העמידה את שווי מחצית המקרקעין על 26 מיליון שקל, לפי טיוטת שמאות, ניכתה התחייבויות של כ-24.3 מיליון שקל, והגיעה לשווי של כ-1.7 מיליון שקל. בעסקה המקבילה במרכז המסחרי הוסכם מול משרד אחר של מיסוי מקרקעין על שווי של 36 מיליון שקל למחצית הזכויות.

המנהל הוציא שומה לפי מיטב השפיטה, לאחר שדרישתו למסמכים, ובהם דוח שמאי עדכני, לא נענתה. בהחלטה בהשגה קבע שמדובר בעסקת חליפין, ולכן שווי מחצית המניות שקול לשווי מחצית המרכז המסחרי, 36 מיליון שקל.
‍

איגוד מקרקעין: מבחן נכסי, והדיווח המקורי נשאר

בהשגה טענה העוררת לראשונה שהחברה אינה איגוד מקרקעין, משום שהיא מפעילה דיור מוגן: מעסיקה עובדים, אחראית לתכולת הדירות ולתפעול, ומארגנת פעילויות וחדר אוכל. הוועדה ראתה בכך שינוי חזית שלא בנקל יתקבל, שכן העוררת עצמה דיווחה פעמיים על פעולה באיגוד מקרקעין ולא ניסתה להסביר את השינוי. גם בהחלטה קודמת בעניין נאמנות במניות איגוד מקרקעין עמדה לנישום לרועץ סתירה בין מסמכים שהגיש בעבר לבין גרסתו המאוחרת.

לגופו של עניין נדחתה הטענה אף היא. סיווג איגוד מקרקעין נעשה לפי המבחן הנכסי, ולא לפי מידת האקטיביות של הפעילות, כפי שנקבע בבית המשפט העליון. תחילה בוחנים אם יש נכס עצמאי ונפרד מהזכות במקרקעין, ואם כן, אם הוא אחד מהנכסים המנויים בהגדרה, כמו מזומנים, ניירות ערך ומטלטלין, שאינו משמש לייצור הכנסה או שהוא טפל למטרות העיקריות של האיגוד.

לפי הדוחות הכספיים, מקור ההכנסה המובהק של החברה הוא דמי שכירות, ובביאור לדוחות תוארה פעילותה כהשכרת יחידות דיור. הטענות על שירותים נלווים לא גובו בראיה: הסכם השכירות מול השוכר העיקרי לא הוצג, איש מטעמו לא הובא לעדות, וההוצאות בדוחות לא העידו על פעילות משמעותית שחורגת מהשכרה. בהיעדר נתונים אחרים, השירותים נחזו כשוליים וטפלים להשכרה.

כדאי לשים לב: מי שמבקש לצאת מגדר איגוד מקרקעין בטענה לפעילות נלווית צריך להוכיח אותה בנתונים שבידיו, כמו הסכמים, הוצאות ועדים. טענה שסותרת את הדיווח המקורי תידרש גם להסבר.
‍

עסקת חליפין, ויום המכירה

העוררת טענה שאין כאן עסקת חליפין, משום שמניות וזכות ישירה במקרקעין הם נכסים שונים, ומשום שהחברות שמכרו וקנו בשתי העסקאות אינן אותן חברות. הוועדה דחתה את שתי הטענות. לשון ההסכם מ-2018 מלמדת על נכס תמורת נכס בתוספת תשלום איזון, וזו עסקת חליפין. אפשר להחליף נכסים שונים באופיים, וההסכם עצמו העמיד קבוצה מול קבוצה, בלי משקל לחברה שבאמצעותה החזיקה כל קבוצה.

הוועדה הכירה בכך שבהיפרדות שותפים ייתכנו תשלומי איזון שמקורם בהתחשבנות על הפעילות המשותפת. בא כוחה הקודם של העוררת אף טען בקדם המשפט שהנכסים הם חלק מ"מארג של התחשבנויות, תביעות, קיזוזים, ויתורים ותשלומים". אבל לשון ההסכם לא הציגה כך את הדברים, והנטל להוכיח זאת היה על העוררת, שהנתונים בידיה. ההתחשבנות לא הוצגה.

הוועדה אימצה את יום המכירה שקבע המנהל, יום החתימה על הסכם 2021. העוררת לא השיגה על כך, והוועדה דחתה את הטענה שציון נתוני התחייבויות משנת 2017 בהשגה הוא השגה על יום המכירה: מי שמבקש להשיג צריך לטעון זאת במפורש. מעבר לנדרש, נדחו גם לגופן הטענות שהעלתה העוררת בשלב מאוחר, שלפיהן יום המכירה הוא סוף 2017 או מועד הסכם 2018. התאריך שדווח, סוף 2020, נקבע, לפי עדות רואה החשבון שערך את החישוב, באופן מלאכותי לצורך החישובים. הסכם 2018 קבע מתווה ולא היפרדות, והקבוצות המשיכו להחזיק ולנהל יחד. העוררת השוותה את המצב לאופציה, אבל גם באופציה, השיבה הוועדה, יום המכירה של המקרקעין הוא מועד המימוש ולא מועד ההקצאה. אפשר שניתן היה לטעון למועד שבו חלפו 30 יום מהודעת ההיפרדות, אך הטענה לא נטענה, ההודעה לא הוגשה, ולא הוסבר מה אירע בכשנה וחצי שעד להסכם 2021.
‍

שקילות כלכלית: ערך ולא מספר

המנהל טען לעקרון השקילות: בעסקת חליפין, שווי כל נכס הוא ערך הנכס שהתקבל תמורתו, בכפוף לדמי האיזון. מאחר שמחצית המרכז המסחרי הוערכה ב-36 מיליון שקל, זה גם שווי מחצית המניות.

הוועדה קבעה שיש ממש בעקרון. בהיעדר הסבר ממשי ומשכנע, יש להניח ששווי שתי הזכויות שהוחלפו שקול, בכפוף לתשלום האיזון, שכן מדובר בצדדים בסכסוך, וממילא אין זה סביר שצדדים יחליפו נכסים בלי היגיון כלכלי. אבל המנהל טעה ביישום. השקילות צריכה להיות בערך הכלכלי, ולא בשווי נומינלי שמתעלם מכך שהשבח מחושב אחרת בכל אחד מהנכסים.

במכירת זכות ישירה במקרקעין, השווי נקבע לפי שווי המקרקעין, בלי התחשבות בהתחייבויות. במכירת מניות באיגוד מקרקעין, מאז תיקון 50 לחוק, השבח מחושב בדומה לרווח הון במכירת מניות, כלומר לפי שווי המניות, ובחישובו יש להביא בחשבון את התחייבויות החברה. המנהל לא חלק על כך ש-36 מיליון השקל הם שווי ברוטו, שלא נוכו ממנו ההתחייבויות שרבצו על המרכז המסחרי. לכן, קבעה הוועדה, אין למספר הזה משמעות כשמשווים אותו לשווי המניות.

הדוגמה של הוועדה ממחישה זאת. אם שווי מחצית המקרקעין הוא 36 מיליון שקל ורובצת עליהם הלוואה של 30 מיליון שקל, השווי לצורך מס שבח הוא 36 מיליון, אבל הערך הכלכלי הוא כ-6 מיליון שקל. זה הערך שהמניות שניתנו בתמורה צריכות לשקף. הוועדה אף ציינה שבשלב מסוים הודיע המנהל עצמו שיש להתחשב בהתחייבויות, ורק בהמשך חזר לעמדתו המקורית.

כדאי לשים לב: בעסקת חליפין שבה צד אחד מעביר זכות במקרקעין והצד האחר מעביר מניות באיגוד מקרקעין, השוואת השווי צריכה להיעשות על הערך הכלכלי של שני הצדדים. מספר ברוטו שנקבע לצד אחד אינו אמת מידה לצד השני.
‍

כיצד נקבע השווי, ומדוע התיק לא הוחזר להשגה

גם דיווח העוררת לא התקבל. לפי כל חישוב שהוצג, ערכו הכלכלי של החלק במרכז המסחרי גבוה בהרבה מ-1.7 מיליון שקל, והעוררת לא הסבירה את הפער, אף שהתבקשה לכך בדיוני השומה ובוועדה. טיוטת השמאות שעליה נשענה הייתה מסמך בן עמוד אחד שכותרתו "טיוטה", שבחן שווי על בסיס דמי שכירות בלבד, ועורכה לא העיד. שמאות מלאה, שהמנהל ביקש כבר בשלב השומה, לא הוגשה, וגם ההתחשבנות בין הקבוצות, שעליה העיד מנהל העוררת, לא הוצגה. טענה שהועלתה רק בשמיעת הראיות, שלפיה העוררת לא קיבלה את מלוא הזכויות במרכז המסחרי, נדחתה כהרחבת חזית.

הוועדה העירה גם על התנהלות המנהל. העד מטעמו העיד שפנה למחלקת השמאות ברשות המסים, אבל חוות דעת לא הוגשה. הרושם היה שגם נציג המנהל ער לכך שהשווי שנקבע גבוה, שכן שוב ושוב הועלו בדיון הצעות לשווי נמוך בהרבה. לדעת יושב ראש הוועדה, בלי לקבוע מסמרות, נכון היה שהמנהל יערוך מיוזמתו חוות דעת כלכלית.

האם להחזיר את התיק לשלב ההשגה? הוועדה שקלה ודחתה. אין לתת פרס לאף צד על התנהלותו. לעוררת הוסבר שוב ושוב החסר הראייתי, היא העלתה לאורך ההליך טענות ומסמכים חדשים, והרושם היה שהדפוס יחזור. לצד עקרון מס אמת עומדים גם שיקולים דיוניים, ופתיחת סוגיית השווי מראשיתה אינה מוצדקת גם מבחינה ציבורית. בה במידה, אין מקום לאפשר כעת למנהל להכין חוות דעת שמאית.

השווי נקבע ממכלול הנתונים. הוועדה העמידה את השווי הנכסי של כלל מניות החברה על 60 מיליון שקל. השמאות התקנית שהוצגה, משנת 2016, קבעה 63 מיליון. הוועדה ציינה ש-60 מיליון לשנת 2021 הוא סכום מעט מקל, שכן קשה להניח שערך המקרקעין ירד, אבל העד מטעם המנהל ציין שהוא סביר בעיניו, גם אם לצורך פשרה. הסכום גבוה מזה שבטיוטה. העוררת טענה שהסכם השכירות עם השוכר העיקרי עמד להסתיים בשנת 2023 ושהדבר הטיל צל על השווי, אך לא הביאה עד שיבסס זאת, והתעלמה מנכסים נוספים שבמאזן. ההתחייבויות נלקחו מהדוחות הכספיים לשנת 2021, 33,135,152 שקל, נתון שלא היה במחלוקת, והתחייבויות שאינן בדוחות לא נוכו. התוצאה: 26,864,848 שקל לכלל המניות, ו-13,432,424 שקל למחצית שנמכרה. תשלום האיזון לא נוכה, משום שהחישוב נעשה מנתוני החברה עצמה ולא מנתוני המרכז המסחרי.

הוועדה ציינה שהשווי נמוך משווי שייתכן שאפשר היה להגיע אליו בחישוב ערכו הכלכלי של החלק במרכז המסחרי, בניכוי ההתחייבויות שהציגה העוררת ותשלום האיזון, כ-16.5 מיליון שקל, וכי הביאה בחשבון גם את הליקויים בהתנהלות המנהל. שני חברי הוועדה, שמאי מקרקעין, הצטרפו. העוררת חויבה בהוצאות של 20,000 שקל, סכום שנקבע על הצד המקל משום שחלק מטענותיה התקבלו.

כדאי לשים לב: כשהמנהל מבקש שמאות מלאה, טיוטה בת עמוד אחד לא תחליף אותה. מי שאינו מגיש שמאות תקנית משאיר לוועדה לקבוע את השווי מהנתונים שבתיק, כולל שמאות ישנה והדוחות הכספיים.
‍

שאלות ותשובות

מהו איגוד מקרקעין? איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין. לעניין זה אין מביאים בחשבון נכסים כמו מזומנים, ניירות ערך ומטלטלין שאינם משמשים לייצור הכנסה, או שהם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד. המבחן נכסי, ולא מבחן של אקטיביות.

האם שירותים נלווים לדיור מוגן מוציאים חברה מגדר איגוד מקרקעין? בהחלטה זו לא. השירותים לא הוכחו, ונחזו כשוליים וטפלים להשכרה. הנטל להוכיח פעילות כזו מוטל על מי שטוען לה.

האם היפרדות שותפים בחלוקת נכסים היא עסקת חליפין? לפי ההחלטה, כן, כשההסכם קובע העברת נכס תמורת נכס בתוספת תשלום איזון. שוני באופי הנכסים או בחברות המחזיקות אינו משנה זאת.

מהו יום המכירה בהיפרדות שנקבעה מראש? בהחלטה זו, יום החתימה על ההסכם שהשלים את ההיפרדות. ההסכם המוקדם קבע רק מתווה, בדומה לאופציה, שבה יום המכירה הוא מועד המימוש.

כיצד נבחנת שקילות בין מניות איגוד לבין זכות במקרקעין? לפי הערך הכלכלי. שווי המקרקעין לצורך מס שבח נקבע בלי ניכוי התחייבויות, ושווי המניות נקבע בניכוין, ולכן אין להשוות ביניהם מספרית.

האם ההחלטה מחייבת? זו החלטה של ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין. יש לה משקל מנחה, אך אין היא הלכה מחייבת.
‍

סיכום

ועדת הערר קבעה שהחברה היא איגוד מקרקעין, שההיפרדות היא עסקת חליפין, ושיום המכירה הוא יום השלמת ההיפרדות. בשאלת השווי קיבלה את הערר בחלקו. עקרון השקילות נכון, אבל הוא חל על הערך הכלכלי: שווי ברוטו של מקרקעין אינו שקול לשווי מניות, הנקבע בניכוי התחייבויות. גם הדיווח של כ-1.7 מיליון שקל נדחה, משום שלא הוסבר הפער מול ערך הנכס שהתקבל, ומשום שנשען על טיוטה בת עמוד אחד. הוועדה לא החזירה את התיק להשגה, וקבעה בעצמה את שווי מחצית המניות על 13,432,424 שקל, לפי שווי נכסי של 60 מיליון שקל לכלל החברה, בניכוי ההתחייבויות שבדוחות הכספיים. העוררת חויבה בהוצאות של 20,000 שקל. נזכיר כי מדובר בהחלטה של ועדת ערר ולא בהלכה מחייבת.
‍

נפרדים משותף ומחלקים נכסים?

אתם נפרדים משותף עסקי, וחלק מהנכסים שאתם מחלקים מוחזקים באמצעות חברה?

קיבלתם שומה שגוזרת את שווי המניות שמכרתם משווי נכס אחר שהתקבל בתמורה?

משרד עורכי דין KLF Law מתמחה במיסוי מקרקעין, איגודי מקרקעין וליטיגציה מסית. אנו בוחנים את מבנה ההיפרדות ואת השקילות בין הנכסים, מקפידים על שמאות ותיעוד מלאים כבר בשלב השומה, ונוודא שאתם משלמים אך ורק את מס האמת.

לתיאום פגישת ייעוץ וליווי משפטי עם המשרד

על הכותב: רועי קריב, עורך דין ויועץ מס בכיר. מייסד KLF Law. תובע לשעבר ביחידה למקרים מיוחדים ברשות המסים. 10+ שנות ניסיון בייעוץ מסי חוצה גבולות, ליטיגציה מסית, וייצוג נישומים בבית המשפט העליון. מייסד ktAi, פלטפורמת AI למיסוי בינלאומי.

‍