מיסוי מכירת נדל"ן (באופן עקיף) בפורטוגל על ידי זרים
המאמר התפרסם לראשונה באתר
27.12.2023
בפורטוגל, זרים חייבים במס על רווחי הון ממכירת נדל"ן בפורטוגל, לא משנה איפה הם גרים. מס זה נקרא “Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares” (IRS). מכירת נדל"ן עקיפה היא כאשר בעל נכס מוכר את הנכס לצד שלישי, אך הצד השלישי אינו הבעלים האמיתי של הנכס. במקרה זה, בעל הנכס נחשב למוכר האמיתי וחייב במס על רווחי הון מהמכירה.
החוק הפורטוגלי מגדיר מספר מקרים של מכירות נדל"ן עקיפות:
1. מכירת נדל"ן דרך חברה או שותפות.
2. מכירת נדל"ן דרך הלוואה או מימון אחר.
3. מכירת נדל"ן דרך מתנה או ירושה.
שיעור המס IRS על מכירות נדל"ן עקיפות משתנה בין 17% ל-52%, בהתאם לסוג הנדל"ן ולמשך הזמן שבו הבעלים החזיק בנכס.
ישנם מספר פטורים ממס IRS על מכירות נדל"ן עקיפות, כמו:
1. מכירת נדל"ן לאחר שמירה של 10 שנים.
2. מכירת נדל"ן בבעלות משותפת, כאשר כל בעל חלק מחזיק בנכס לפחות 5 שנים.
3. מכירת נדל"ן שנרכש במסגרת תוכנית ההשקעה בנדל"ן Golden Visa.
כדי לקבל פטור ממס (IRS) בעל הנכס חייב להגיש בקשה לרשויות המס הפורטוגליות.
הנה כמה דוגמאות למקרים של מכירות נדל"ן עקיפות בפורטוגל:
- אזרח ישראלי מחזיק בנכס נדל"ן בפורטוגל. הוא מוכר את הנכס לחברת נדל"ן פורטוגלית. במקרה זה, האזרח הישראלי נחשב למוכר הנכס וחייב במס על רווחי הון מהמכירה.
- אזרח ישראלי לוקח הלוואה מבנק פורטוגלי כדי לרכוש נכס נדל"ן בפורטוגל. לאחר 5 שנים, הוא מוכר את הנכס לצד שלישי. במקרה זה, האזרח הישראלי נחשב למוכר הנכס וחייב במס על רווחי הון מהמכירה.
- אזרח ישראלי מקבל נכס נדל"ן בפורטוגל כירושה מקרוב משפחה. לאחר 3 שנים, הוא מוכר את הנכס לצד שלישי. במקרה זה, האזרח הישראלי נחשב למוכר הנכס וחייב במס על רווחי הון מהמכירה.
חשוב לציין שהוראות המס הפורטוגליות בנוגע למיסוי זרים על מכירות נדל"ן עקיפות עשויות להשתנות מעת לעת. למידע נוסף על מס על מכירת נדל"ן פורטוגלי באופן עקיף, ניתן לפנות לרשות המיסים הפורטוגזית (https://www.portaldasfinancas.gov.pt/) או לאיגוד עורכי הדין הפורטוגזיים (https://www.oa.pt/).